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鈦媒體注：本文來源于微信公眾號鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 楊依依，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
對于深圳的明女士來說，“認(rèn)房不認(rèn)貸”這把烈火，只夠點燃她兩個周末。
7月末住建部發(fā)聲”支持剛需和改善型需求“后，明女士先后跑了五六個新房樓盤和幾套二手房。“房子都很喜歡，就是不知道政策什么時候可以下來，有點心累，上周末不看了。”
就在監(jiān)管表態(tài)前幾天，明女士剛剛賣掉自有的一套南山區(qū)的小戶型，房產(chǎn)過戶，到手400多萬現(xiàn)金。這是他們小區(qū)今年以來唯一賣出的一套房。如果按照目前深圳市的規(guī)定，她如果想置換一套總價大約1000萬的大戶型，就得要付8成首付（總價750萬以上），她手頭的資金肯定是不夠的；但如果“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地深圳，首付降到5成，那她就可以夠著了。對于很多像她一樣的買房人，“標(biāo)尺“退一步，就海闊天空。
但目前為止，除了鄭州明確了降低首付比例、南京發(fā)布住房補貼，還沒有任何其他城市的實際政策出來，四個一線城市包括深圳，仍紋絲不動。“政策什么時候可以落地？”不僅購房者，深圳的開發(fā)商、中介機構(gòu)也都在焦急地等待著答案。
三周過去了，深圳樓市上空彌漫的興奮情緒逐漸消散，二手房和新房的看房量呈現(xiàn)先升后降的趨勢。中原地產(chǎn)介紹，二手房業(yè)主受政策落地預(yù)期，迅速抬價，嚇跑了不少購房者，談判難度加大。比購房者更焦慮的是開發(fā)商，近段時間深圳多個樓盤密集發(fā)布，大面積的改善戶型不少，都等著改善客戶的入場。有開發(fā)商介紹，政策落地的預(yù)期反而加重了購房者的觀望情緒，他們和購房者一樣，都還在等風(fēng)來。
“7月底和8月上旬時，整體咨詢量、看房量和成交量，都有上升一些，但上周末開始又歸于平靜了。”深圳一家大型房產(chǎn)中介的高層最新對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹。“因為政策落地的預(yù)期，客戶下單的速度反而變慢了，在等可能到來的新政，帶來一些優(yōu)惠。”
一家深圳本地房企的營銷人員透露，“最近出臺新政的南京和鄭州樓市，都給了購房補貼。”一家深圳上市房企目前在南山、福田等核心地帶都有在售樓盤，“現(xiàn)在市場（銷售量）確實掉得非常厲害，尤其是上周和上上周。這個市場未來就是1%和99%的關(guān)系，就那么一兩個樓盤能賣好，其他的都不行。”該房企的營銷負責(zé)人對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》說。
深圳南山區(qū)招商前?，懎t售樓處（圖攝/楊依依）
《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》近日走訪了位于南山區(qū)前海片區(qū)、寶安區(qū)寶體片區(qū)、寶安區(qū)碧海灣片區(qū)的多個樓盤發(fā)現(xiàn)，各樓盤售樓處之間的熱度確實差異較大。到訪量較大的幾個樓盤都有明顯的地段和價格優(yōu)勢，比如位于碧海灣的京地海樾府和寶體的越秀瑞樾府。兩個樓盤都緊貼著地鐵口，京地海樾府有55平和88平的小戶型，400萬可“上車”兩房，瑞樾府109平可以做出4房，在千萬級的改善盤中門檻是較低的。
不過它們的缺點也非常明顯。海樾府和鄰近小區(qū)僅80米距離，影響采光；和兩套村民回遷房共用小區(qū)，沒有好的學(xué)區(qū)。越秀瑞樾府則幾乎沒有園林，樓下公共區(qū)域和婦幼醫(yī)院共用，東南向緊貼隔壁小區(qū)，戶型對視嚴(yán)重。均價上10萬的前海片區(qū)，明顯熱度就低了一些，在銷尾盤的深業(yè)云海灣和天健悅灣府看房者寥寥，剛開放展廳的招商前海瑧璽在上周日（8月12日）的下午，大概僅有七八個看房者。當(dāng)聽到一位看房者還在等政策松綁時，幾乎所有的樓盤銷售都勸說其打消觀望的念頭。
“不要指望政策松綁，等松了，可能你還要打新了。”招商前海瑧璽的案場銷售調(diào)侃道。據(jù)深圳中原地產(chǎn)的監(jiān)測，7月31日至8月6日的一周，全市新房住宅成交592套，環(huán)比下跌29.4%，截至上周末，深圳新房住宅成交量已經(jīng)連續(xù)三周下滑了。
二手房則陷入了一個更艱難的時刻。“小業(yè)主心態(tài)回暖的速度遠比客戶要快，返價的情況也開始出現(xiàn)，小業(yè)主趁著利好，把叫價調(diào)高，例如原來800萬待售的房源，近期加價到820萬。但客戶沒有看到政策實際落地，并不買單，不愿意將預(yù)算從800萬追加到820萬，業(yè)主加價反而嚇跑了客戶，增加了議價談判難度，反而影響市場成交量。”中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁兼深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫介紹。
深圳貝殼研究院院長肖小平近日在網(wǎng)上掀起了一個8月出臺政策預(yù)期調(diào)查，有500多人參與問卷，只有約51%的人相信深圳會出松綁政策。
買房人還在觀望的時候，深圳還有源源不斷的供應(yīng)正在路上。中指研究院統(tǒng)計，1-7月深圳新建商品住宅整體供應(yīng)281.05萬平方米，同比上漲52.40%，成交196.98萬平方米，同比減少5.90%。
深圳寶安區(qū)京地海樾府售樓處（圖攝/楊依依）
等待消耗的供應(yīng)中，改善盤變得越來越重要，而改善盤就是最需要“認(rèn)房不認(rèn)貸”來釋放需求的類型。據(jù)深圳中原統(tǒng)計，深圳1000萬以上的新房住宅成交量，較2023年初翻了一倍，占比已高達15.8%；2000萬-3000萬的新房豪宅成交占比大幅上升，全市成交最主要集中在南山區(qū)。二手住宅今年的成交價格，集中在剛需和豪宅兩個價格段，分別是350萬-500萬、1000萬以上，成交面積集中在60-90平、以及90-144平。
深圳樂有家監(jiān)測的二手房數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，成交周期最短的并不是小戶型，反而是90-144㎡的3-4房家庭戶型。“這也體現(xiàn)出當(dāng)前樓市行情下，改善客群、賣小買大的購房者在抓住機會積極入市。”樂有家在報告中稱。從深圳中原整理的2023年8月在售樓盤表看，237個住宅和公寓在售，戶型全部都在90平以上，有69個，10萬左右均價的前海片區(qū)基本沒有小戶型樓盤。近日開放展廳的綠景白石洲璟庭，樓層數(shù)量多達74層，容積率高達11.5，最小面積也是110平的改善戶型。“深圳目前二套首付需要七成，豪宅需要八成，二套購房資金壓力大。降低二套首付，有助于釋放二套需求，也有利于置換群體。
總體來說，目前大環(huán)境下二套需求不多，認(rèn)房不認(rèn)貸、放寬限購等政策對剛需、改善群體更有效。”深圳中原研究中心對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》稱。等候政策的時間成本正在加大。今年是深圳土地出讓的“大年”，而且土地質(zhì)量比往年都明顯高了。
今年6月底深圳灣超級總部地塊出讓，取消了70/90政策，意味著又一塊限價豪宅樓盤將完全避開90平以下的戶型供應(yīng)。剛剛開盤的項目也即將直面競品。就在寶安越秀瑞樾府的附近，8月初中鐵置業(yè)在寶中拿下了一塊限價8.86萬/平的宅地，和瑞樾府的價格一模一樣，而且中鐵置業(yè)這塊地有約一半是現(xiàn)房銷售。還有一塊重要的市場供應(yīng)不容小覷，就是今年大量供應(yīng)的人才房，同樣存在大戶型偏多的情況。
在2023年第一批次的深圳可售人才房項目中，兩房的認(rèn)購率高達88.8%，三房則只有一半不到，僅40.1%。受限于政策要求（二孩家庭才能申請三房），三房的供需目前還無法達到平衡。根據(jù)公開資料，截至目前，已經(jīng)有19個人才房達到了預(yù)售條件，今年入市的房源總數(shù)預(yù)計共16409套。如果按照可入市人才房兩房、三房1 ∶ 0.82的比例計算，人才三房的套數(shù)將達7393套。以今年第一批次三房40.1%的認(rèn)購率來估算，約有4435套將多余出來，這些供應(yīng)同樣能對商品房市場產(chǎn)生競爭力。
立秋節(jié)氣一過，今年前7個月的樓市成交還在探底。
除了上述中指研究院統(tǒng)計的新房成交同比下跌之外，7月深圳二手住宅的成交量是2259套，環(huán)比6月下降6.15%，自3月反彈高峰之后連續(xù)“四連跌”，3月-7月，二手住宅成交量分別為3949套、3192套、2788套、2407套 、2259套、逐月看環(huán)比跌幅分別為-19.17%、-12.66%、-13.67%、-6.15%。
放到全國范圍內(nèi)，其他三個一線城市也不樂觀。7月份上海共銷售新房54.4萬平方米，比上月減少46%；北京共銷售新房56.9萬平方米，比上月減少10%；廣州共銷售新房55.5萬平方米，比上月減少26%。
“深圳明顯感覺到需求還在這兒，畢竟這個住房的自住比例比較低，特別核心地段的需求還是在這里呢。大家都在觀望，都在等，等這個政策出來，但是開發(fā)商快等不了了。”深圳一家民企開發(fā)商內(nèi)部員工感嘆。
深圳寶安區(qū)京地海樾府售樓處（圖攝/楊依依）
“房地產(chǎn)市場仍然受政策影響非常大，一環(huán)扣一環(huán)，牽一發(fā)而動全身，所以政府還是比較謹(jǐn)慎，但是可以明確看到的是，目前政府救市的態(tài)度很堅決，相信救市力度會逐步加大，市場正在向好的方向發(fā)展，絕對是大勢所趨。”中原地產(chǎn)鄭叔倫說。與開發(fā)商不同的是，購房者又是另外一種心態(tài)。“我現(xiàn)在不太著急，反而希望政策晚一點落地，等新盤越來越多，開發(fā)商可能會再降點價。”明女士說。
“只要肯降價，沒有賣不出去的房。”一名新房代理中介對《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》介紹，目前深圳多個樓盤打出了特價房源，有低樓層大戶型總價直減500萬?！而P凰WEEKLY地產(chǎn)》還了解到，福田一樓盤在前段時間利用降首付、返錢等方式，變相八折出售，也在短時間內(nèi)吸引了購房者下定。
近幾日，一河之隔的香港，長實集團旗下位于油塘的“親海駅II”7折賣房，最終獲得超過3.8萬張入票（申購），超額認(rèn)購近60倍，成為香港歷來收票最高的新盤票王。深圳今年年初龍崗一處樓盤也曾嘗試打折促銷，開發(fā)商直接減免60萬元首付，上車一套小戶型三居僅需30萬元，上百套打折房源一搶而空。但很快，樓盤促銷被迅速叫停，原因是“贈送首付活動違反國家金融政策、深圳市限購要求”。
一家深圳房企員工透露，他們的樓盤可能要到今年四季度才開盤。“有點慌，不知道到時情況會不會更差。”他說。在7月底流出的一份龍頭民營房企的客研與營銷會議記錄里，7月來訪量環(huán)比下跌了40%，預(yù)測下半年核心城市全部開始萎縮，開發(fā)商出于自保，將有大幅降價動作。
“好賣的貨提前銷售，只拿能做改善的地，只做改善的定位，制作能打動改善客戶的產(chǎn)品。”這份會議記錄稱。
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