2023年的夏天，絕對會在中國房地產(chǎn)進(jìn)程中畫上濃墨重彩的一筆。
據(jù)不完全統(tǒng)計，自7月24日政治局會議開始，房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集發(fā)布期，截至9月18日，累計各地發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策超過230次。進(jìn)入9月更是頻發(fā)，月初至今，累計各地房地產(chǎn)調(diào)控政策高達(dá)100次。
而在這輪“政策發(fā)布潮”中，廣州和深圳無疑是重點(diǎn)城市中最先按下啟動鍵的城市，尤其廣州更是先后出臺了“認(rèn)房不認(rèn)貸”、“房貸首付和利率下調(diào)”、“取消限價令”等等利好政策，成為當(dāng)前四大一線城市中樓市環(huán)境最好的一個。
如今政策實行半個多月來，市場表現(xiàn)似乎并不及預(yù)期。
自8月30日落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”以來，廣州又相繼出臺多項樓市利好政策，對于新房市場的影響更為明顯。
鈦媒體APP發(fā)現(xiàn)，廣州分別于9月8日取消限價、9月9月下調(diào)房貸首付和利率，成為首個下限突破LPR的一線城市。目前在廣州，首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為LPR-10BP；二套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為LPR 30BP；在廣州有2套房及2套以上，暫停發(fā)放。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，以廣州11個行政區(qū)的市場均價計算，房貸利率下調(diào)后，在廣州買房首套月供比此前均有所下降。以海珠區(qū)為例，目前該區(qū)域是廣州房價最貴的，一套房的均價約1431萬元，以等額本息30年計算，新政前的月供為48984元/月，新政后首套月供最高可節(jié)省583元/月。
二套房方面，雖然首付由原來的5成下降至3成，但月供卻增加了。同樣以海珠區(qū)為例，買一套總價約1431萬元的房子，以等額本息30年計算，新政前的5成首付約715.5萬元，月供為37539元/月；新政后的3成首付約429.3萬元，相應(yīng)的月供則增加至50754元/月。
已在廣州買了一套房的陳鑫（化名）告訴鈦媒體APP，在廣州出臺的多條樓市政策里，她認(rèn)為最受吸引的是“下調(diào)房貸首付和利率”。
“當(dāng)時我就想是不是可以買二套了，以我和我老公的公積金計算，應(yīng)該可以覆蓋大部分的房貸，但轉(zhuǎn)念一想又覺得不對，因為3成首付是商業(yè)貸款，不涉及公積金，”陳鑫繼續(xù)說到：“而且我們兩個人都在擔(dān)心明年工作還能不能穩(wěn)定、收入會不會斷了？我感覺這應(yīng)該也是許多人的想法。”
8月31日，廣州的新房網(wǎng)簽量約266套，而在之前的7月份和8月中上旬，廣州每天的新房網(wǎng)簽一般都在100套左右，政策對于市場的帶動較為明顯。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，9月4日至10日，廣州新房住宅供應(yīng)面積約9.76萬平方米，環(huán)比增加4.4%，同比下降67.5%；新房成交約9.77萬平方米，環(huán)比下降31.4%，同比下降8.8%。
鈦媒體APP注意到，在一系列的樓市政策出臺后，廣州市場曾短暫回暖過，但利好影響并沒有持續(xù)多久，進(jìn)入9月后，廣州新房市場開始走下坡路。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政前一周（8月21日至27日），廣州11區(qū)新房網(wǎng)簽量約855套；新政出臺當(dāng)周（8月28日至9月3日），全市新房網(wǎng)簽1295套，環(huán)比上周增加51.46%，僅8月31日當(dāng)天，新房網(wǎng)簽量就達(dá)到了266套，此前一個多月的數(shù)據(jù)基本維持在每天100套左右。
到了新政第二周（9月4日至10日），數(shù)據(jù)開始下滑，廣州11區(qū)新房網(wǎng)簽套數(shù)回落到846套，環(huán)比下降34.75%。不過有意思的是，進(jìn)入9月中旬，廣州新房市場又開始回升，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，9月11日至17日的新房網(wǎng)簽量為1129套，環(huán)比上升33.45%。
對此，上海財經(jīng)大學(xué)中國經(jīng)濟(jì)思想發(fā)展研究院研究員岳翔宇向鈦媒體APP指出，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)通常比真實成交滯后1-2月，正常情況下，購房者在案場與開發(fā)商簽訂合同后，還需要先去銀行辦理貸款申請等各項手續(xù)，貸款審批完成，才涉及房管局登記。
“目前廣州樓市新政的出臺，將加速釋放4-8月積累的置業(yè)需求，帶動9月市場回溫。即便市場熱度后續(xù)有可能再回落，但政策端的漸進(jìn)式發(fā)力仍有余地。”岳翔宇表示。
深圳的政策影響相較于廣州的表現(xiàn)更加明顯。
根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息平臺的數(shù)據(jù)顯示，9月1日至17日，深圳新房網(wǎng)簽約983套，二手房網(wǎng)簽約1334套。參考近幾個月的數(shù)據(jù)表現(xiàn)，9月份的新房/二手房成交量大概率會維持在2500-3000套。
新房方面，深圳近期共有4個住宅新盤、累計2843套房源入市，分別是位于寶安的京地海樾府、南山的綠景白石洲璟庭、福田的金地環(huán)灣城、龍華的星河星悅云邸，從成交情況來看，上述4個樓盤的首日成交量分別為226套、527套、286套、409套，相對應(yīng)的去化率分別為67.26%、41.93%、71.32%、48.17%。
二手房方面，深圳貝殼研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，新政落地半個月后，二手房的帶看量、成交量都有明顯提升。8月30日至9月13日，深圳二手房帶看量環(huán)比前15天（8月15日至29日）增長74%、成交量環(huán)比增長62%；與去年同期對比，增幅更是達(dá)到259.4%。但若與成交火熱的2019年同期相比，實際成交量還未達(dá)到一半水平。
另據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)統(tǒng)計，從掛牌情況來看，新政后，深圳二手房掛牌量持續(xù)攀升，截至9月18日，全市二手房掛牌量已突破5.6萬套，較前一周新增1153套二手房房源。
不難看出，盡管當(dāng)下政策利好較大，購房者還是會更加看重自身需求和經(jīng)濟(jì)狀況。IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜向鈦媒體APP表示，購房者進(jìn)一步陷入觀望而購房意愿沒有加強(qiáng)，或許是因為他們對樓市仍有顧慮，“一方面，房價仍然較高使得購房者的承受能力受限；另一方面，購房者在觀望政策的進(jìn)一步調(diào)整和市場走勢，以避免購買后房價下跌或者政策變化對自己的不利影響，以及機(jī)會成本。”
另有一位資深地產(chǎn)從業(yè)者告訴鈦媒體APP，政策放開后，深圳樓市出現(xiàn)了明顯的升溫情況，特別是新房，最近開盤的新樓盤當(dāng)天去化要明顯好于前段時間，二手房市場關(guān)注度也明顯提升。從數(shù)據(jù)上來看，特別是周度數(shù)據(jù)有一定波動，這是正常情況，周度時間過短，容易出現(xiàn)波動，另外需求集中釋放特別是優(yōu)質(zhì)房源被去化后，購房者也需要尋找合適房源。
而對于如何提升成交量、改善當(dāng)前的樓市環(huán)境，柏文喜指出，從官方角度來看，可以考慮進(jìn)一步降低購房門檻，例如減少首付比例、放寬貸款條件等，此外還可以加大對購房者政策宣傳和解釋以減少購房者的顧慮和觀望情緒。而對開發(fā)商來說，則可以考慮適度降價或提供更多的優(yōu)惠政策，以吸引更多購房者，同時還可以提高房屋質(zhì)量和服務(wù)水平，增加購房者的信心和滿意度。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）
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