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鈦媒體注：本文來(lái)源于微信公眾號(hào)鳳凰WEEKLY地產(chǎn)（ID：FHZKDC），作者 | 傅林林，編輯 | 曹蓓，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
北京樓市的熱鬧，正在以不同的方式展現(xiàn)在公眾的視野。
“從去年12月份疫情放開(kāi)后，來(lái)訪量就明顯提升了，大概增長(zhǎng)了2倍”。中海的一位銷(xiāo)售人員向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示。
附近華潤(rùn)與保利項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員稱(chēng)，1月的銷(xiāo)售額增加了1.3倍，甚至春節(jié)期間都有成交。
在大多數(shù)上班族都最忙碌的周一，《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》在多個(gè)項(xiàng)目售樓處看到了不少的來(lái)訪者，多的一天有十幾組，每個(gè)銷(xiāo)售很自信地表述自己家的樓盤(pán)不愁賣(mài)。
北京市場(chǎng)出現(xiàn)了越來(lái)越多對(duì)回暖的渲染，但實(shí)際情況似乎并沒(méi)有走到那一步。
從1月份的數(shù)據(jù)看，新房同環(huán)比成交數(shù)據(jù)仍然下降超過(guò)25%，同比降幅較上月擴(kuò)大14.37個(gè)百分點(diǎn)。二手房網(wǎng)簽量為8308套，環(huán)比下降5.3%。
當(dāng)然，數(shù)據(jù)有滯后性，它與目前的市場(chǎng)情緒是撕裂的。就在這樣的裂痕中，對(duì)“小陽(yáng)春”到來(lái)的期盼，變得更為熱切。
你可以在銷(xiāo)售們的朋友圈中看到每天人山人海的售樓處，不斷攀升的成交量。
上述中海項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員說(shuō)，他們的項(xiàng)目并不愁賣(mài)。很多時(shí)候，她接待的一組客戶還未結(jié)束時(shí)，又有復(fù)看的客戶到來(lái)，她不得不把這一組客戶交給其他人。
除了售樓處變得熱鬧起來(lái)，北京的二手房市場(chǎng)也更明確地感受到暖意。
自己的房子已經(jīng)掛了1年多時(shí)間的王越告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，最近市場(chǎng)回暖明顯，自己的房子帶看量明顯上來(lái)了。
而一位中介門(mén)店員工則向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“來(lái)咨詢的客戶明顯增多，帶看量翻倍，市場(chǎng)呈上升趨勢(shì)。購(gòu)房群體大多是剛需或者需要置換的客戶，比較看好今年的市場(chǎng)。”
但從數(shù)據(jù)上看，2023年1月，受到春節(jié)假期影響，北京新房市場(chǎng)供求同環(huán)比雙雙回落，這導(dǎo)致成交數(shù)據(jù)也出現(xiàn)比較大的波動(dòng)。
中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1月1日-20日，北京商品住宅成交3677套，較上月同期增長(zhǎng)74.0%，較去年同期增長(zhǎng)8.9%。
中指研究院分析稱(chēng)，春節(jié)假期，北京大部分樓盤(pán)都不打烊，樓市整體活躍度較去年有所提升。
但受返鄉(xiāng)過(guò)節(jié)影響，春節(jié)期間售樓處整體到訪量明顯減少，樓市整體活躍度明顯不及1月前兩周，而2023年1月，北京商品住宅（不含保障房）成交規(guī)模受此影響，為37.30萬(wàn)平米，環(huán)比下降39.6%，同比下降39.7%。
進(jìn)入2月份，北京樓市熱度并未降低，整體來(lái)看，受各項(xiàng)利好政策以及市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)好帶動(dòng)，北京市場(chǎng)預(yù)期保持穩(wěn)步復(fù)蘇節(jié)奏。
這種樂(lè)觀的情緒在春節(jié)之后繼續(xù)蔓延，外界普遍認(rèn)為3月份的市場(chǎng)將會(huì)更好，“小陽(yáng)春”即將到來(lái)。
上述中介稱(chēng)：“隨著春節(jié)假期過(guò)去，疫情管控的放開(kāi)，預(yù)計(jì)2月將持續(xù)釋放去年年底積壓的購(gòu)房需求，成交量會(huì)繼續(xù)上升，成交價(jià)格也將小幅上漲。”
盡管還沒(méi)有整體數(shù)據(jù)，但回暖的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了。
根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，2023年2月9日北京新建商品房成交587套，高于近一周平均水平80.1%。
二手房方面，根據(jù)北京住建委和麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2月6日-2月12日，北京二手房成交量為3190套，環(huán)比上漲13.4%。整體來(lái)看，2月以來(lái)（2月1日-2月12日）北京二手房成交4836套，較1月同期上漲16.6%，比去年同期上漲66.2%。
不過(guò)，樓市的熱度仍舊出現(xiàn)了分化，高端住宅房源和學(xué)區(qū)房相對(duì)比較火一些，而一些老舊小區(qū)，其成交量和成交價(jià)并沒(méi)有達(dá)到歷史水平。
在一片樂(lè)觀的聲音中，業(yè)界期盼已久的“小陽(yáng)春”是否已經(jīng)到來(lái)了？
北京一位開(kāi)發(fā)商人士告訴《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》，目前來(lái)看北京樓市確實(shí)在回暖，“但還談不上小陽(yáng)春，至少要看三月份的數(shù)據(jù)。”
“從1月底和2月初的數(shù)據(jù)來(lái)看，當(dāng)下市場(chǎng)只是走出了低谷，遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到所謂的小陽(yáng)春，銷(xiāo)售的話有些夸張成分。”中原地產(chǎn)研究院首席分析師張大偉認(rèn)為。
但他判斷，今年肯定會(huì)迎來(lái)一波“小陽(yáng)春”，頂點(diǎn)就在3月份。“信貸端的寬松，再加上價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)致使目前的市場(chǎng)正在趨向正常，但目前正是起量的時(shí)刻，價(jià)格上漲還不明顯。”
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅則顯得更為樂(lè)觀，她向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“從數(shù)據(jù)看，其實(shí)1月份成交就回暖了，當(dāng)月的銷(xiāo)量已經(jīng)創(chuàng)近十年春節(jié)月的新高，二手房在春節(jié)之后也有了一個(gè)明顯的上揚(yáng)。目前看，小陽(yáng)春正在到來(lái)。”
但市場(chǎng)仍在激烈的博弈之中。
1月末，北京鏈家下架所有中海項(xiàng)目，除中海首鋼云尚之外，不再為中海帶客。據(jù)說(shuō)，是因?yàn)橹泻Ｇ妨撕芏鄠蚪稹?/p>
盡管雙方均回復(fù)媒體稱(chēng)，這只是誤會(huì)，雙方正在協(xié)商2023年新的合同內(nèi)容。但如果你現(xiàn)在打開(kāi)北京鏈家的首頁(yè)，仍舊只能搜索到3個(gè)項(xiàng)目。
這場(chǎng)源自渠道費(fèi)用的交鋒也折射出當(dāng)下的市場(chǎng)狀態(tài)，即便是北京樓市的最強(qiáng)王者中海，也在精打細(xì)算。
目前很多開(kāi)發(fā)商的房子都還保留著著優(yōu)惠，上述保利售樓處工作人員稱(chēng)，“最多能便宜大幾十萬(wàn)，如果你能帶新的客戶來(lái)，還會(huì)有更多獎(jiǎng)勵(lì)”，但這個(gè)優(yōu)惠隨時(shí)可能取消。
二手房方面，上述中介介紹，今年1月，一位客戶看上海淀一處的兩居室，但業(yè)主報(bào)價(jià)比他們的預(yù)算高出幾萬(wàn)元。經(jīng)過(guò)兩天考慮，他們接受了報(bào)價(jià)，但此時(shí)業(yè)主漲價(jià)3萬(wàn)元。最終他們放棄了這套房子，選擇了一套相鄰小區(qū)的小兩居，“雖然部分條件沒(méi)有前一套那么完美，但價(jià)格在預(yù)算內(nèi)。”
目前看，市場(chǎng)還未完全修復(fù)，購(gòu)房人群對(duì)價(jià)格還是比較敏感，一旦出現(xiàn)業(yè)主漲價(jià)幅度過(guò)大，購(gòu)房人還是會(huì)選擇繼續(xù)觀望。
郭毅表示：“從價(jià)格看沒(méi)有上漲的跡象，市場(chǎng)的回暖也跟目前的價(jià)格低位有一定關(guān)系?，F(xiàn)在新房二手房庫(kù)存量比較大，新房現(xiàn)在限價(jià)低，二手房也漲不動(dòng)。”
統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2022年12月，北京新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.2%、二手房則下降0.4%。
對(duì)于小陽(yáng)春能否持續(xù)，張大偉向《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》表示：“目前看，北京沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的放松政策，特別是沒(méi)有對(duì)二套房首付松綁政策。如果這方面不放松，小陽(yáng)春不會(huì)太熱，并且在之后也不會(huì)持續(xù)。”
目前，北京仍然實(shí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也就是說(shuō)，如果名下有房，再買(mǎi)房就算二套；特別是如果名下曾經(jīng)有過(guò)貸款，無(wú)論現(xiàn)在貸款是否還清，再進(jìn)行買(mǎi)房都會(huì)認(rèn)定為二套。其商業(yè)貸款最低首付普宅為60%，非普為80%。
對(duì)于很多真實(shí)改善購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)巨大的門(mén)檻。
在《鳳凰WEEKLY地產(chǎn)》對(duì)多個(gè)分析人士的采訪中發(fā)現(xiàn)，北京是否能夠出臺(tái)放松樓市的政策至關(guān)重要。
在全國(guó)各地都紛紛發(fā)布樓市松綁政策之際，北京的樓市新政卻屈指可數(shù)。2022年的帶押過(guò)戶、接力貸等政策對(duì)樓市的刺激有限。在銷(xiāo)售的口中，為數(shù)不多能吸引購(gòu)房者的政策優(yōu)勢(shì)之一就是利率。
但2023年，這樣的局面可能會(huì)得到改善。
2023年1月31日，北京市人民政府引發(fā)《2023年市政府工作報(bào)告重點(diǎn)任務(wù)清單》，其中232條提到完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施，支持“一老一小”、中心城區(qū)人口疏解和職住平衡的合理住房需求。
其實(shí)，區(qū)域調(diào)控放松的跡象在去年便已經(jīng)出現(xiàn)。
2022年11月，北京市發(fā)布新政，通州區(qū)臺(tái)湖、馬駒橋地區(qū)商品房將不再執(zhí)行通州區(qū)“雙限購(gòu)”政策（即同時(shí)符合北京市現(xiàn)行限購(gòu)政策和通州區(qū)限購(gòu)政策），而是執(zhí)行北京市其他區(qū)域普遍執(zhí)行的限購(gòu)政策，即京籍家庭可擁有兩套住房，非京籍家庭連續(xù)5年繳納社?；蚣{稅可擁有一套住房。
這引發(fā)了外界對(duì)北京樓市放松的無(wú)限遐想。
對(duì)此，郭毅表示：“北京現(xiàn)在也在醞釀一些寬松政策，只不過(guò)目前處于兩會(huì)前期，還沒(méi)有正式頒布。如果預(yù)期的政策能夠落地，寬松力度達(dá)到市場(chǎng)預(yù)期，市場(chǎng)肯定還是一個(gè)向上的走勢(shì)，對(duì)全年北京樓市的復(fù)蘇起到非常大的支撐。但如果政策沒(méi)有出臺(tái)或者力度不大，今年市場(chǎng)恐怕還是一個(gè)前高后低的走勢(shì)，大家可能會(huì)更加觀望。”
而張大偉則稱(chēng)，北京目前沒(méi)有任何影響全面樓市的寬松政策，壓抑的需求需要釋放，政策肯定會(huì)出現(xiàn)不同力度的調(diào)整。
再回到中海與鏈家的“誤會(huì)”，一家在北京年銷(xiāo)售額超過(guò)500億的央企都要精打細(xì)算，更不要說(shuō)一個(gè)傾盡財(cái)力在北京購(gòu)置一套住所的普通購(gòu)房者。在無(wú)數(shù)期待與博弈中，北京樓市將要往何處去，答案或許不久就會(huì)揭曉。
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北京目前沒(méi)有任何影響全面樓市的寬松政策，壓抑的需求需要釋放，政策肯定會(huì)出現(xiàn)不同力度的調(diào)整
北京的二手房市場(chǎng)也更明確地感受到暖意
你可以在銷(xiāo)售們的朋友圈中看到每天人山人海的售樓處，不斷攀升的成交量
在無(wú)數(shù)期待與博弈中，北京樓市將要往何處去
北京市場(chǎng)出現(xiàn)了越來(lái)越多對(duì)回暖的渲染，但實(shí)際情況似乎并沒(méi)有走到那一步
盡管還沒(méi)有整體數(shù)據(jù)，但回暖的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯了
北京樓市的熱鬧，正在以不同的方式展現(xiàn)在公眾的視野