圖片來源：視覺中國
近一兩年來，港資房企大有卷土重來之勢。
10月10日消息，太古地產(chǎn)確認(rèn)計(jì)劃以10.8億元的價(jià)格出售位于香港青衣地區(qū)的倉庫，買家為亞洲倉儲(chǔ)巨頭普洛斯。太古地產(chǎn)表示，將出售某些非核心資產(chǎn)，所得資金將重新投資于新的機(jī)會(huì)，這是新戰(zhàn)略的一部分，其重點(diǎn)是內(nèi)地市場。而早在今年的3月份，太古地產(chǎn)就曾宣布未來10年會(huì)在核心市場投資1000億港元，其中500億港元將用于投資內(nèi)地市場。這也被認(rèn)為是太古地產(chǎn)再次將重心轉(zhuǎn)至內(nèi)地的正式表態(tài)。
事實(shí)上，不止太古地產(chǎn)，包含新世界、恒隆地產(chǎn)、瑞安房產(chǎn)、嘉里建設(shè)及李嘉誠旗下的和記黃埔在內(nèi)的多家港資房企近兩年都陸續(xù)開始重回內(nèi)地，積極布局內(nèi)地業(yè)務(wù)。
日前，新世界集團(tuán)執(zhí)行副主席兼行政總裁鄭志剛在媒體采訪中表示：“中國房地產(chǎn)市場已經(jīng)筑底，將慢慢復(fù)蘇。我非常樂觀地認(rèn)為，它將在未來一兩年內(nèi)復(fù)蘇得非常非常好。這是一個(gè)我們收購?fù)恋睾唾Y產(chǎn)、獲得戰(zhàn)利品的好機(jī)會(huì)”。他還提到，新世界未來將在12個(gè)月內(nèi)在上海、廣州、杭州和深圳等中國城市投資共計(jì)100億元人民幣。其實(shí)早在去年新世界就已展現(xiàn)其重倉內(nèi)地的信心，將總部遷至廣州。
圖片來源：新世界發(fā)展官網(wǎng)
此外，瑞安房地產(chǎn)和嘉里建設(shè)也于去年分別在武漢和上海斥百億巨資拿地，就連十幾年來在內(nèi)地鮮有動(dòng)作的李嘉誠旗下的和記黃埔，也在今年5月現(xiàn)身廣州第一輪集中土拍，雖未拿地，但也被業(yè)界視為港資回歸內(nèi)地的重要信號。
與港資房企在內(nèi)地大手筆買買買的大動(dòng)作對應(yīng)，內(nèi)地房企在歷經(jīng)一路狂奔的“黃金十年”后，如今大都深陷債務(wù)危機(jī)，開啟瘋狂甩賣模式。為何曾被視為 “邊緣化”、甚至“消失”在內(nèi)地的港資房企能做到逆勢回歸，它們大手筆抄底的資金又從何來，本文通過復(fù)盤香港近百年的樓市發(fā)展史，試圖探索香港房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)律及港資房企獨(dú)特的生存發(fā)展之道。
香港房地產(chǎn)作為香港經(jīng)濟(jì)支柱，歷經(jīng)近兩百年歷史興衰，其發(fā)展最早可追溯至19世紀(jì)40年代。在行業(yè)萌芽及探索的百年里，香港快速發(fā)展的城市化和工業(yè)化，催生了房地產(chǎn)市場從無到有，這一時(shí)期英商和英資是香港房地產(chǎn)開發(fā)的主角。
到了二戰(zhàn)后的20年里（1946年-1967），香港經(jīng)濟(jì)逐漸恢復(fù)元?dú)猓康禺a(chǎn)市場進(jìn)入初步發(fā)展階段，政府出臺(tái)政策鼓勵(lì)樓宇重建與新建，富有的業(yè)主紛紛著手修復(fù)樓宇以獲取更高租金，而手頭不寬裕的業(yè)主則是變賣樓宇，這一政策極大提升了房地產(chǎn)交易活躍度。經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇加上人口數(shù)量激增，導(dǎo)致地價(jià)與樓價(jià)飛升，資本的嗅覺是敏銳的，不少華商及投資機(jī)構(gòu)趁機(jī)轉(zhuǎn)戰(zhàn)房地產(chǎn)市場，大小房地產(chǎn)公司也如雨后春筍般涌現(xiàn)。其中就有首創(chuàng)“分層出售”和“賣樓花”制度（即商品房預(yù)售制度）的兩位香港地產(chǎn)巨賈吳多泰和霍英東，正是得益于市場參與主體的擴(kuò)容和銷售模式的創(chuàng)新，極大地激發(fā)了民眾的購買力，60年代末香港房地產(chǎn)市場開始進(jìn)入繁榮發(fā)展階段。
70年代初期，大量海外資本開始涌入香港股市，香港股票市場進(jìn)入有史以來的大牛市。這一時(shí)期香港地產(chǎn)格局的兩個(gè)明顯的特征就是地產(chǎn)業(yè)的大規(guī)模證券化與新興地產(chǎn)集團(tuán)的快速崛起。在經(jīng)歷了五六十年代的蓄勢積累，大批初具規(guī)模的地產(chǎn)公司紛紛借助股市狂潮扎堆上市，并通過股權(quán)融資的方式籌集大量資金發(fā)展業(yè)務(wù)。數(shù)據(jù)顯示，1972-1973年間至少有65家地產(chǎn)公司在香港上市，僅1972年下半年就有34家。以長江實(shí)業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、新世界發(fā)展、合和實(shí)業(yè)、恒隆等為首的香港“四大家族“也正是在這一時(shí)期崛起并奠定了他們?nèi)蘸笤跇I(yè)界的寡頭地位。
1980年以來香港“四大家族”上市企業(yè)股價(jià)走勢圖（圖源：Wind ）
值得一提的是，長江實(shí)業(yè)李嘉誠帶領(lǐng)華資收購英資的業(yè)界佳話也產(chǎn)生于這一時(shí)期。1977年李嘉誠收購2000萬九龍倉股份，占比超20%，一度超越九龍倉大股東怡和集團(tuán)。次年李嘉誠再次出手，在世界船王包玉剛的幫助下，上演 “蛇吞象”收購了英資老牌洋行和記黃埔。再后來，李嘉誠又聯(lián)合“四大家族”其他成員成立華資集團(tuán)聯(lián)合對抗英資勢力，逐漸瓜分英資財(cái)團(tuán)在華的市場份額。
得益于70年代后期的快速發(fā)展與改革開放等政策利好，香港地產(chǎn)市場大幅攀升，至1981年達(dá)到巔峰狀態(tài)，地價(jià)、樓價(jià)、租金相繼創(chuàng)歷史記錄。不過隨之也帶來了投機(jī)之風(fēng)盛行，加之1980年的石油危機(jī)，都在很大程度上影響了香港樓市的信心，1983年，香港樓市泡沫破滅，房地產(chǎn)市場全面崩盤。
1980年代的香港 圖源：視覺中國
1984年，在歷時(shí)兩年長達(dá)22輪政府談判后，中英《聯(lián)合聲明》正式簽訂，香港回歸問題落地，經(jīng)濟(jì)迎來大繁榮的同時(shí)，房地產(chǎn)市場也隨之展開了大漲行情，并開啟13年大牛市。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1984年-1997年間有7個(gè)年份漲幅超過20%，其間又有3個(gè)年份漲幅超過36%。中環(huán)、尖沙咀等中心區(qū)域每平方米房價(jià)高達(dá)十幾萬港元，更有黃金地段寫字樓達(dá)到了每平方20萬港元的天價(jià)。在地產(chǎn)浪潮洶涌的當(dāng)時(shí)，伴隨著地價(jià)、樓價(jià)的大幅上漲，中小房企開發(fā)商逐漸乏力，或被淘汰或被兼并收購，這一時(shí)期香港地產(chǎn)業(yè)寡頭化更加明顯，四大家族已占據(jù)香港房地產(chǎn)市場的半壁江山。地產(chǎn)市場國際化也是這一時(shí)期的重要特征，當(dāng)時(shí)日資、臺(tái)資及東南亞資本大舉涌入香港房地產(chǎn)市場。數(shù)據(jù)顯示，1986年-1989年三年里，日資在香港地產(chǎn)投資高達(dá)200億元，臺(tái)資則在80年代后期，接棒日本，持續(xù)加大在香港房地產(chǎn)市場的投入。
香港房地產(chǎn)市場的繁榮景象，一直持續(xù)到90年代后期，1998年-2003年是香港房地產(chǎn)市場調(diào)整期。1997年，特首董建華推出“八萬五“計(jì)劃，宣布每年修建八萬五千個(gè)住宅單位（包括公營房屋和私樓），通過大幅增加房產(chǎn)供給來調(diào)控快速上漲的房價(jià)，隨后亞洲金融危機(jī)也席卷而來，最終造成香港房地產(chǎn)急轉(zhuǎn)直下，樓市價(jià)格暴跌，一落千丈。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1997年最高峰時(shí)期到2003年中，香港樓價(jià)平均下跌65%以上，大批”富翁“變成了”負(fù)翁“。期間政府也曾多次推出相關(guān)政策穩(wěn)定房價(jià)，如取消限制炒樓花措施、增加“首次置業(yè)貸款”金額和名額、調(diào)節(jié)土地供給等，但對于扭轉(zhuǎn)樓市下跌依舊效果甚微。
直到2003年6月，香港與內(nèi)地正式簽署CEPA，即《內(nèi)地與香港關(guān)于建立更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系的安排》，這份協(xié)議的核心主要在于內(nèi)地對香港商品實(shí)施零關(guān)稅及允許個(gè)人赴港旅游，CEPA簽署后，香港酒店、零售、餐飲及運(yùn)輸?shù)认嚓P(guān)行業(yè)逐漸回溫，香港經(jīng)濟(jì)逐漸企穩(wěn)，房地產(chǎn)市場也逐漸向好。
自香港回歸至21世紀(jì)初，港資房企也充分把握良機(jī)，將業(yè)務(wù)布局拓展至內(nèi)地，90年代，港資地產(chǎn)巨頭和記黃埔、恒基地產(chǎn)、新鴻基、恒隆集團(tuán)紛紛在內(nèi)地一二線城市斥資百億儲(chǔ)地。2000年后，和記黃埔又在內(nèi)地頻頻出手投資商業(yè)地產(chǎn)和旅游地產(chǎn)，包括海南海棠灣、重慶南濱大都會(huì)、寧波世界村及廣州西城都薈等項(xiàng)目。
香港的回歸和CEPA的簽署不僅為港資房企帶來內(nèi)地淘金的機(jī)會(huì)，也讓香港房地產(chǎn)市場重現(xiàn)生機(jī)。2003年也成為香港房地產(chǎn)新一輪升浪的開端，并在此后開啟長達(dá)15年的繁榮期。香港房價(jià)連續(xù)15年上漲，香港私人住宅價(jià)格指數(shù)自2003年7月至2018年7月上漲5.7倍，其中港島、九龍、新界的A類私人住宅漲幅分別達(dá)到7.1倍、6.9倍和6.2倍，年均漲幅均在10%以上。期間，雖有美國911事件與2008年金融危機(jī)和歐債危機(jī)等突發(fā)事件，但在強(qiáng)勢的經(jīng)濟(jì)發(fā)展支撐下，香港房地產(chǎn)依然在震蕩中保持了向上勢頭。在2009年-2018年期間，為遏制香港房地產(chǎn)市場的野蠻增長，政府也曾多次從提高首付比例，征收、加收買家印花稅，增加土地供應(yīng)和新建住宅等方面遏制房價(jià)攀升，但始終都無法真正撼動(dòng)房價(jià)上漲趨勢。
此外，這一時(shí)期香港房地產(chǎn)還出現(xiàn)了本地資本外流，內(nèi)地資本瘋狂進(jìn)軍香港地產(chǎn)市場的局面，2012年10月，香港對非本地永久居民設(shè)置買家印花稅，稅率為房價(jià)的15%，2016年11月政府再出“辣招“，將所有住宅物業(yè)印花稅統(tǒng)一調(diào)高至15%，只有在購買第一套住宅的香港本地永久居民可得豁免。不過這一記“組合拳”下來，也重錘了香港本地資本與買家，導(dǎo)致本地買家紛紛逃離香港到海外置業(yè)。但香港的房地產(chǎn)市場卻并沒有因此冷淡下來，2012年農(nóng)業(yè)銀行斥資近50億元收購中環(huán)一處資產(chǎn)作為香港總部，2015年恒大地產(chǎn)以125億港元購入美國萬通大廈，中國人壽和光大控股等也在香港豪擲千金買樓。此外還有不少內(nèi)地房企介入香港房地產(chǎn)開發(fā)，在港拿地，這其中包括海航集團(tuán)、萬科、龍光地產(chǎn)和中國海外發(fā)展等諸多中資房企。
除物業(yè)與地皮外，香港豪宅在這一時(shí)期遭到內(nèi)地富商買家瘋搶，2007-2016年間，包括阿里馬云、恒大許家印、順豐王衛(wèi)、中渝置地張松橋等在內(nèi)的多個(gè)商業(yè)巨頭斥資幾億到十幾億、甚至幾十億港元拍下山頂豪宅。資料統(tǒng)計(jì)，在2017財(cái)政年度，香港政府拍賣收入超891億港元，其中約480億港元來自中資財(cái)團(tuán)，占比超一半。
長達(dá)15年的香港房地產(chǎn)大牛市在2018年下半年出現(xiàn)了轉(zhuǎn)折點(diǎn)，2018年6月香港特區(qū)政府向空置的一手私人住宅實(shí)施“空置稅”，嚴(yán)厲打擊地產(chǎn)商“捂盤行為”,外部環(huán)境方面，國際經(jīng)濟(jì)形勢動(dòng)蕩導(dǎo)致全球經(jīng)濟(jì)下行，香港樓市也因此開始降溫，進(jìn)入回調(diào)期。數(shù)據(jù)顯示，香港樓市自2018年7月開始連續(xù)下跌5個(gè)月，累計(jì)跌幅達(dá)9%。
不過進(jìn)入2019年初，香港樓市即出現(xiàn)企穩(wěn)跡象。在第一季度，香港的一手樓盤和二手樓盤成交相對活躍，進(jìn)入三月份更是有多個(gè)樓價(jià)指數(shù)出現(xiàn)漲幅，二手房市場也有反彈跡象。業(yè)內(nèi)分析人士指出，在經(jīng)歷了2018年下半年的短暫回調(diào)后又出現(xiàn)2019年的快速回彈，其根本原因仍在于香港房地產(chǎn)最本質(zhì)的人多地少的基本面，市場供不應(yīng)求。長期以來，除了經(jīng)濟(jì)發(fā)展之外，香港土地供應(yīng)緊張、供應(yīng)不足也是導(dǎo)致香港“寸土寸金”、房價(jià)居高不下的本質(zhì)因素。
2019年下半年，受香港社會(huì)治安問題影響，房地產(chǎn)市場再度轉(zhuǎn)跌，甚至出現(xiàn)5個(gè)月的連續(xù)下滑，直至當(dāng)年11月才稍有抬頭趨勢。據(jù)香港土地注冊處顯示的數(shù)據(jù)，2019年11月香港所有樓宇（包含住宅樓宇與非住宅樓宇）買賣合約數(shù)目達(dá)6701份，環(huán)比漲幅達(dá)24%。從全年的樓宇買賣數(shù)量及買賣簽約總值來看，2018年香港樓宇買賣合約數(shù)目為79193份，2019年買賣合約數(shù)目為74804份，同比僅下跌6%。從樓宇買賣合約總值來看，2019年較2018年買賣總值也僅下跌7%。另外，根據(jù)香港差餉物業(yè)估價(jià)署（向香港地產(chǎn)物業(yè)估值及征收差餉及地租的政府部門）公布的數(shù)據(jù)，2019年，香港樓價(jià)指數(shù)累積上漲5.31%，為2009年以來連續(xù)11年上升。總體而言2019年香港樓市呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑，但到年底整體呈收平態(tài)勢。
自2020年新冠疫情爆發(fā)以來，各行各業(yè)都遭遇了重創(chuàng)，但香港房地產(chǎn)市場發(fā)展卻趨于穩(wěn)定，在歷經(jīng)多輪疫情沖擊后，房地產(chǎn)市場依然保持堅(jiān)挺，整體呈現(xiàn)免“疫”狀態(tài)。
2020年，香港樓市隨疫情反復(fù)震蕩，全年表現(xiàn)與2019年截然相反，上半年熊市，下半年轉(zhuǎn)牛市。2020年初，由于疫情突襲，特區(qū)政府采取加強(qiáng)出入境限制，香港經(jīng)濟(jì)也深受其害。數(shù)據(jù)顯示，2020年第一季度，香港經(jīng)濟(jì)GDP下滑9%，一度超越2008年金融危機(jī)的跌幅。經(jīng)濟(jì)的不景氣導(dǎo)致失業(yè)人數(shù)創(chuàng)新高，房地產(chǎn)市場也隨之衰退，2020年上半年香港樓市前五月所有樓宇（包含住宅樓宇與非住宅樓宇）買賣合約數(shù)量減少超五成，而所有樓宇買賣合約金額下滑更甚至超七成。
然而，2020年下半年隨著國安法的實(shí)施，購房需求有所增長，香港樓市也迎來大逆轉(zhuǎn)。尤其7月以后，香港樓宇買賣合約數(shù)目與樓宇買賣合約總值較2019年實(shí)現(xiàn)雙增長，香港全年房價(jià)跌幅也僅有1%左右。分析認(rèn)為，盡管2020年香港房地產(chǎn)遭遇了多輪疫情，但香港房價(jià)依舊“巋然不倒”，其根本原因還是香港房地產(chǎn)人多地少，剛需大且加上低息環(huán)境，香港樓市表現(xiàn)才會(huì)如此堅(jiān)挺。此外，內(nèi)地地產(chǎn)商和購房者也是支撐2020年香港樓市的中堅(jiān)力量。據(jù)媒體報(bào)道，在香港2020年出讓的11幅地塊中，有5塊地皮由國內(nèi)地產(chǎn)商錄入，包含萬科、雅居樂、佳兆業(yè)等知名地產(chǎn)商，內(nèi)地地產(chǎn)商投資金額超170億港元，占總交易額近一半。另外，內(nèi)地富豪對香港樓市的投資熱情依舊高漲，2020年前8個(gè)月，香港物業(yè)投資市場共產(chǎn)生32宗超1億港元以上的大額交易，其中就有一半買家是內(nèi)地富豪。
與2019年、2020年穩(wěn)健的樓市行情不同，2021年的香港樓市則呈現(xiàn)出“一飛沖天”的走勢。后疫情時(shí)代，伴隨著香港經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，香港樓市出現(xiàn)“量價(jià)齊升”，多個(gè)數(shù)據(jù)創(chuàng)新高。從成交量來看，2021年全年香港住宅市場總成交量創(chuàng)9年來新高，據(jù)特區(qū)土地注冊處數(shù)據(jù)，自2021年2月起，香港住宅連續(xù)6個(gè)月錄得超6000宗交易，全年住宅交易74297宗，創(chuàng)2012年81333宗之后的新高。另外，2021年香港全年住宅買賣合約總值為7339億港元，同比增長超三成，刷新了1997年全年6903.4億港元的上一歷史高位。
2021年香港樓宇買賣數(shù)目 圖源：香港土地注冊處
成交量表現(xiàn)亮眼的同時(shí)，香港房價(jià)更是同步飛升，美聯(lián)樓價(jià)指數(shù)由2021年1月底年內(nèi)低位，持續(xù)上升至8月份的歷史新高，年內(nèi)升近6%。另據(jù)仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，2021年香港中小型住宅樓價(jià)上漲4.4%，豪宅樓價(jià)上漲7.2%。
香港樓市本在2021年已基本復(fù)蘇，但從第四季度至到今年初，由于第五輪疫情襲擊、以及美國持續(xù)加息的雙重影響，香港房地產(chǎn)市場再度遭遇“冰封”。據(jù)中原地產(chǎn)香港辦公室數(shù)據(jù)，2022年上半年香港整體私人住宅成交量錄23250宗，成交金額2340億元，較2021年下半年下跌26%及28%。另外，上半年一手住宅登記數(shù)量也創(chuàng)2013年上半年一手住宅登記量的九年新低，二手成交量則創(chuàng)2019年下半年以來新低。
樓價(jià)方面，根據(jù)差餉物業(yè)估價(jià)署9月28日的數(shù)據(jù)，8月香港私人住宅售價(jià)指數(shù)報(bào)368.2點(diǎn)，創(chuàng)2019年3月以來的三年半新低。今年前8月香港樓價(jià)指數(shù)已累跌6.52%，對比去年9月時(shí)的歷史高位398.1點(diǎn)，累跌7.51%。另一二手樓價(jià)指標(biāo)也“跌跌”不休，反映香港二手樓價(jià)走勢的中原城市領(lǐng)先指數(shù)（CCL）已經(jīng)連跌10周，最新報(bào)169.93點(diǎn)，較去年破頂位大跌11.2%，也創(chuàng)下2018年2月以來四年半的新低。
香港樓市今年的慘淡不僅表現(xiàn)在成交量與樓價(jià)指數(shù)上，消息面上，近日，李嘉誠家族旗下長實(shí)集團(tuán)宣布以207.7億港元出售位于香港的頂級豪宅項(xiàng)目，公司預(yù)計(jì)從出售事項(xiàng)中獲得63億港元收益。對此，IPG中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，李嘉誠此時(shí)出售香港資產(chǎn)應(yīng)與香港樓市下跌有關(guān)，此外他還進(jìn)一步指出，位于香港半山的豪宅項(xiàng)目原本為抵抗通脹和經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但目前香港市場需求不足，加之大幅加息帶來經(jīng)濟(jì)增長壓力等，香港樓市出現(xiàn)整體下跌趨勢。除了李嘉誠出手香港豪宅外，此前也有其他富商拋售物業(yè)的消息。9月有消息稱，華置行政總裁陳凱韻早前以公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓形式出售山頂GOUGH HILL RESIDENCES洋房，作價(jià)約5億港元，此次出售賺得3.2億港元。
在內(nèi)地富豪不斷涌向香港房地產(chǎn)市場“買買買”的同時(shí)，香港的房地產(chǎn)企業(yè)也開始重返內(nèi)地房地產(chǎn)市場，進(jìn)行逆向拿地。近日，香港新世界集團(tuán)行政總裁鄭志剛喊出，新世界集團(tuán)計(jì)劃在12個(gè)月內(nèi)在上海、廣州、杭州、深圳等城市投資100億元人民幣，相當(dāng)于整個(gè)新世界集團(tuán)一年?duì)I收的六分之一。太古集團(tuán)也表示，未來十年預(yù)計(jì)投資500億在內(nèi)地。此外，恒隆集團(tuán)、香港置地、瑞安房地產(chǎn)、嘉里建設(shè)、恒基兆業(yè)、香港裕華、仁恒置地等多家香港地產(chǎn)商，近兩年也不斷在上海、廣州、深圳、武漢、蘇州、重慶、成都等一二線城市拿地，甚至連李嘉誠的和記黃埔也在10年之后，再次參與了廣州首輪集中供地的競拍。
改革開放初期，內(nèi)地房企大都借鑒香港房企業(yè)務(wù)模式，類似“分層出售”、“賣樓花”等制度也都是從香港傳到內(nèi)地，但是因?yàn)橥恋胤A賦、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、城鎮(zhèn)化建設(shè)步調(diào)的差異，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)和香港房地產(chǎn)企業(yè)走上了兩條截然不同的道路。同樣的，如今隨著內(nèi)地房地產(chǎn)市場告別野蠻增長進(jìn)入精耕細(xì)作的時(shí)代，大肆甩賣資產(chǎn)緩解流動(dòng)性壓力，走上輕資產(chǎn)運(yùn)營之路，而另一邊香港房企卻在內(nèi)地瘋狂抄底，兩相對比，又是不同境遇。
那么，一直受囿“人多地少”限制的香港房地產(chǎn)企業(yè)是如何做到跨周期發(fā)展并逆勢回歸的，對于內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展有哪些可借鑒之處，通過前文復(fù)盤百年香港房地產(chǎn)發(fā)展史，我們總結(jié)了如下幾點(diǎn)：
第一，相較于內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，香港房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債比率低，因此流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)敞口較小，抗周期波動(dòng)能力較強(qiáng)。統(tǒng)計(jì)顯示，2021年末恒基兆業(yè)、新鴻基地產(chǎn)、嘉里建設(shè)等香港房地產(chǎn)企業(yè)的凈負(fù)債率都在20%左右，長實(shí)集團(tuán)和太古地產(chǎn)的凈負(fù)債率甚至僅為個(gè)位數(shù)的7.9%、3.32%，而與之對應(yīng)，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)大多都在三條紅線的邊緣苦苦掙扎，房地產(chǎn)三條紅線要求，房企剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不可大于70%，凈負(fù)債率不得大于100%，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。相較香港房地產(chǎn)企業(yè)，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)壓力可見一斑。
第二，香港房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榭砷_發(fā)土地面積的限制，很早便開始做存量生意，注重存量運(yùn)營。尤其是物業(yè)管理、二手房經(jīng)營改造、商場運(yùn)營等等，在這個(gè)過程中企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)正向經(jīng)營現(xiàn)金流，避免流動(dòng)性危機(jī)。
第三，很多香港房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)地的布局，主要集中在一、二線城市，在房地產(chǎn)告別高速增長階段，核心城市圈的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍具備增長潛力，抗風(fēng)險(xiǎn)能力也更強(qiáng)。
第四，很多香港房地產(chǎn)企業(yè)都是家族經(jīng)營，追求資產(chǎn)的保值增值，而內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)多是職業(yè)經(jīng)理人模式，更加追求規(guī)模和快速增長，這對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，也意味著面臨更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此公司的現(xiàn)代化管理制度需要優(yōu)化、職業(yè)經(jīng)理人的獎(jiǎng)懲制度也需要綜合收益風(fēng)險(xiǎn)的多維度指標(biāo)來制定。
以上各種原因，也就形成了香港房地產(chǎn)企業(yè)的“克制基因”，克制盲目擴(kuò)張，更關(guān)注通過存量資產(chǎn)運(yùn)營實(shí)現(xiàn)自身經(jīng)營現(xiàn)金流的造血能力，從而能夠在經(jīng)濟(jì)低谷期也能實(shí)現(xiàn)逆周期的拿地操作。
此外，縱觀香港房地產(chǎn)市場、特別是近40年的發(fā)展史，并對照內(nèi)地房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，我們也從中發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的一般規(guī)律：
第一，長期來看，影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的兩個(gè)底層因素分別是經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長，以及土地和人口之間的供需缺口。世界經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)，雖然在一定階段影響了香港的經(jīng)濟(jì)增長，但從長期來看，香港房地產(chǎn)市場一直處于持續(xù)上揚(yáng)、甚至能夠不受疫情影響的一個(gè)重要原因，就是香港人多地少，可供居住面積供應(yīng)不足，再加上內(nèi)地資金涌入香港進(jìn)行置業(yè)，導(dǎo)致市場供需矛盾進(jìn)一步加大，整體導(dǎo)致了香港房價(jià)持續(xù)上揚(yáng)。
第二，從政府對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施來看，目前通行的房地產(chǎn)調(diào)控政策在供需兩端的主要措施也大同小異，主要包括通過限購、限貸從需求端為房地產(chǎn)降溫，通過限售、征稅（保有稅、交易稅）從供給端為房地產(chǎn)降溫，這些措施的直接影響是降低了房地產(chǎn)市場流動(dòng)性、增加了交易風(fēng)險(xiǎn)（包括房地產(chǎn)企業(yè)和炒房群體），進(jìn)而推動(dòng)房價(jià)下行。
第三，寬松的貨幣環(huán)境是房價(jià)上漲的必要條件，市場寬松貨幣的來源主要包括中央銀行的降息以及國際熱錢的涌入，寬松貨幣環(huán)境帶來的直接結(jié)果是通貨膨脹的上漲，這個(gè)過程中，房地產(chǎn)作為保值資產(chǎn)，很容易成為資金熱捧的對象，進(jìn)而帶來房價(jià)的繁榮區(qū)間。
“有屋可居”是人的基本需求，所以房地產(chǎn)是一個(gè)能夠跨越周期的長期行業(yè)，并且除了居住的剛性需求外，房地產(chǎn)也具有重資產(chǎn)、長周期、廣產(chǎn)業(yè)鏈、抗通脹等特點(diǎn)，因此也在一定程度上表現(xiàn)出了“政策調(diào)控工具”和“投資品”的屬性，但這也讓市場對房地產(chǎn)運(yùn)行方向進(jìn)行預(yù)測變得十分錯(cuò)綜復(fù)雜。
香港房地產(chǎn)企業(yè)上一次集體行動(dòng)來內(nèi)地抄底還是2011年，現(xiàn)在來看當(dāng)時(shí)確實(shí)也是2008年金融危機(jī)之后、新一輪經(jīng)濟(jì)周期的拐點(diǎn)，本次香港房地產(chǎn)企業(yè)再次回歸內(nèi)地抄底，雖然現(xiàn)在我們還沒法對本輪經(jīng)濟(jì)周期的走勢有一個(gè)確定性的判斷，但是基本可以確定的是內(nèi)地房地產(chǎn)市場確實(shí)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)新的拐點(diǎn)，對于內(nèi)地房地產(chǎn)市場來說，這次港資房企除了帶來錢之外，更重要的也是帶來了在存量市場里踐行“長期主義”的經(jīng)營理念，這對內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)來說或許更具啟發(fā)。
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房地產(chǎn)行業(yè)復(fù)蘇，為什么復(fù)蘇
香港的房地產(chǎn)，也是歷史老多了
買吧，內(nèi)地的企業(yè)都缺錢
近期港資房企在內(nèi)地頻頻出手拿地，大有回歸之勢
香港房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過多年錘煉，對趨勢把握的能力還是比較強(qiáng)的。