圖片來源@視覺中國
文 | 未來空間實驗室
2021年上半年，地產(chǎn)科技（PropTech：Property Technology）賽道融資總額達97億美元，是有史以來地產(chǎn)科技領(lǐng)域融資最活躍的時期。在“三道紅線”、“集中看地”等政策鐵拳頻頻出手后，房企結(jié)束了依靠土地和金融紅利實現(xiàn)增長的時期，暴雷聲也不斷傳來。
過去，地產(chǎn)科技主要通過為房企提供數(shù)字化服務(wù)，幫助它們在設(shè)計、營銷、運營等管理流程中降本增效。雖然對于房企而言，降本增效是大勢所趨，但寒冬之下其更需要的是“雪中送炭”。
項目收縮、謹慎拿地、交付為王成為房地產(chǎn)行業(yè)常態(tài)時，地產(chǎn)科技領(lǐng)域好像也需要一注“多巴胺”，來講出PropTech的新故事。在另一方面，2020年，雙碳目標正式明確，中國建筑領(lǐng)域碳排放的總量龐大，占全國碳排放總量的20%。如果雙碳是新注入的一劑多巴胺，那么它能講好地產(chǎn)科技“新故事”嗎？
在地產(chǎn)科技賽道，也曾有大量的錢涌入：仲量聯(lián)行在全球房地產(chǎn)科技白皮書《拓寬全球視野，推動科技創(chuàng)新》中提到一組數(shù)據(jù)，2021年上半年，房地產(chǎn)科技領(lǐng)域融資總額達97億美金，高于2020年上半年的88億美元，是有記錄以來最活躍的時期。
數(shù)字背后，一方面是政策的支持，住建部曾相繼出臺數(shù)字建造、智能城市、綠色建筑相關(guān)政策，鼓勵房企可以借助大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、BIM、CIM等技術(shù)推進行業(yè)的數(shù)字化升級。另一方面是房企告別黃金時代，從粗放式發(fā)展走向精細化運營的過程中，必交的一份答卷就是數(shù)字化轉(zhuǎn)型。
2019年，仲量聯(lián)行、平安城科、太古地產(chǎn)共同發(fā)起了國內(nèi)首個地產(chǎn)科技加速器——城越，希望挖掘有潛力的地產(chǎn)科技企業(yè)；華潤置地旗下的潤加速、金茂海爾發(fā)起的海創(chuàng)匯同樣如此。保利資本和碧桂園創(chuàng)投共同發(fā)起了“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈賦能基金”，高和地產(chǎn)科技基金則專門關(guān)注城市更新的相關(guān)賽道。可以說，房企、資本、科技企業(yè)都希望在地產(chǎn)科技這個賽道中找到屬于自己的機會。
然而，繼監(jiān)管部門為房企財務(wù)指標劃定“三道紅線”之后，行業(yè)暴雷聲不斷，恒大、華夏幸福、藍光、泰禾、花樣年等房企接連暴雷?；貧w綠檔、保證現(xiàn)金流才是房企這兩年最為關(guān)注的，保交付、保交樓也成為它們的硬指標。雖說數(shù)字化技術(shù)可以為其“降本增效”，但在生死問題面前，這些并沒有那么緊迫。
這對于剛做完市場教育的地產(chǎn)科技企業(yè)來說，可謂是雪上加霜。房地產(chǎn)原本就屬于勞動力密集型企業(yè)，科技企業(yè)想要通過新技術(shù)、新方式來賦能傳統(tǒng)行業(yè)，除了要教育市場之外，還要培養(yǎng)用戶的使用習慣。而疫情的影響，也為這兩年技術(shù)落地增添了不少難題。
所以，站在當下這個節(jié)點看，雖本著為房地產(chǎn)變革提供助力的初衷，但現(xiàn)在看來好像有點“生不逢時”的味道。市場沒捂熱，也沒等來風口。
盡管當下行業(yè)發(fā)展不如人意，但不可否認的是，房地產(chǎn)依然是經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)。規(guī)模龐大的背后，預(yù)示著仍有巨大機會。
2020年9月，中國明確提出2030年“碳達峰”與2060年“碳中和”目標。人民銀行行長易綱表示未來中國在碳中和的總投入將超過100萬億元。
雙碳政策的落地，也給地產(chǎn)科技行業(yè)打了一劑多巴胺。相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，當前我國建筑行業(yè)運行碳排放（含直接碳排放和間接碳排放）約為21億噸二氧化碳，占全國總量的20%左右。中共中央辦公廳、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于推動城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展的意見》提出，到2025年，城鄉(xiāng)建設(shè)綠色發(fā)展體制和政策體系基本建立，建設(shè)方式綠色轉(zhuǎn)型成效顯著，碳減排扎實推進。
在資本層面，紅杉資本與遠景科技共同成了零碳風險投資基金；高瓴在南京成立碳中和產(chǎn)業(yè)基金，總規(guī)模超40億元。財聯(lián)社創(chuàng)投通數(shù)據(jù)顯示，僅2022年5月碳中和領(lǐng)域共發(fā)生32起融資，約104.18億元。
在企業(yè)端，已有初創(chuàng)公司涌入該賽道，比如定位為碳中和數(shù)字化技術(shù)服務(wù)商的綠翼建筑科技，主要面向建筑地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)研發(fā)低碳轉(zhuǎn)型生產(chǎn)力工具；成立于2011年的碳阻跡推出了碳管理SaaS平臺、碳核算咨詢等等，并相繼拿到了高瓴、經(jīng)緯、紅杉的投資。
雙碳技術(shù)能為建筑地產(chǎn)的全生命周期提供服務(wù)，從建筑材料生產(chǎn)—項目設(shè)計—施工建造—運維管理，甚至在拆除報廢階段，雙碳技術(shù)都能發(fā)揮關(guān)鍵的作用。
比如：
在建筑材料的生產(chǎn)端，可以利用新技術(shù)、新原料來減少碳排放，比如高性能混凝土，保溫材料、光伏幕墻等；
在設(shè)計規(guī)劃階段：利用BIM技術(shù)及數(shù)字化協(xié)同手段，減少各施工單位協(xié)作成本，減少不必要的能耗；
在施工階段，可以采用裝配式建筑，最大化節(jié)約材料，相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，裝配式建筑較現(xiàn)澆建筑可減少約20%的碳排放，同時降低20～30%粉塵，35～40%的用水量以及20～25%的能源消耗。此外，在建造過程中也可以通過無人機之類的物聯(lián)網(wǎng)設(shè)備監(jiān)控排放；
在后續(xù)的運營管理階段，則可以通過人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)進行樓宇的智能化、數(shù)字化管理，降低能耗。
可以說，在建筑全生命周期的每一個環(huán)節(jié)里，都有節(jié)能減排的需要，這也為雙碳相關(guān)的地產(chǎn)科技公司提供了市場機會以及技術(shù)落地的更多可能性。
盡管碳中和在建筑行業(yè)的未來發(fā)展可期，但是回到當下，其市場拓展及技術(shù)應(yīng)用仍然面臨三大難題：
在建筑行業(yè)，碳中和理念其實是在設(shè)計、建造、運營等各個環(huán)節(jié)中以相互依存、相互促進的方式來完成減碳目標的。但是在企業(yè)內(nèi)部，設(shè)計規(guī)劃、建造施工、運營管理又是由不同的部門來完成的，由于部門墻或信息差，很難將一套理念或技術(shù)從頭貫徹到尾。
中國建筑科學研究院有限公司建筑設(shè)計院副總建筑師洪菲也曾表示，目前商業(yè)項目中可能存在的前期投資與后期受益主體不統(tǒng)一及既有建筑節(jié)能改造難度較大是此類項目面臨的難點。
雙碳相關(guān)的技術(shù)創(chuàng)新是贏得新一輪產(chǎn)業(yè)競爭的關(guān)鍵，但目前的節(jié)能改造主要是行政手段，行業(yè)內(nèi)還缺少相關(guān)的標準以及具體落地政策。比如現(xiàn)有碳測量的標準不統(tǒng)一，沒有辦法實現(xiàn)有效的監(jiān)管，碳稅、碳匯政策也不太明確，企業(yè)缺乏低碳轉(zhuǎn)型的動力。
這對于提供下游服務(wù)的地產(chǎn)科技企業(yè)來說，則會加大其市場教育的成本及周期，落地難度增加。
以裝配式建筑為例，行業(yè)本身存在上下游產(chǎn)業(yè)鏈及規(guī)范標準不健全、成本高、設(shè)計施工一體化管理難度大等痛點，且擁有裝配式設(shè)計、生產(chǎn)、施工能力的公司比較少。
雖然裝配式建筑是目前實施建筑施工階段減碳的最有效方式。但是因為設(shè)計、生產(chǎn)、施工等環(huán)節(jié)的工期比傳統(tǒng)項目都要長，導(dǎo)致裝配式建筑總體工期要高于傳統(tǒng)項目。
除了裝配式建筑之外，建材行業(yè)也需圍繞水泥、陶瓷、玻璃等材料的生產(chǎn)進行技術(shù)研發(fā)；在碳排放的監(jiān)測、計算、交易、管理等環(huán)節(jié)也需要更為先進的遙感、激光，或物聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，來搭建完善、科學的管理平臺。
《2021年度中國一級市場碳中和投資研究報告》 顯示，中國碳中和市場規(guī)模將在2025年達到311.59萬億元人民幣規(guī)模。數(shù)據(jù)為行業(yè)注入多巴胺的同時，也帶來了挑戰(zhàn)。雙碳能否成為地產(chǎn)科技的第二增長極，還需再觀望上下游的產(chǎn)品研發(fā)進展以及技術(shù)落地能力。
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如果房價降下來，就算沒有“雙碳”這些噱頭，也會有人買的
房地產(chǎn)目前的問題并不是概念太少，而是市場預(yù)期太差
地產(chǎn)困境并不是靠地產(chǎn)企業(yè)提出新概念就能解決的
中國碳中和市場規(guī)模將在2025年達到311.59萬億元人民幣規(guī)模
人民銀行行長易綱表示未來中國在碳中和的總投入將超過100萬億元
還數(shù)字化轉(zhuǎn)型呢，那些房企少坑點人就行
項目收縮、謹慎拿地、交付為王成為房地產(chǎn)行業(yè)常態(tài)
回歸綠檔、保證現(xiàn)金流才是房企這兩年最為關(guān)注的，保交付、保交樓也成為它們的硬指標
2020年9月，中國明確提出2030年“碳達峰”與2060年“碳中和”目標