數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行，鈦媒體整理
在7月14日舉行的國新辦新聞發(fā)布會上，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾對居民提前還貸大幅增加的情況做出回應。今年上半年，個人住房貸款累計發(fā)放3.5萬億元，較去年同期多發(fā)放超過5100億元，對住房銷售支持力度明顯加大，但統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示的個人住房貸款余額總體略有減少。鄒瀾解釋，這主要是因為理財收益率、房貸利率等價格關(guān)系發(fā)生變化，居民使用存款或者減少其他投資提前償還存量貸款的現(xiàn)象大幅增加。
其實近年來為了支持中小微企業(yè)，推出了房抵經(jīng)營貸（該項貸款的利率低于按揭貸款利率），導致了許多購房者將原有房貸轉(zhuǎn)換為經(jīng)營貸款。通過經(jīng)營貸置換房貸也一直在火熱進行，購房者重新申請低利率貸款置換高利率房貸（存在利率差）與在7月14日的央行新聞發(fā)布會上提出的鼓勵銀行“新發(fā)放貸款以置換原有貸款”如出一轍，因為存在著“利率差”，銀行又有著發(fā)放經(jīng)營貸款的任務指標，房產(chǎn)抵押具有較高的安全性，銀行也在持續(xù)的進行中，對于購房者也是降低了一定的還款壓力。因此近年來通過經(jīng)營貸置換房貸的熱度也相對較高。
為了滿足購房者的需求，調(diào)降存量房貸利率一直成為救市信號的矚目點。五年期以上LPR的調(diào)整將對購房者的房貸產(chǎn)生直接影響，LPR下行代表購房者的月供可以降低，購房成本也可以隨之下降，將直接減緩購房者的還貸壓力。如若調(diào)降存量房貸利率可以有效減輕居民還款壓力，進而提振居民的支付能力和消費信心，給予更多的購房者機會。同時能減少提前還貸潮、經(jīng)營貸置換房貸等情況出現(xiàn)，利好樓市的同時，促進經(jīng)濟發(fā)展。
但存量房貸利率能否調(diào)降還需要需要充分考慮多方面的因素，對于銀行等金融機構(gòu)，這是一個機遇與挑戰(zhàn)并存的機會，隨著新房及存量房貸款利率的下調(diào)，銀行的利息收入也承受了一定的壓力。因此自主協(xié)商變更合同約定、調(diào)降存量房貸利率，或者新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款或是一種選擇。對于銀行來說，在“資產(chǎn)稀缺”的經(jīng)營環(huán)境下，房貸仍然是較為優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，提前還貸客觀上對商業(yè)銀行的收益有一定影響，但能有利于降低銀行流動性風險。
此次2023年上半年金融統(tǒng)計數(shù)據(jù)新聞發(fā)布會上多次提及房地產(chǎn)相關(guān)內(nèi)容，并表示堅持“房住不炒”、“保交樓、保民生、保穩(wěn)定”，為行業(yè)風險有序出清創(chuàng)造有利金融環(huán)境。在政策環(huán)境上，依然是以穩(wěn)信心為主，利好信號頻頻釋放，但下調(diào)存量房貸利率能否真正落地才是救市的關(guān)鍵。
未來，住房信貸市場或將進入存量房時代，迎來存量房貸款"降利率"現(xiàn)象。進入存量房時代，客戶與銀行的身份必將互換，客戶的可選擇性將會增多，哪家合適選哪家也是人之常情。各大銀行也將積極采取行動，通過降低LPR的加點水平等方式爭奪客戶池，但也要注意凈息差壓力上升，考慮到自己的自負盈虧。
“行業(yè)內(nèi)卷”現(xiàn)象不可避免，雖然在利息收益上“吃點虧”，但在與其他同行的相互博弈中，還不如先下手為強，提前搶占市場，爭奪客戶，分一塊蛋糕，不僅能避免客戶的流失，還能還能在客戶那里“得點分”，何樂而不為呢？
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