鈦度圖聞·第五十五期

策劃制作｜鈦媒體視覺中心，編輯｜劉美蘭，作圖｜初彥墨

近日，央行公布了最新一期的LPR利率，一年期和五年期的LPR“雙降”。其中，一年期LPR為3.65%，較上一期下降5BP（基點）；5年期以上LPR為4.3%，較上一期下降15BP。

本年度LPR此前已有兩次下調。2022年1月，1年期LPR與5年期以上LPR分別下調10BP、5BP；5月，5年期以上LPR下調15BP，創(chuàng)2019年8月LPR改革以來的最大降幅。LPR利率變動對貸款買房者、樓市有何影響？鈦媒體·鈦度圖聞最新一期帶你讀懂LPR利率背后的含義。

MLF降息，LPR同步下調

MLF和LPR是央行針對不同期限、不同目標的利率調整工具。MLF指中期借貸便利，是貨幣調節(jié)工具；LPR是指貸款基礎利率。可以簡單理解為，MLF是央行向銀行提供借款的參考利率，是央行借給商業(yè)銀行的利率；LPR是商業(yè)銀行把錢借給客戶的利率，LPR一般是在MLF的基礎上加幾個點形成的，如果MLF開始調整，LPR也會跟著調整。

8月15日，央行開展4000億元MLF操作和20億元公開市場逆回購操作，MLF利率下降10個基點，這被視作LPR下調的先兆。據(jù)鈦媒體·鈦度圖聞統(tǒng)計，2019年LPR改革至今，這種現(xiàn)象確實常見。比如，2020年4月，1年期MLF利率下降20個基點后，1年期和5年期LPR也分別下降20BP、10BP。

那么，為什么MLF利率下降，LPR也會隨之下降？新的LPR形成機制是在MLF利率基礎上加點形成的，18家銀行每月根據(jù)MLF等市場利率報出LPR，去掉最高值和最低值之后形成的價格就是每月公布的LPR利率，LPR利率等于央行公開的MLF利率+18家銀行每月報價平均加點。

由此可見，MLF利率的變動，一般都會影響到LPR利率，并最終影響貸款利率。因而在MLF利率下調后，很多業(yè)內(nèi)人士預測LPR利率在未來或許聯(lián)動下降。

房貸再減負，首套房貸款利率下調

與LPR利率調整最密切、最利好的就是貸款買房者。消費者在買房時，有固定利率和LPR浮動利率兩種選擇，必須二選一，一旦確定就無法重選，直到貸款還清。

如果選擇固定利率，那么利率不受LPR變動影響；如果選擇LPR+基點的浮動利率，則有機會調整房貸利率。因此，并不是所有貸款購房者都能立刻享受到這次利好。

購房貸款屬于長期借貸，銀行貸款期限一般都在10年以上，所以貸款者一般會參考5年期以上LPR。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，近一年，伴隨LPR的下調，全國首套、二套房貸利率也在同步下調，5月，首套房貸利率已破5，7月已降至近一年來最低位，為4.35%。

隨著最新LPR揭曉，多地紛紛下調首套房貸款利率。目前，北京首套房貸款利率降至4.85%，廣州首套房貸款利率最低可降至4.3%，上海首套房貸款利率降至4.65%，深圳首套房貸款利率下限調整為4.6%。北上廣深四大一線城市首套房貸款利率均進入“4時代”。而在一線城市之外，濟南、昆明等地將首套房貸款利率降至4.1%。

一線城市百萬貸款還款總額，可減少10-30萬元

2022年以來，5年期以上LPR共計下調了35個基點。5年期以上LPR的下調能使房貸一族直接減少每月所需償還的房貸利息，具體利息還需參照購房者的情況。

雖然LPR每月更新，但購房者實際的房貸利率并不會每月隨之變動，而是根據(jù)其和銀行約定的“重定價日”時間變動。如果“重定價日”是每年1月1日，定價周期是1年，那么就是“上一年12月20日的LPR”決定了消費者這一整年的貸款利率；如果期間LPR不變，次年1月1日開始才會按最新的利率來執(zhí)行。

參照以上情況，以100萬貸款金額，按貸款30年等額本息測算，各地房貸利率有何變化？買房能省多少錢？據(jù)鈦媒體·鈦度圖聞估算，在北上深這三個一線城市，每月大約能少還300-400元，還款總額將減少10-15萬元不等；而在廣州，每月少還金額高達823元，還款總額將減少近30萬元，相當于一輛進口車的價格?？梢钥闯?，降息效果很明顯。

促進房地產(chǎn)回穩(wěn)迫在眉睫，樓市能否升溫？

今年1-7月商品房銷售額、商品住宅銷售價格雙雙下降，樓市有待回暖。此次LPR下調還透露出穩(wěn)樓市、穩(wěn)預期、穩(wěn)經(jīng)濟的政策目標。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2022年以來，商品房銷售面積和銷售額呈大幅下降趨勢，1-7月，商品房銷售面積78178萬平方米，同比下降23.1%；商品房銷售額75763億元，下降28.8%。

2022年以來，據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的70個大中城市新建商品住宅銷售價格變動情況統(tǒng)計數(shù)據(jù)，房價下跌的城市數(shù)量超過了房價上漲的城市數(shù)量。

目前，全國各地已經(jīng)采取各種方式“救市”。據(jù)不完全統(tǒng)計，截止2022年8月中旬，全國已有170個地方城市超400余次出臺松綁政策。部分地區(qū)為鼓勵樓市成交，推出了一系列創(chuàng)新性措施，包括放寬限購、加大公積金購房支持力度、降低購房門檻等措施，這一切都是為了穩(wěn)房價、穩(wěn)預期。

5年期以上LPR還與個人住房貸款利率掛鉤。從2021年第4季度來看，個人住房貸款利率持續(xù)下行，為房地產(chǎn)銷售回暖提供支撐。

未來LPR將如何走？多數(shù)業(yè)內(nèi)人士分析認為，下半年經(jīng)濟恢復仍較為溫和，房地產(chǎn)市場將在未來一段時間低位運行，LPR仍有下調空間。伴隨LPR下調，房貸利率不斷下降，貸款總付息減少，這些聯(lián)動效應能否喚起大家的買房熱情？一切還有待觀察。

數(shù)據(jù)來源：鈦媒體科股寶、東方財富網(wǎng)、貝殼研究院、各地銀行加點根據(jù)公開報道估算整理、國家統(tǒng)計局、中國貨幣政策執(zhí)行報告、公開整理

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