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文 | 巨潮WAVE，作者｜謝澤鋒，編輯 | 楊旭然
這一次，潘石屹真的“跑”了。
不久前，SOHO中國(guó)發(fā)布公告稱，潘石屹辭去本公司董事長(zhǎng)職位，張欣辭去本公司CEO職務(wù)，即日生效。
但從股權(quán)關(guān)系來(lái)看，潘石屹夫婦合計(jì)持有63.93%的股權(quán)，還是SOHO中國(guó)的“話事人”。這些年，潘石屹頻繁甩賣資產(chǎn)，累計(jì)套現(xiàn)近370億元，還急切地想將SOHO中國(guó)賣給黑石，但因監(jiān)管等原因兩度告吹。
自上世紀(jì)90年代開始，SOHO在中國(guó)享受了地產(chǎn)黃金時(shí)代的紅利。不過潘氏家族的表現(xiàn)，卻讓外界感受不到有何感恩或敬畏之心。
潘氏夫婦給哈佛、耶魯捐款超6億元，但在國(guó)內(nèi)只有對(duì)甘肅天水的幾筆零星捐贈(zèng)（主要是家鄉(xiāng)潘集寨的小學(xué)教學(xué)樓、幼兒園，和對(duì)天水市1000萬(wàn)元的疫情捐款）。另外，小兒子上哈佛讀書，且被認(rèn)為與當(dāng)時(shí)的哈佛捐款有關(guān)，大兒子詆毀先烈導(dǎo)致被警方追逃；SOHO旗下項(xiàng)目涉嫌逃稅、CFO涉嫌內(nèi)幕交易、加價(jià)收取電費(fèi)等違規(guī)行為……
作為房地產(chǎn)江湖的另類，潘石屹早年通過散售模式，讓商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和住宅一樣的高周轉(zhuǎn)，并創(chuàng)下亞洲最大商業(yè)地產(chǎn)IPO記錄，至今在北京、上海坐擁大量地標(biāo)建筑。這些都是他作為一個(gè)商人驕傲的資本。
“萬(wàn)通六君子”之一的王啟富曾這樣評(píng)價(jià)潘石屹：“他是一個(gè)天生的商人，就像商界的趙本山，因?yàn)樗灸艿臅?huì)做生意。”
商人逐利。“天生的商人”潘石屹，表現(xiàn)出了一種純粹的精明和利己。即使面對(duì)各路的口誅筆伐，他依然能夠笑逐顏開。也許在他內(nèi)心深處，這些只不過是他人生大風(fēng)大浪里的稀松平常。
或者，他對(duì)外界的評(píng)價(jià)已經(jīng)絲毫不在意了。
SOHO中國(guó)股價(jià)表現(xiàn)（2007年上市至今）
先是戰(zhàn)略失策，再有疫情打壓。
31年前，“萬(wàn)通六君子”在海南一戰(zhàn)成名，隨后六人揮師北上。
但隨著萬(wàn)通越做越大，六人間的分歧和隔閡日漸顯露。最終，“萬(wàn)通六君子”和平散伙，王功權(quán)加入鼎暉，王啟富創(chuàng)辦自己的投資公司，劉軍則搞起自己的農(nóng)業(yè)生意，只有馮侖、潘石屹和易小迪堅(jiān)守在地產(chǎn)行業(yè)。
巧合的是，馮侖、潘石屹和易小迪“三位元老”，都將身家押注在非住宅地產(chǎn)，這次集體誤判，也導(dǎo)致他們后來(lái)在地產(chǎn)黃金時(shí)代中逐漸掉隊(duì)。
潘石屹無(wú)疑是“六君子”中最會(huì)做生意的。萬(wàn)通來(lái)到北京第一年，在阜成門附近拿到一塊土地，潘石屹建議可以嘗試代銷模式，這在當(dāng)時(shí)的地產(chǎn)圈算是“第一個(gè)吃螃蟹的人”。在代銷模式下，萬(wàn)通5天進(jìn)賬5億元，這個(gè)項(xiàng)目就是后來(lái)的萬(wàn)通新世界廣場(chǎng)。
相比較而言，無(wú)論是影響力還是經(jīng)營(yíng)狀況，SOHO中國(guó)算是三者中最為優(yōu)秀的。創(chuàng)辦SOHO后，潘石屹創(chuàng)立“散售模式”，讓商業(yè)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)和住宅一樣的高周轉(zhuǎn)。
2007年，SOHO中國(guó)赴港上市，以19億美元融資額創(chuàng)造了當(dāng)年的亞洲最大IPO記錄，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率高達(dá)54%。此后一年，三里屯SOHO 就斬獲了69億元的驚人業(yè)績(jī)，其中一半都是山西煤老板。上市3年后，SOHO中國(guó)營(yíng)收升至182億，登頂巔峰。
彼時(shí)的潘石屹，儼然是中國(guó)最賺錢的行業(yè)里面，最會(huì)賺錢的那個(gè)人。
值得一提的是，2010年正好是地產(chǎn)黃金二十年的分界點(diǎn)，而就在此時(shí)，潘氏夫婦二人經(jīng)營(yíng)理念出現(xiàn)重大差異。
投行出身的張欣重產(chǎn)品、輕銷售，她反對(duì)潘石屹那套賣房理論。而張欣本就是一個(gè)雷厲風(fēng)行毫不拖泥帶水的女強(qiáng)人——據(jù)說當(dāng)年閃電結(jié)婚后，張欣干的第一件事，就是把潘石屹衣柜里的所有衣服扔掉，按她的審美標(biāo)準(zhǔn)換新的。
潘石屹最終妥協(xié)，把時(shí)間放在了自己的攝影愛好上。張欣主導(dǎo)下的SOHO中國(guó)“轉(zhuǎn)售為租”。這時(shí)，其他房企正大舉進(jìn)軍二三線城市，但為了維持所謂的高端形象，張欣死守北上廣深一線城市，且堅(jiān)持做商業(yè)地產(chǎn)。
放棄住宅和下沉市場(chǎng)的戰(zhàn)略選擇，讓SOHO中國(guó)錯(cuò)失黃金時(shí)代的第二個(gè)十年。SOHO中國(guó)和其他大型房企呈現(xiàn)出截然相反的發(fā)展曲線。
SOHO中國(guó)的營(yíng)收從2010年的182億，一路銳減至2021年的17億元，還不到巔峰時(shí)期的十分之一。
從2021年開始，SOHO中國(guó)的收入全部來(lái)自租金，出售物業(yè)收入一直為零。
“包租公”模式讓SOHO中國(guó)在地產(chǎn)界顯得比較特殊。而今年以來(lái)，疫情反復(fù)爆發(fā)，直接導(dǎo)致SOHO中國(guó)在北京和上海的平均出租率下降至79.78%。
先是戰(zhàn)略失策，再有疫情打壓，潘石屹夫婦“逃離”的決心越來(lái)越大。
“千萬(wàn)不要相信謠言，我跑不了的。”
和當(dāng)年“萬(wàn)通六人”在海南房地產(chǎn)泡沫前逃離如出一轍，潘石屹在2014年開始瘋狂出售資產(chǎn)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，6年間SOHO中國(guó)通過甩賣項(xiàng)目資產(chǎn)收攬資金370多億。其中包括：
2014年，將上海SOHO靜安廣場(chǎng)和SOHO海倫廣場(chǎng)以52.32億元賣給金融街；同年9月，上海凌空SOHO 10萬(wàn)平米物業(yè)以30.5億的價(jià)格出售給攜程網(wǎng)；
2015年，出售上海外灘國(guó)際金融中心地塊給復(fù)星，回血84.93億元；
2016年，上海SOHO世紀(jì)廣場(chǎng)轉(zhuǎn)讓給國(guó)華人壽，總價(jià)32.2億元；
2017年，將虹口SOHO、凌空SOHO分別以35.7億、49.44億賣給新加坡吉寶置業(yè)和香港私募基金公司基匯資本；
2019年，SOHO中國(guó)打包出售13個(gè)辦公物業(yè)資產(chǎn)和2583個(gè)地下停車位，回籠資金85.61億元。
以及今年3月，潘石屹還試圖以“七折”價(jià)格對(duì)外銷售3.2萬(wàn)平方米的物業(yè)，房源遍及北京、上海兩地的銀河SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場(chǎng)、SOHO中山廣場(chǎng)等九個(gè)項(xiàng)目。
另外，自2008年以來(lái)，SOHO中國(guó)共進(jìn)行了20次分紅，累計(jì)派發(fā)200多億大紅包，流進(jìn)大股東潘石屹夫婦口袋中的就高達(dá)128億元。
過去這些年，潘石屹言不由衷的講話和辯解俯拾皆是，但他絲毫不在意。
作為一個(gè)擁有1800多萬(wàn)粉絲的微博大V，潘石屹有極為注重公眾形象的一面。他期待獲得外界的好評(píng)與贊許，但又總是以各種冠冕堂皇的理由包裝著自己的逐利。
比如2019年出售的資產(chǎn)中，就包括他曾聲稱的“三生三世都不賣”的望京SOHO。今年三月，潘石屹七折甩賣資產(chǎn)，自詡為“減少公司債務(wù)，欠債還錢天經(jīng)地義”?？墒牵琒OHO中國(guó)負(fù)債率根本不高——其2022年半年報(bào)總資產(chǎn)691.9億元，總負(fù)債318.7億元。
2021年底，SOHO中國(guó)凈資產(chǎn)負(fù)債率僅為44%，融資成本4.7%，這樣的財(cái)務(wù)指標(biāo)足以讓其他的民營(yíng)地產(chǎn)大亨們羨慕嫉妒恨。SOHO中國(guó)短期現(xiàn)金不足，根本原因是分紅太多。
經(jīng)過6年“只出不進(jìn)”式的瘋狂交易后，潘石屹計(jì)劃直接賣掉股權(quán)。早在2020年，黑石就欲私有化SOHO中國(guó)，交易規(guī)模將達(dá)40億美元。一年后的2021年6月，黑石正式發(fā)出收購(gòu)要約，擬以236.58億港元收購(gòu)潘石屹夫婦手中持有的54.93%的股份。
收購(gòu)?fù)瓿珊?，潘石屹夫婦將保留9%的股權(quán)，并退出公司董事會(huì)。然而，在監(jiān)管層的干預(yù)和輿論壓力之下，黑石收購(gòu)SOHO中國(guó)的計(jì)劃兩度告吹。
而此次兩人卸任董事長(zhǎng)和CEO，也是無(wú)奈下的“折中之計(jì)”。
出售國(guó)內(nèi)資產(chǎn)的同時(shí)，潘石屹開始向海外騰挪資本。2011年開始，潘石屹通過家族信托在海外購(gòu)置房產(chǎn)，曼哈頓廣場(chǎng)旁的港務(wù)局長(zhǎng)途巴士站辦公大樓、曼哈頓公園大道廣場(chǎng)49%的股權(quán)，美國(guó)通用汽車大廈40%的股權(quán)，都被他裝入囊中。
面對(duì)外界頻繁的質(zhì)疑聲，潘石屹付之一笑：“千萬(wàn)不要相信謠言，我跑不了的”，并非常無(wú)辜地表示，自己沒有跑，一直都是中國(guó)國(guó)籍。
可潘家人的表現(xiàn)卻讓人大跌眼鏡——妻子張欣早就是美國(guó)國(guó)籍；大兒子因?yàn)樵g毀先烈，被海淀警方全網(wǎng)追逃；給哈佛捐助超1 億美元后，二兒子被曝出入讀哈佛大學(xué)，而其對(duì)國(guó)內(nèi)的捐助卻顯得十分吝嗇，至今只有對(duì)家鄉(xiāng)潘集寨的幾筆資助為人所知。
曹德旺在一次采訪中的一段話，也許能夠代表大多數(shù)人對(duì)其有些許負(fù)面的評(píng)價(jià)：
“潘石屹夫婦鬼精鬼精的。”
“賣出資產(chǎn)-利潤(rùn)大增-大筆分紅”
一件奇特的事情發(fā)生在SOHO中國(guó)身上：盡管SOHO中國(guó)公司的業(yè)績(jī)?cè)诔掷m(xù)下滑，但掌舵者潘氏家族的錢口袋卻越來(lái)越鼓。
SOHO中國(guó)營(yíng)業(yè)收入從2010年巔峰期的182億元，下滑至2021年的17.42億元；凈利潤(rùn)受出售資產(chǎn)影響頻繁波動(dòng)，到2021年凈虧損1.31億元。但詭異的是，潘石屹夫婦的身家則從2010年的150 億，上升至去年的220億元（數(shù)據(jù)來(lái)源：胡潤(rùn)百富榜）。
需要指出的是，出售資產(chǎn)，獲益的是公司，但無(wú)法轉(zhuǎn)入私人口袋。潘石屹夫婦的做法就是大筆分紅，深扒其財(cái)務(wù)報(bào)表可以發(fā)現(xiàn)，兩人通過“賣出資產(chǎn)-利潤(rùn)大增-大筆分紅”，將大部分收益“合理合法”地轉(zhuǎn)移到自己名下。擁有美國(guó)投行多年工作經(jīng)驗(yàn)的張欣，更是深諳此道。
2010年-2019年，SOHO中國(guó)分紅最為頻繁的時(shí)候，正是其賣資產(chǎn)最兇猛的時(shí)刻。比如賣出85億資產(chǎn)的2017年，SOHO中國(guó)共分紅66億元，但當(dāng)年的歸母凈利潤(rùn)才47.33億元，潘石屹夫婦就豪取42億元。
對(duì)潘石屹夫婦來(lái)說，SOHO中國(guó)更像是一個(gè)賺錢的工具，甚至是私人金庫(kù)。
盡管出售了370多億資產(chǎn)，但由于這些現(xiàn)金基本上都被分紅支出掉，導(dǎo)致今年上半年公司賬面上僅有區(qū)區(qū)4.62億元的現(xiàn)金，難以覆蓋16.13億元的短期借款。
這也就是為什么，潘石屹夫婦卸任當(dāng)天，SOHO股價(jià)居然上漲了11.03%的原因。
在萬(wàn)科創(chuàng)始人王石的自傳《我的改變：個(gè)人的現(xiàn)代化四十年》中，他曾說過一段話:“我的本事不大,名和利只能選擇一頭。”
在王石看來(lái)，一個(gè)人社會(huì)價(jià)值的取向，就是在名和利之間的抉擇。
而潘石屹的一生，就是在名與利的漩渦中掙扎，他大膽嘗試代銷模式，創(chuàng)辦的SOHO 為高度同質(zhì)化的中國(guó)地產(chǎn)界注入一股新鮮血液，因此身價(jià)倍增，一度是中國(guó)商界的風(fēng)云人物。
2014年后，他不顧一切地拋售資產(chǎn)，并試圖轉(zhuǎn)讓控股權(quán)，積極“落袋為安”，并最終選擇隱退。近些年，潘石屹越來(lái)越低調(diào)，微博也鮮有更新。
潘石屹感受到自己所遭遇的風(fēng)評(píng)危機(jī)，自然是委屈的，至少是與他的自我標(biāo)榜不符。他曾經(jīng)在去年年底給捐資贊助的養(yǎng)正幼兒園園長(zhǎng)寫信（并公開）：
......其實(shí)，這個(gè)世界上只有好人和“病人”。“病人”就是那些被無(wú)知、自私、追求名利、特權(quán)而掩蓋住了善良本性的人。
......一個(gè)缺少團(tuán)結(jié)合作精神的人、一個(gè)不會(huì)理解和寬恕別人的人，是很難在這個(gè)時(shí)代生存的，他的生活和工作都將會(huì)寸步難行，且痛苦。
作為旁觀者，我們無(wú)法體會(huì)潘石屹細(xì)膩的內(nèi)心世界，但可以從更宏觀的角度看到，他和很多企業(yè)家一樣，享受著中國(guó)發(fā)展的時(shí)代紅利。也能看到在他最終離開這個(gè)舞臺(tái)時(shí)，有些不體面。
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一對(duì)精明的利己主義者，毫無(wú)社會(huì)責(zé)任感和感恩心，中國(guó)不缺少這種人，可惜中國(guó)人的財(cái)富被他們卷到國(guó)外去了