圖片來源@視覺中國
近日，有著「東方迪拜」稱號的三亞鳳凰島項目，在經(jīng)歷了幾度易主、樓市降溫、環(huán)保督查等一系列影響之后，最終走到了破產(chǎn)重整的境地，在業(yè)內引起一片嘩然。
據(jù)中國交建公告披露，其參股的三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“鳳凰島國際郵輪港”）因資不抵債，被債權人提出重整的申請獲法院裁定受理。
據(jù)鈦媒體App了解，截至2021年12月31日，鳳凰島國際郵輪港的資產(chǎn)總額約為50.4億元，但負債總額高達186.05億元。
作為三亞曾經(jīng)最受矚目的超級項目之一，三亞鳳凰島緣何淪落至此，其未來又將何去何從？
三亞鳳凰島，是在大海礁盤之中吹填出的人工島，地處三亞市三亞灣度假區(qū)“陽光海岸”核心。該島四面臨海，由一座跨海觀光大橋與市區(qū)相連，島上5棟流線型帆船大樓矗立，至今仍是三亞市的必去景點、網(wǎng)紅打卡圣地。
然而，二十余年來，鳳凰島的建設幾經(jīng)浮沉，幾度易主，亮麗的風景線下，掩藏著種種不可控的危機。
上個世紀90年代末，三亞港務局計劃在三亞灣對面，通過人工填島方式，建設一個國際客運碼頭。
1996年3月，海南省建設廳批復同意了這一項目，并經(jīng)過兩年的水文氣象環(huán)保等方面的論證，該項目取得海南省各級主管部門的批復，人工島面積定為1200畝，名為「白排島」。
1999年，為了彌補建設資金的不足，三亞港集團公司（前身為三亞港務局）與司法部下屬企業(yè)眾城集團，合資成立三亞眾城國際客運旅業(yè)有限公司（以下簡稱“眾城國際”），共同開發(fā)白排島。
2000年9月，吹填人工島面積被調整到548畝，并獲得了省、市的各級批復，同意建設深水碼頭、人工島和跨海大橋。
據(jù)鈦媒體App了解，從造島伊始，資金危機就一次次困擾著運營方，彼時一些民營資本通過股權收購的形式，也加入到鳳凰島的建設開發(fā)過程中。
2002年，白排島再次面臨資金危機，湖北籍地產(chǎn)商曾憲云斥資700萬元，從眾城集團手中收購三亞眾城國際，將該項目命名為「鳳凰島」，并與三亞市政府簽訂投資鳳凰島建設合同，開發(fā)鳳凰島地產(chǎn)項目。
在曾憲云的構想里，鳳凰島將建設國際郵輪港、國際會議中心（七星級酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務別墅會所、國際游艇俱樂部等，總投資額超過50億元，欲將鳳凰島打造成「媲美美國邁阿密的郵輪之都、海港之城，比肩迪拜的夢幻之島?！?/strong>
曾憲云，圖片來源@網(wǎng)絡
曾憲云入主鳳凰島之后，項目進展異常迅速。
2002年~2004年，三亞鳳凰島圍海筑島工程正式完成。2005年~2006年10月，完成碼頭、聯(lián)檢樓和跨海大橋工程。經(jīng)三亞市民政局批準，白排人工島正式更名為鳳凰島，曾憲云「鳳凰島島主」的名號由此而來。
不過，這么大的盤子，曾憲云手中的資金仍然是捉襟見肘，只好求助于民間資本。此時，浙江國都控股有限公司創(chuàng)始人柴慧京的出手，幫曾憲云解了圍。
據(jù)鈦媒體App了解，柴慧京與鳳凰島的淵源，始于2002年對迪拜的一次考察。那次考察中，面對迪拜人工島上的帆船酒店超現(xiàn)代風格建筑，柴慧京一時間心潮澎湃，希望在國內也引入類似的地產(chǎn)項目。
后來，柴慧京去了一趟三亞，在高爾夫球場上，經(jīng)朋友介紹，他看到了鳳凰島地圖，腦海中頓時生出一個念頭來。
當時的三亞鳳凰島，僅僅只是國際郵輪的掛靠港，想要獲得長足發(fā)展，就需要地產(chǎn)業(yè)的加持，這與曾憲云當初的構想不謀而合。
三亞鳳凰島風光，圖片來源@視覺中國
2006年10月，憑借著打造「東方迪拜」的一腔熱血，浙江國都控股有限公司動用十多億資金，從曾憲云手中購入鳳凰島股權，成為眾城國際最大的股東。
入主鳳凰島項目后，柴慧京可謂是勞心勞力，三次前往迪拜，將此前的設計方案全部否定，并斥資1000萬美元，在全世界召集了幾十家建筑設計事務所，做了100多套候選設計方案。
柴慧京，圖片來源@網(wǎng)絡
最終，美國著名華裔設計師、加拿大多倫多夢露大廈的設計者馬巖松，成為了這一項目的總設計師，鳳凰島的總投資額也追加到100億元。
“鳳凰島是我的一個夢想，我不僅僅當它是一個項目去做，而是把它作為一個藝術品去雕飾，希望把它打造成一張中國名片，它將會是我事業(yè)永遠的見證。”彼時，柴慧京心潮澎湃地豪言道。
2006年11月，鳳凰島國際郵輪港8萬噸級郵輪泊位試航，可一次性接待3000多名國內外游客出入境，其也成為中國第一個國際郵輪專用碼頭，開始聲名大噪。
此后數(shù)年，三亞鳳凰島一期項目都在如火如荼地開展著，其中就包括獨具特色的風帆式大樓。
三亞鳳凰島開發(fā)的地產(chǎn)項目，開了一個好局，卻在幾經(jīng)浮沉的地產(chǎn)市場中黯然退場。
2010年1月4日，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》中提出，到2020年海南將初步建成世界一流海島休閑度假旅游勝地。
政策一經(jīng)發(fā)布，海南再次成為投資熱土，商品房交易量也直線飆升。
在政策頒布僅7天之后，鳳凰島頂著「第二個迪拜」的光環(huán)橫空出世，旗下的產(chǎn)權式酒店公寓開盤就賣出了7萬元/平米的高價，一期的4、5號兩棟樓，700套產(chǎn)權式酒店公寓一天就售罄。
一個月后，2月12日，二期開盤，售價飆升至8.5萬元/平米，個別好位置的售價超過了10萬元/平米，全國各地的炒房客蜂擁而至，進一步助推了鳳凰島樓盤的漲勢，巔峰期一度達到15萬/平米的天價。
彼時，鳳凰島總經(jīng)理陳璐在接受新浪財經(jīng)采訪時，面對「市場是否過熱」這一疑問時回應稱，作為房地產(chǎn)商和市場來講，當然要控制過熱的程度，每個開發(fā)商也有對整個形勢自我的判斷。應該說過不過熱，還是屬于市場調節(jié)。“現(xiàn)在主要需求還是自由型的，資金也是以自有資金為主的。大家都是真金白銀拿出來，不希望跌價，都希望漲和保值。”
然而，鳳凰島的「地產(chǎn)繁華夢」并未持續(xù)多久，僅僅三年之后，火熱的樓市就恢復理性。2013年，鳳凰島房價降至約7萬元/平方米，被套牢的炒房客叫苦不迭。
鈦媒體App注意到，靠賣房最賺錢的2010年，三亞鳳凰島的股權架構變化也是最頻繁的。
2010年3月，三亞鳳凰島發(fā)展有限公司發(fā)布分立公告，其存續(xù)分立為4個公司，分別為三亞鳳凰島發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島國際飯店發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司和三亞鳳凰島置地發(fā)展有限公司。
其中，鳳凰島發(fā)展由浙江國都全資持有，三亞郵輪港歸屬于曾憲云，鳳凰島置業(yè)屬于李樹平實控的海南大洋，鳳凰島置地則屬于遠東地產(chǎn)的周霖。
2010年10月，三亞鳳凰島形成了新的股權結構，浙江國都、勝豐農(nóng)業(yè)、海南大洋和鳳凰島投資成立三亞郵輪港公司，持股比例分別為50%、20%、15%和15%。
三亞地產(chǎn)「去泡沫」之后，鳳凰島的酒店公寓迎來降溫，再加上2014年銀行對民企融資收緊，依賴民間借貸的浙江國都陷入資金鏈泥潭中，無奈忍痛全數(shù)出售股權。
就這樣，三亞鳳凰島再次易主，這次現(xiàn)身的是一家大型央企。
2014年3月，中國交建以10億元收購了鳳凰島國際郵輪港45%的股權，同時三亞鈺晟投資將其持有的鳳凰島國際郵輪港10%股權對應的決策權不可撤銷地授予中國交建。
據(jù)鈦媒體App了解，前述交易完成后，中國交建還通過鳳凰島國際郵輪港收購三亞鳳凰島發(fā)展及三亞鳳凰島置業(yè)100%股權，價格分別為29.99億元和9.62億元。
據(jù)此計算，中國交建共耗費49.62億元，成為了鳳凰島的實際控制人，其規(guī)劃將陸續(xù)投資200億元開發(fā)三亞鳳凰島后續(xù)項目。
此時鳳凰島國際郵輪港的股權關系為，曾憲云、中國交建分別持股45%，鈺晟投資持股10%。
就在中國交建接手鳳凰島不久，交通運輸部宣布要開展油輪運輸試點，作為4個試點港口之一的鳳凰島國際郵輪港，迎來了政策紅利。
2014年4月，鳳凰島二期工程開工建設，基本建設投資超過30億元，項目總投資約180億元。
據(jù)《海南日報》報道，二期工程將建設1座47.4萬平方米人工島，以及1個10萬噸泊位、2個15萬噸泊位和1個22.5萬噸泊位。項目竣工后，鳳凰島國際郵輪港可同時靠泊5至7艘郵輪，年接待能力可達到200萬人次，將成為亞洲最大的國際郵輪母港之一，可停靠總噸位22.5萬噸的大型郵輪。
2017年，三亞鳳凰島二期填島主體工程完成，并建成了兩個15萬噸級的郵輪泊位，兩個22.5萬噸的郵輪泊位建成并向國家交通部申請岸線審批。
就在形勢向好之際，鳳凰島遭遇了最大一場危機，成為壓垮自己的最后一根稻草。
鳳凰島的盈利模式并不復雜，人工填島所形成的土地經(jīng)相關部門獲批，可以通過銀行貸款來開發(fā)相關地產(chǎn)項目，蓋好的樓再高價售賣給購房者，由此形成正向商業(yè)循環(huán)。
事實上，自鳳凰島開建之后，不少投資商就盯上了這塊熱土，如意島、葫蘆島、日月島等項目紛紛上馬，填海造島進入高峰期。
然而，過度開發(fā)島嶼，必然對海岸線、海洋生態(tài)系統(tǒng)造成不可逆的傷害，這引起了政府的高度重視。
2017年，為貫徹落實黨中央、國務院關于環(huán)境保護督察的重要決策部署，中央第四環(huán)境保護督察組進駐海南省開展督察工作。
結束這一輪督查之后，督查組特別指出：“鳳凰島以國際客運港和郵輪港名義取得海域使用權，但實際主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復岸灘不得不斥巨資對三亞灣進行人工補沙。”
這一措辭，無疑是相當嚴厲的。2018年1月，海南省下達命令對違規(guī)、違法人工島項目實施「雙暫?！梗渲续P凰島項目不僅全面停工，同時還要支出超過3700萬元的生態(tài)補償資金。
據(jù)鈦媒體App了解，當時相關部門給三亞鳳凰島留了「口子」，進行了37天的整改，于2018年2月12日恢復經(jīng)營和建設。
然而，三亞鳳凰島的命運并未迎來轉機。
2019年，中央第三生態(tài)環(huán)境保護督察組對海南省開展第二輪生態(tài)環(huán)境保護督察，這次督查之后，海南多個項目的整改方案升級加碼，其中?？诤J島被要求全面拆除，鳳凰島二島僅保留國際郵輪港母港碼頭，其余部分則要求拆除。
政策強壓之下，這與曾憲云設想中的打造「比肩迪拜的夢幻之島」的規(guī)劃已相去甚遠，便計劃將他持有的鳳凰島項目悉數(shù)轉手。
2019年9月，海口勝豐熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司、新疆大正寶通創(chuàng)業(yè)投資有限公司、海南兆峰智能化技術有限公司、曾憲云、蔡芳等股東，掛牌轉讓三亞鳳凰島投資集團100%股權，轉讓底價為40.37億元。
據(jù)天眼查數(shù)據(jù)，海口勝豐、新疆大正的背后實際控制人均為曾憲云，曾憲云則是掌握鳳凰島項目以及被轉讓的鳳凰島投資集團的最終控制人。
公告顯示，三亞鳳凰島投資集團持有鳳凰島國際郵輪港45%股權，郵輪港公司核心資產(chǎn)為三亞鳳凰島項目，其主導項目和資產(chǎn)包括：
已通航的8萬噸郵輪泊位、獲批運營許可的15萬噸級的郵輪泊位以及正在向國家交通部申請岸線審批的兩個22.5萬噸的郵輪泊位；
一期填島所形成的28.3萬平方米土地使用權，二期填島所形成的49.9萬平方米土地使用權；
鳳凰島發(fā)展、鳳凰島置業(yè)、鳳凰島物業(yè)管理、三沙鳳凰島國際郵輪港、鳳凰島度假酒店等附屬公司、股權投資。
同時，鳳凰島投資還與「三亞鈺晟投資有限公司100%股權」進行捆綁轉讓（鈺晟投資持有鳳凰島郵輪港10%的股權），其100%股權轉讓底價為7.64億元。
這意味著，三亞鳳凰島項目的55%股權被打包甩賣，合計出售底價為48.01億元。假若該筆轉讓完成，受讓方所持股權將超過中國交建，成為公司控股股東。
值得注意的是，該筆交易相比之前已大幅縮水。2014年，中國交建以49.62億元拿下45%的股權，而如今鳳凰島投資加上鈺晟投資合計55%的股權低價僅為48.01億元，據(jù)此計算鳳凰島郵輪港的股權縮水超23億元。
彼時，有市場觀點認為，中國交建或將剩下的55%股權悉數(shù)拿下，成為100%控股一方。然而，根據(jù)彼時公告披露的各方持股信息，以及目前天眼查上的各方持股信息來看，出手將近3年之后，該筆轉讓并未有任何新的進展。
數(shù)據(jù)來源@天眼查
2021年11月20日，海南省人民政府官網(wǎng)正式發(fā)布《海南省落實中央生態(tài)環(huán)境保護督察整改情況》，要求三亞市鳳凰島二期項目全部拆除，恢復建設前原狀，郵輪母港碼頭功能將另行考慮。
不過，鳳凰島問題整改推進非常緩慢，直到2022年6月2日，根據(jù)交通運輸部南海航海保障中心發(fā)布的信息，鳳凰島二期項目拆除工程施工才完成。
據(jù)鈦媒體App了解，近年來鳳凰島房地產(chǎn)再不復昔日繁榮景象。2018年，海南發(fā)布了關于進一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的通知，要求在限購政策的基礎上實施全域限購。
一系列政策管控之下，2018年下半年，三亞房價進入下滑階段。數(shù)據(jù)顯示，2018年8月新建商品房為34295元/平米，到2019年1月降為24962元/平米，跌幅將近1萬元/平米。
另據(jù)安居客數(shù)據(jù)，2018年下半年，鳳凰島二手房價連續(xù)6個月下跌，從頂峰的10萬元/平米，跌至6.6萬元/平米，跌幅逾30%。
鈦媒體App查詢貝殼平臺發(fā)現(xiàn)，目前鳳凰島共有14套住房在售，最高單價達78998元/平米，最低則僅為33937元/平米。
數(shù)據(jù)來源@貝殼找房
這一價格，對于2010年期間高位入手的投資客來說，無疑「如鯁在喉」，即便忍痛低價拋售，恐怕短時間內也難以找到接盤的人。
在鳳凰島所有投資者中，中國交建的損失無疑是巨大的。據(jù)中交建2018年年報，其對鳳凰島國際郵輪港投資的10億元，在2018年末虧損殆盡。
另據(jù)中國交建2021年年度報告，截至2021年12月31日，公司所擁有的三亞鳳凰島國際郵輪港長期應收款及應收質保金（含1年內到期）賬面余額高達31.77億元，其中壞賬準備為24.88億元，較去年同期的7.89億元，暴增近17億元。
數(shù)據(jù)來源@中國交建2021年年度報告
不過，中國交建營收規(guī)模巨大，即便是對鳳凰島的投資失利，或也未傷及根本。2021年，中國交建營收達到6856億元，同比增長9.25%，歸母凈利潤約為180億元，同比增長11.03%。此前不久公布的2022一季報顯示，中國交建營收達到1721億元，同比增長13.27%，歸母凈利約51億元，同比增長17.74%。
相比之下，最慘的還是鳳凰島國際郵輪港，已到了「資不抵債」的境地。
據(jù)企查查數(shù)據(jù)，目前鳳凰島國際郵輪港的終本案件共有四項，分別為(2020)京03執(zhí)1324號、(2020)京03執(zhí)1325號、(2020)京03執(zhí)1323號、(2016)瓊0271執(zhí)114號，據(jù)統(tǒng)計其未履行的總金額達到了31.5億元。
除此之外，鳳凰島國際郵輪港與西藏信托的32億借款糾紛還在審理，而與中交航天局9.1億的工程款糾紛已達成和解。
截至2021年年末，鳳凰島國際郵輪港資產(chǎn)總額約為50.40億元，負債總額約為186.05億元，三亞市中級人民法院已裁定其破產(chǎn)重整。
鈦媒體App注意到，鳳凰島國際郵輪港因與西藏信托的借款糾紛，被列入被執(zhí)行名單，其法人代表曾憲云，也被北京市第三中級人民法院連續(xù)開出四道限制消費令，至今尚未解除。
從目前政策來看，鳳凰島后續(xù)項目已沒有太大開發(fā)空間，一期建成的養(yǎng)生度假公寓酒店（含產(chǎn)權式酒店）又被限售，其投資回報將更加渺茫，還有發(fā)展?jié)摿Φ?，恐怕只剩下郵輪母港項目。
值得注意的是，鳳凰島郵輪母港項目的「重生」，依然高度依賴政策走向，好在政策紅利已逐漸顯現(xiàn)。
2020年6月，海南自貿港總體方案出臺，在旅游業(yè)方面，將加快三亞向國際郵輪母港發(fā)展，支持建設郵輪旅游試驗區(qū)，吸引國際郵輪注冊；設立游艇產(chǎn)業(yè)改革發(fā)展創(chuàng)新試驗區(qū)等。
據(jù)相關數(shù)據(jù)，2018年，鳳凰島國際郵輪港郵輪航次131艘次，同比增長54%，進出港總人數(shù)9.1萬人次，同比增長18.7%。不過，近幾年的疫情，給三亞郵輪產(chǎn)業(yè)帶來負面影響，鳳凰島國際郵輪港也在蟄伏中尋求成長。
相比三亞房地產(chǎn)的「泡沫化」，郵輪港無疑成了三亞鳳凰島能否迎來二次發(fā)展的希望。（本文首發(fā)鈦媒體APP，作者｜柳牧宗）
參考資料：
第一財經(jīng)日報：《三亞鳳凰島前傳：港口碼頭變房地產(chǎn)項目》
大摩財經(jīng)：《曾憲云一夢18年，鳳凰島島主夢碎》
聞旅派：《新增被執(zhí)行額9億元，命途多舛的三亞鳳凰島“誰主沉浮”？》
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被套住的炒房客，笑死
欲將鳳凰島打造成「媲美美國邁阿密的郵輪之都、海港之城，比肩迪拜的夢幻之島。不錯，目標很遠大
海南那邊，疫情也是經(jīng)常發(fā)生
二手房又降價賣了
封面是什么，鳳凰島嗎