作為全球首只投資于中國內(nèi)地物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，越秀房產(chǎn)基金是典型案例之一。目前越秀房產(chǎn)基金為期內(nèi)中國香港和新加坡上市房地產(chǎn)投資信托基金中持有內(nèi)地地產(chǎn)最大規(guī)模的REITs，旗下共擁有廣州國際金融中心、VT101維多利廣場(chǎng)、上海越秀大廈等九項(xiàng)優(yōu)質(zhì)物業(yè)。
如今，越秀房產(chǎn)基金自上市已經(jīng)走過了17年，林德良希望能夠借企業(yè)自身的觀察和經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于未來更多想要實(shí)現(xiàn)國內(nèi)資產(chǎn)證券化的房地產(chǎn)企業(yè)有所幫助。
林德良指出，對(duì)于境外上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在比較大的政策機(jī)遇。A股資本市場(chǎng)容量持續(xù)發(fā)展。在選擇IPO融資池時(shí)，可考慮在A股、H股，近些年也有企業(yè)在A股和H股同步上市、H股回A股以及A股+GDR的方式。
回顧2022年，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)整體處于修復(fù)狀態(tài)，政府頻繁出臺(tái)經(jīng)濟(jì)刺激政策，對(duì)投資側(cè)、消費(fèi)側(cè)、出口側(cè)都有新的拉動(dòng)。同時(shí)，在美元加息周期下，人民幣逆向操作降息，國內(nèi)利率年內(nèi)第三次下調(diào)疊加美國加息，美元兌換人民幣匯率走高至2019年以來最高位。此外在整個(gè)交易市場(chǎng)，重資產(chǎn)投資謹(jǐn)慎，輕資產(chǎn)擴(kuò)大規(guī)模，包括CMBS/類REITs發(fā)行規(guī)模有所下降。
這種態(tài)勢(shì)下，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖趨勢(shì)顯現(xiàn)，更應(yīng)該設(shè)法結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)去做抓手。
那么，特別是在疫情的當(dāng)下，如何尋找商業(yè)地產(chǎn)的第二曲線？首先要看到比如說Z世代引領(lǐng)的消費(fèi)趨勢(shì)變化、企業(yè)與科技結(jié)合的數(shù)字化驅(qū)動(dòng)因素、5G引領(lǐng)的科技創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)行業(yè)升級(jí)、平臺(tái)經(jīng)濟(jì)和共享經(jīng)濟(jì)帶來的消費(fèi)方式變革等等，這些都會(huì)為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)。
其中，商業(yè)地產(chǎn)的第二曲線不再是簡(jiǎn)單地對(duì)物理空間改造，而是如何進(jìn)行創(chuàng)新賦能和生態(tài)圈的打造，寫字樓3.0需要更健康、更智能、更社群化。酒店公寓的第二曲線，針對(duì)存量市場(chǎng)，進(jìn)行資源整合和產(chǎn)品升級(jí)，實(shí)現(xiàn)整體酒店資產(chǎn)包進(jìn)入健康上升周期。
而相比商業(yè)地產(chǎn)寫字樓，可以通過產(chǎn)業(yè)動(dòng)能持續(xù)驅(qū)動(dòng)，零售業(yè)因疫情導(dǎo)致市場(chǎng)增量放緩，消費(fèi)也變得謹(jǐn)慎。但某些消費(fèi)品類有了新的發(fā)展空間，文體娛等跨業(yè)態(tài)新物種在迅速擴(kuò)張，如減壓、露營、環(huán)保等元素正引領(lǐng)新的消費(fèi)動(dòng)能。為此，零售業(yè)的第二曲線不僅要關(guān)注商戶，還要關(guān)注商戶的客戶，從B端到C端，從數(shù)據(jù)賦能、會(huì)員賦能、科技賦能、資本賦能等多個(gè)維度進(jìn)行經(jīng)營提升。實(shí)際上，越秀零售商業(yè)管理也在這方面做了大量布局。
那么，商業(yè)地產(chǎn)如何做資產(chǎn)證券化？
首先，對(duì)于境外上市房地產(chǎn)企業(yè)而言，存在比較大的政策機(jī)遇。在此之前，自2015年11月招商蛇口上市后，A股資本市場(chǎng)已經(jīng)7年沒有房企股權(quán)類融資活動(dòng)。但到了今年11月，地產(chǎn)政策“三箭齊發(fā)”，A股恢復(fù)了房企股權(quán)類融資，與此同時(shí)，公募REITs研究也在推動(dòng)長(zhǎng)租房和不動(dòng)產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)的試點(diǎn)范圍。2022年人民幣匯率相對(duì)于美元貶值幅度較大，相對(duì)于美元外其他貨幣的匯率相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)這一年境內(nèi)LPR多次下調(diào)，這對(duì)于A股企業(yè)估值有利好影響。
再來看IPO市場(chǎng)的表現(xiàn)，2022年A股IPO位居全球股市首位，無論在數(shù)量還是融資額方面均超過全球其他主要交易所。在中國交易市場(chǎng)，政策鼓勵(lì)紅籌回歸和注冊(cè)制深入改革，以及中歐互聯(lián)互通GDR的有序深化，正為2023年資產(chǎn)證券化注入新活力。預(yù)計(jì)2023年A股IPO發(fā)行有望創(chuàng)新高。
需要指出的是，中歐互聯(lián)互通機(jī)制進(jìn)一步提速下，GDR具備的優(yōu)勢(shì)明顯，主要在瑞士和倫敦證券交易所發(fā)行，且發(fā)行比例靈活、審核流程便捷等，這對(duì)于有境外業(yè)務(wù)資金需求的企業(yè)而言，是個(gè)非常好的工具。
在這樣的趨勢(shì)背景下，A股資本市場(chǎng)容量持續(xù)發(fā)展。在選擇IPO融資池時(shí)，可考慮在A股、H股，近些年也有企業(yè)在A股和H股同步上市、H股回A股以及A股+GDR的方式。
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