文 | 藍(lán)媒匯財(cái)經(jīng)，作者 | 藍(lán)忘機(jī)，編輯 | 齊秋實(shí)

不出意料，3月28日，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告表示無法按時(shí)披露財(cái)報(bào)，公司股票將于4月1日起在港交所被暫停買賣。

在公告中，融創(chuàng)中國稱，近期國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)下調(diào)公司評(píng)級(jí)，境外貸款受到影響，公司尚在與債權(quán)人溝通解決方案，同時(shí)，境內(nèi)公開債展期事項(xiàng)也將對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表產(chǎn)生不確定影響，公司預(yù)期無法于本月底前完成2021年度的財(cái)務(wù)報(bào)表編制，無法于3月31日或之前發(fā)布財(cái)報(bào)。

近期，融創(chuàng)麻煩不斷。也就在發(fā)布此次公告的前幾日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)才發(fā)布公告稱，預(yù)計(jì)不能如期兌付債券“20融創(chuàng)01”的本息以及“21融創(chuàng)03”的利息，給出的解釋是“無法籌措到足額資金”。公告還表示：由于融創(chuàng)面臨階段性資金壓力，擬于近期與債券持有人就上述債券的展期及延期支付事宜進(jìn)行溝通。

后有媒體獲悉，為了順利推進(jìn)債券展期，融創(chuàng)老板孫宏斌甚至提出了一個(gè)方案：對(duì)融創(chuàng)一筆打算展期的債券提供無限連帶責(zé)任擔(dān)保，涉及金額40億元。雖然老板親自下場展現(xiàn)出了足夠的誠意，但這也加深了外界對(duì)于融創(chuàng)缺錢的擔(dān)憂程度。

其實(shí)，自去年下半年以來，在土地投資端處于幾近停擺的狀態(tài)、接連變賣各種資產(chǎn)、配售股份，融創(chuàng)也展開了不可謂不積極的自救，但目前來看還是危機(jī)重重。孫宏斌入主樂視時(shí)曾一度被視為“白衣騎士”，那么如今誰又能救這位曾經(jīng)的“白衣騎士”于水火呢？

瘋狂拿地

根據(jù)中指研究院《2022年1-2月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》中的數(shù)據(jù)可知，今年融創(chuàng)2月銷售額、銷售面積分別為225億、171.7萬平米，分別同比去年降低了32.33%和21.38%。而今年1月份，融創(chuàng)的銷售額、銷售面積分別同比下降了20.61%和4.16%。相比1月份，2月份的跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大，這顯示出融創(chuàng)的整體銷售面在不斷惡化。

不過從第三方數(shù)據(jù)和融創(chuàng)官網(wǎng)來看，融創(chuàng)在2021年似乎又看起來表現(xiàn)還不錯(cuò)。根據(jù)克而瑞2021年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜顯示，融創(chuàng)排名第三。而根據(jù)融創(chuàng)官網(wǎng)的介紹，2021年融創(chuàng)的銷售額和銷售面積分別為5073.6億、4141.8萬平，分別同比增長3.84%、0.97%。

這樣的漲幅雖然并不大，但是萬科、碧桂園等行業(yè)龍頭的銷售額都同比下滑10%以上，一經(jīng)對(duì)比，融創(chuàng)能在2021年取得這樣的銷售業(yè)績似乎看起來挺不錯(cuò)，那么真實(shí)情況到底如何呢？

事實(shí)上，2021年融創(chuàng)的銷售經(jīng)歷了先大熱、后驟冷的情形。

首先，與今日陷入困局形成鮮明對(duì)比的是，2021年上半年，融創(chuàng)進(jìn)入了瘋狂拿地的階段。2021年3月中旬，融創(chuàng)拿下了江蘇鎮(zhèn)江某塊地，溢價(jià)率高達(dá)61.3%；3月底，融創(chuàng)又分別以83%和89%的溢價(jià)率下了位于山東臨沂和江蘇淮安的兩塊地皮……5月，融創(chuàng)以121億元北京海淀的兩塊地。有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至去年6月底，融創(chuàng)僅在半年內(nèi)拿地總數(shù)83次，涉及到的總金額近千億元。

對(duì)比融創(chuàng)在2020年的拿地動(dòng)作來看，融創(chuàng)在2021年尤其是2021年上半年可謂激進(jìn)了很多。因?yàn)楦鶕?jù)中指研究院的數(shù)據(jù)，融創(chuàng)在2020年全年的拿地金額也只有695億元。

融創(chuàng)之所以在去年上半年動(dòng)作如此頻繁且拿地金額較大，一來源于過往幾年銷售額增速迅猛，二來是看好西南地區(qū)房地產(chǎn)市場和文旅市場的孫宏斌重倉了西南區(qū)域。

2017~2019年，融創(chuàng)分別實(shí)現(xiàn)了合同銷售金額3620.1億元、4608.5億元和5562.1億元，同比增長了140%、27%和21%，這樣的規(guī)模增速大大超過了行業(yè)前三甲碧桂園（02007.HK）、萬科（02202.HK）和中國恒大（03333.HK），后三者近幾年增速均未超過10%。過去幾年，融創(chuàng)通過收并購在國內(nèi)的西南地區(qū)拿下了大量土儲(chǔ)和項(xiàng)目，2021年5月，融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌更是在股東大會(huì)上宣稱，西南區(qū)域的銷售目標(biāo)是沖擊2000億元。

但是在市場走向和信貸調(diào)控等多方面因素的影響下，2021年下半年國內(nèi)房地產(chǎn)市場迅速下行，房企普遍面臨資金吃緊的情況，融創(chuàng)更不在例外。

囊中羞澀

今年2月末，有人貼出照片顯示，融創(chuàng)旗下的陜西融創(chuàng)全資控股的“西安海天投資控有限責(zé)任公司”拖欠供應(yīng)商5萬元貸款，這名網(wǎng)友更是發(fā)文：這么大的公司5萬元都拿不出來了嗎？

確實(shí)，2021年上半年，因?yàn)榀偪衲玫?，融?chuàng)在市場中被冠以“土儲(chǔ)王”的稱呼，在民營房企紛紛選擇戰(zhàn)略收縮之時(shí)，融創(chuàng)選擇了激進(jìn)，在去年全年的房企拿地排行中位居第四，僅次于幾家央企。拿了這么多地，按理說資產(chǎn)也會(huì)隨之升高，那為何會(huì)如此迅速地陷入債務(wù)泥沼呢？以至于旗下公司的資金流拙荊見肘到如此地步？

數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，融創(chuàng)總資產(chǎn)1.21萬億元，總負(fù)債1萬億元，資產(chǎn)負(fù)債率為82.72%，這比500強(qiáng)房企于2020年78.77%的資產(chǎn)負(fù)債率均值高一些，但在房企中也并不屬于出奇的程度。

在這里要明晰一個(gè)概念，即房企的明面資產(chǎn)僅為靜態(tài)價(jià)值，如若企業(yè)出現(xiàn)資金流問題，負(fù)面輿論頻出，手中的資產(chǎn)將難以大幅度變現(xiàn)，但這時(shí)巨額負(fù)債卻還是躺在那里，因此流動(dòng)性危機(jī)的發(fā)生便成了一個(gè)大概率事件。

“行業(yè)老四”融創(chuàng)總負(fù)債1萬億元，負(fù)債規(guī)模也排在行業(yè)第四的位置，僅次于恒大、碧桂園和萬科。在融創(chuàng)的這些負(fù)債中，有息債券3035.30億元，其中短期借款909.62億元，長期借款2125.68億元，而同期的貨幣資金為1231.87億，貨幣資金勉強(qiáng)可以覆蓋短期有息負(fù)債的規(guī)模。

從三條紅線上來看，融創(chuàng)并非是最差的，屬于黃檔。但根據(jù)融創(chuàng)2021年的中期報(bào)告，2022年上半年其貿(mào)易應(yīng)付款為333.75億元。這部分款項(xiàng)包括應(yīng)付的工程款、材料款和到期的商票。加上這部分金額，融創(chuàng)的那些貨幣資金就看起來不夠用了，尤其再疊加去年下半年銷售乏力的影響，融創(chuàng)旗下的商票出現(xiàn)逾期也不足為奇。

融創(chuàng)的危機(jī)與另一大房企有相似之處，同樣喜歡借助撬動(dòng)高杠桿來驅(qū)動(dòng)業(yè)績?cè)鲩L，沒有及時(shí)和徹底地調(diào)轉(zhuǎn)方向，這樣的發(fā)展本身就存在很強(qiáng)的脆弱性。

開始自救

去年9月末，一份涉及到融創(chuàng)的求救信在網(wǎng)上流傳開來。根據(jù)圖片顯示，該信件是融創(chuàng)紹興分部向當(dāng)?shù)卣l(fā)出的求助信，融創(chuàng)紹興分部稱其現(xiàn)金流動(dòng)性碰到了障礙和困難，懇請(qǐng)政府給予政策上的專項(xiàng)支持。

銷售端，從去年7月起，融創(chuàng)的銷售額出現(xiàn)5.55%的負(fù)增長，跌幅一度達(dá)到了11月份的47.02%。雖然12月份跌幅收窄至12.75%，但整體依然處于下跌態(tài)勢(shì)，今年1-2月份，跌幅又進(jìn)一步擴(kuò)大。

如前文所示，融創(chuàng)在2021年的下半年明顯進(jìn)入了收縮的階段，自2021年下半年起，融創(chuàng)在土地市場鮮少投資，僅有110.2億元的新增土地貨值，這導(dǎo)致其在榜單中的排名由上半年的第5名下滑至了全年的第11名。

為了應(yīng)對(duì)去年二季度到期的公開市場債務(wù)，融創(chuàng)此前也已積極在做各種資金籌措。2021年10月起，融創(chuàng)兩次減持持有五年的貝殼股份，先后套現(xiàn)了5.54億美元和5.30億美元；2021年11月，融創(chuàng)又將文旅集團(tuán)商業(yè)運(yùn)營板塊的運(yùn)營管理公司轉(zhuǎn)讓給了物業(yè)上市公司融創(chuàng)服務(wù)（01516.HK），代價(jià)為18億元。

今年1月份，融創(chuàng)再度宣布配股融資，以每股10港元配售4.52億股配售股份。為了償債，融創(chuàng)老板孫宏斌也親自下場，根據(jù)融創(chuàng)此前的表述，“堅(jiān)決處置資產(chǎn)約257.2億元、大力促進(jìn)銷售回款、兩次股權(quán)融資回流資金約為15.32億美元、融創(chuàng)中國董事會(huì)主席孫宏斌向融創(chuàng)中國提供無息資金約為4.64億美元等”。

所以，多方籌措資金的融創(chuàng)的自救動(dòng)作不可謂不積極，但依然難擋形勢(shì)的惡化。今年2月11日，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪將融創(chuàng)中國的公司家族評(píng)級(jí)從“Ba3”下調(diào)至“B1”，將公司的高級(jí)無抵押評(píng)級(jí)從“B1”下調(diào)至“B2”評(píng)級(jí)展望從“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。穆迪表示，此次評(píng)級(jí)下調(diào)反映出了融創(chuàng)中國的流動(dòng)性緩沖能力下降，原因是其融資渠道受限，運(yùn)營現(xiàn)金流減弱。

融創(chuàng)無疑還處于巨大的債務(wù)清償?shù)膲毫χ?，但也并非無藥可救。隨著監(jiān)管政策的調(diào)整，資金吃緊的房企們料將能喘口氣，只是行業(yè)真正回暖需要一段時(shí)間。如果能順利處理好當(dāng)下的債務(wù)展期問題，待行業(yè)真正回暖，融創(chuàng)的壓力可能會(huì)得到一定程度上的緩解，進(jìn)入到一個(gè)相對(duì)良性的發(fā)展軌道上。

如今，融創(chuàng)困于“融”不到錢，而它能否“創(chuàng)”造出一個(gè)新局面，答案也許很快就能揭曉。

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