相比之前的這些政策，724政治局會(huì)議“因城施策用好政策工具箱”的提法有所不同，重點(diǎn)在于政策落實(shí)中，要發(fā)揮更好的政策效應(yīng)，保持行業(yè)穩(wěn)定。預(yù)計(jì)接下來的樓市政策會(huì)有更多“工具”，各地房地產(chǎn)政策調(diào)整力度將會(huì)有所加大，“工具”也將會(huì)趨于多元化。

下一階段房地產(chǎn)政策邊際優(yōu)化的空間：

供給側(cè)繼續(xù)滿足行業(yè)合理融資需求、促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清，優(yōu)化健全不同類型房源供給，滿足不同需求，“兩集中”供地政策適當(dāng)調(diào)整紓困；需求側(cè)更加強(qiáng)調(diào)政策精準(zhǔn)度，核心一二線城市改善性需求的購房資格、首付比例、貸款利率等政策存在邊際優(yōu)化空間，三四線城市的購房補(bǔ)貼力度和方式是重要方向。整體來看，目前房地產(chǎn)政策基調(diào)仍以托底為主，不會(huì)出臺(tái)全國性強(qiáng)刺激政策，不會(huì)為應(yīng)對(duì)當(dāng)前風(fēng)險(xiǎn)而推升未來風(fēng)險(xiǎn)，市場各方應(yīng)保持合理預(yù)期。

供給側(cè)：繼續(xù)滿足行業(yè)合理融資需求、促進(jìn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)有序出清；優(yōu)化健全不同類型房源供給，滿足不同需求

1、房地產(chǎn)資金支持整體仍聚焦在保交樓、企業(yè)融資支持、租賃市場等方面。近日央行、金融監(jiān)管總局引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，有利于緩解當(dāng)前部分房企資金壓力，對(duì)穩(wěn)定市場預(yù)期起到了積極作用，短期來看，針對(duì)企業(yè)端的資金支持更多或落腳在前期政策的細(xì)化落地和執(zhí)行上。

2、未來供給側(cè)政策第二個(gè)發(fā)力點(diǎn)是，優(yōu)化健全不同類型房源供給，滿足不同需求。724政治局會(huì)議提出，要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

接下來，預(yù)計(jì)以下方面的政策面逐步落地：比如加大保障性租賃住房的供應(yīng)，滿足新市民、年輕人先租后買的需求；盤活存量提高供應(yīng)效率并匹配需求，包括加快城中村改造，解決年輕人、外來人群融入城市的問題，釋放其消費(fèi)潛力；加快老舊小區(qū)改造、縣域鎮(zhèn)域房屋改造，釋放居民提升住房品質(zhì)的潛力等。

3、“兩集中”供地政策適當(dāng)調(diào)整紓困

2021年2月，“兩集中”供地政策開始在22個(gè)試點(diǎn)城市施行，即集中發(fā)布出讓公告、集中組織出讓活動(dòng)，且全年住宅用地供應(yīng)不能超過3次。該政策的初衷是為了通過集中公開出讓提高土地市場信息透明度，保障充足土地供應(yīng)，從而達(dá)到降低土地市場熱度，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。

不過，這也直接加大了房企拿地的資金壓力以及研判壓力。2022下半年后房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，一批民營房企主動(dòng)退出了土地競拍，土地市場開始明顯降溫。2021-2022年全國宅地流拍率升至18%-20%，近3年宅地成交逐步下滑。

自2022年以來，集中供地的土拍政策進(jìn)一步放松，除了降地價(jià)、提銷售限價(jià)等常規(guī)手段外，在降低參拍門檻中，對(duì)于競拍企業(yè)的資質(zhì)要求也在不斷寬松。然而，在銷售和融資端持續(xù)收緊的情況下，房企拿地的熱情始終難以被點(diǎn)燃，各大土拍市場基本穩(wěn)定呈現(xiàn)出“央國企為主、地方城投積極參與”的格局。根據(jù)公開數(shù)據(jù)整理，2023上半年22城房企拿地中，民企拿地合計(jì)約占33%，央企、國企、地方平臺(tái)分別占22%、33%、12%。

2023年2月2日，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》，優(yōu)化完善集中供地政策，通知要求“建立擬出讓地塊清單公布制度”。具體來說，要求每次公開詳細(xì)土地清單對(duì)應(yīng)的擬出讓時(shí)間段原則上不少于3個(gè)月，給市場主體充足的時(shí)間預(yù)期預(yù)判。同時(shí)，公開的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告。

事實(shí)上，隨著土地市場進(jìn)入新階段，各地已經(jīng)開始因城施策對(duì)“兩集中”供地模式進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，這將成為今后土地市場的大趨勢(shì)。調(diào)整的方向，除了要求庫存大、遲遲未竣工的城市減少供地外，還要降低地價(jià)、降低開發(fā)商拿地的負(fù)擔(dān)、嚴(yán)格限制地方城投托底等，根據(jù)市場形勢(shì)，調(diào)整土地供應(yīng)的頻次，逐步回歸常態(tài)化的供地，使得土地出讓更具備靈活性，可以根據(jù)需求靈活掛牌出讓。

需求側(cè)：因城施策提高政策精準(zhǔn)度，助力房地產(chǎn)市場逐步企穩(wěn)

一線、強(qiáng)二線城市當(dāng)前面臨的主要問題是剛需下降明顯，未來需向滿足改善性需求傾斜。

1、結(jié)合生育政策，對(duì)多孩家庭優(yōu)化住房政策：4月11日，北京市住建委官網(wǎng)發(fā)布2023年北京市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單及進(jìn)展情況，其中提出，“多子女家庭和職住平衡家庭購房支持政策按照‘一區(qū)一策’的方式由房山區(qū)試點(diǎn)”。一線城市對(duì)于多子女家庭的改善需求可以在限購套數(shù)、首付比例、房貸利率等給予支持。

2、優(yōu)化二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及首付比例：北京、上海等地二套房執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，最低首付比例為60%、50%（普宅）、最高80%、70%（非普宅），嚴(yán)重限制了需要換房改善的購房群體，尤其是“賣一買一”的改善需求，政策可以適時(shí)調(diào)整予以支持。

例如，2022年8月，北京市住建委選取了昌平平西府、順義福環(huán)、薛大人莊3宗地塊試點(diǎn)“全齡友好社區(qū)”項(xiàng)目。北京市住建委表示，考慮到多數(shù)老年家庭購房支付能力相對(duì)較弱，且貸款年齡也受限，老年家庭名下無住房且無在途貸款的，購買試點(diǎn)項(xiàng)目普通住房執(zhí)行首付比例35%，二套房首付比例60%的政策，子女還可以接力償還貸款。

3、優(yōu)化“一二手倒掛”項(xiàng)目及區(qū)域的限價(jià)：財(cái)聯(lián)社5月24日發(fā)布新聞，稱上海高端盤將延期出讓，尤其是倒掛高的盤可能要暫停發(fā)證1-2個(gè)月，后續(xù)有可能出一些政策來緩解。價(jià)格倒掛導(dǎo)致真實(shí)住房需求的購房難度增加，應(yīng)該根據(jù)各區(qū)域情況，合理制定新房備案價(jià)和土拍環(huán)節(jié)限價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)留浮動(dòng)空間，使項(xiàng)目入市時(shí)的售價(jià)更接近市場真實(shí)價(jià)格。

4、“雙拼房”等歷史遺留問題重新認(rèn)定：深圳自7月14日開始，加大力度推進(jìn)“雙拼房”的“雙證合一”。在深圳之前，東莞、廣州和中山都相繼出臺(tái)了針對(duì)“雙拼房”重新認(rèn)定的政策，上海目前還沒有任何針對(duì)“雙拼房”的政策變化。其他存在類似房源的城市，可根據(jù)自身市場情況對(duì)這一歷史遺留問題進(jìn)行政策糾偏，以適應(yīng)當(dāng)前的市場發(fā)展要求。當(dāng)前樓市下行趨勢(shì)明顯，“雙（多）證合一”可以釋放部分購房需求，提振市場信心，同時(shí)也不會(huì)給市場帶來太大的波動(dòng)，是一個(gè)比較好的時(shí)機(jī)。

二線城市當(dāng)前面臨的主要問題是購買意愿減弱，普通二線城市高頻優(yōu)化政策后，政策空間受限，多數(shù)城市外圍區(qū)域限購已放開，首套房首付比例降至20%、二套降至30%，已經(jīng)達(dá)到央行規(guī)定的下限水平，同時(shí)多個(gè)城市首套房貸利率亦降至4%以下。

普通二線城市可用“房票”安置來支持房地產(chǎn)市場發(fā)展。例如，7月14日，寧波推出的可跨區(qū)使用房票，購房不低于4%的獎(jiǎng)勵(lì)，這使得房票制度不僅有助于解決寧波城市的住房問題，還可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場的流動(dòng)性和平衡性。

當(dāng)前三四線城市限制性政策已基本取消，存在的主要問題是購買力弱、購買意愿低，可適當(dāng)調(diào)整補(bǔ)貼力度和方式，控制市場價(jià)格，避免市場暴跌。三四線城市可以根據(jù)實(shí)際情況“一城一策”、 “一區(qū)一策”提高公積金貸款額度、支持提取公積金付首付、發(fā)放購房補(bǔ)貼等，增加居民購買力。

在樓市修復(fù)期，對(duì)樓市過熱期所制定的限制性政策進(jìn)行調(diào)整，切實(shí)支持剛性和改善性住房需求，有助于推動(dòng)市場信心的恢復(fù)。但我國宏觀經(jīng)濟(jì)仍面臨著較大壓力，居民收入預(yù)期沒有出現(xiàn)明顯好轉(zhuǎn)，且購房者對(duì)期房爛尾的擔(dān)心仍在，當(dāng)前個(gè)別房企償債壓力較大、部分城投風(fēng)險(xiǎn)上升，也對(duì)市場預(yù)期形成擾動(dòng)，市場中長期的修復(fù)仍依賴于上述多個(gè)影響因素的修復(fù)和好轉(zhuǎn)。

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