圖片來源@視覺中國
文丨字母榜，作者丨高達，編輯丨王靖
地產(chǎn)大亨潘石屹很少再出現(xiàn)在新聞頭條。僅有的幾次，都是和SOHO中國的種種負面消息一起出現(xiàn)。
擁有近2000萬微博粉絲的潘石屹現(xiàn)在也很少發(fā)微博了。他的微博設(shè)置了半年可見，最新的一條是轉(zhuǎn)發(fā)SOHO中國七折賣房的新聞，“歡迎購買！”他關(guān)閉了評論。
3月24日，SOHO中國發(fā)布了2021年財報。和一眾地產(chǎn)同行們相比，SOHO中國健康多了，凈負債率顯著低于同行，租金收入同比增長，實屬不易。但2021年SOHO中國仍虧去了1.23億元，虧損原因不是來自于企業(yè)經(jīng)營，而是因旗下公司偷稅漏稅被重罰。
去年，SOHO中國附屬公司北京建華置地有限公司因少繳企業(yè)所得稅和土地增值稅1.98億元，被北京市稅務(wù)局處以補繳稅款、滯納金及罰款共計7.09億元。這筆支出被計入2021年度其他經(jīng)營費用，拖累SOHO中國由盈轉(zhuǎn)虧。
年報發(fā)布前不久，SOHO中國旗下物業(yè)公司還因違規(guī)加價收取電費被罰。北京市市場監(jiān)督管理局在3月21日公布了這一處罰，對SOHO中國旗下北京搜厚物業(yè)15家分公司處以罰金合計1.15億余元。去年，SOHO中國在上海同樣因為違規(guī)多收電費問題被處以8664萬元罰款。兩筆罰款合計超2億元。
人們無法理解，這樣一家在京滬兩地擁有多個核心地產(chǎn)的上市公司，為何會在電費上頻做手腳？惹得媒體在文章標題中不解地發(fā)問：潘石屹為什么總跟幾毛錢電費過不去？
過去他可從來沒為錢這事兒發(fā)過愁。他是第一個吃到房地產(chǎn)紅利的人，是“萬通六君子”，更是各類富豪排行榜上的?？?。2019年，他還在自己的訪談節(jié)目《潘談攝影間》上對著柳傳志說，“我的狀態(tài)什么狀態(tài)呢？就這個錢賺夠了……以解決溫飽以賺錢為目的的事情已經(jīng)不是我唯一的目的了。”
SOHO中國在2021年財報中對偷稅漏稅行為回應(yīng)說，誠懇接受，堅決落實，并按期全額繳納稅款、滯納金及罰款。潘石屹沒有對此事的公開評論，他也沒有回應(yīng)旗下物業(yè)公司違規(guī)收取電費的問題。
外界常將2012年潘石屹從散售轉(zhuǎn)型自持出租視為SOHO中國由盛轉(zhuǎn)衰的節(jié)點。
SOHO中國的地產(chǎn)項目以商業(yè)寫字樓為主，且集中分布在京滬兩地的核心地段。過去，潘石屹創(chuàng)造性的提出了散售商業(yè)地產(chǎn)的概念，讓SOHO中國吸引了一大批中小投資者，尤其是吸引了大批“煤老板”前來購買。
與商業(yè)地產(chǎn)傳統(tǒng)的出租、整棟出售的業(yè)務(wù)模式相比，散售的優(yōu)勢是可以快速回籠資金，讓商業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)了和住宅房產(chǎn)同等的回報周期。潘石屹將這一模式歸功于自己的“雜碎”哲學，他為此專門寫了一本書，書名就叫《雜碎》，他把這個時代叫做“雜碎時代”。
散售創(chuàng)造了SOHO中國前期的輝煌，光華路SOHO在開盤當天就創(chuàng)造了逾13億元的銷售神話，三里屯SOHO也在當年實現(xiàn)了開盤一周預(yù)售簽約額達43.5億元的記錄。潘石屹說，“我始終相信，如果將眼光放長遠，用每一個商家的智慧和市場自然調(diào)節(jié)的模式會比統(tǒng)一規(guī)劃的模式更有生命力。”
2010年，北京市陸續(xù)出臺相關(guān)政策管控地產(chǎn)行業(yè)之后，潘石屹開始放棄散售模式，轉(zhuǎn)而以自持出租為主——早期購買散售物業(yè)的煤老板實力不再也被認為是原因之一。
但SOHO過去散售留下的弊端并未改變，長時間的散售令SOHO中國各個地產(chǎn)項目中入駐企業(yè)繁雜混亂，與其外表的高端化形象并不匹配，甚至透支了未來的投資升值空間。如早年間銀河SOHO充斥著大量的小貸公司，望京SOHO也被視作是創(chuàng)業(yè)公司的“墳場”。2007年，北京的尚都SOHO甚至發(fā)生過業(yè)主集體罷業(yè)維權(quán)的負面事件。
SOHO中國在物業(yè)運營上也屢遭詬病?！敦斀?jīng)》雜志在報道中指出，散售模式讓潘石屹錯失了培養(yǎng)自持物業(yè)運營團隊的機會，也沒積累做大型物業(yè)的整體操盤和運營管理經(jīng)驗，更談不上精細化運營。
潘石屹對租賃模式的熱衷程度也不高。他不止一次地對外吐槽中國地產(chǎn)的租金回報率問題，他曾對外透露SOHO中國在北京的租金回報率不到3%，尚不及公司的銀行貸款利息4.4%高。“你看租金回報率，無論是酒店、商場、住宅還是寫字樓，還不如中國銀行們的貸款利息高，這個賬怎么算過來？”
也正因此，SOHO中國的轉(zhuǎn)型磕磕絆絆，時不時就又回到出售資產(chǎn)的老路上。例如2014年出售上海SOHO海倫廣場、SOHO靜安廣場以及部分凌空SOHO產(chǎn)權(quán)，2016年又出售上海SOHO世紀廣場，2017年出售上海虹口SOHO，據(jù)媒體統(tǒng)計，過去幾年SOHO中國已累計出售近300億元的物業(yè)資產(chǎn)。
過去十年被外界視為SOHO中國失去的十年。中國的房地產(chǎn)商們大多在這一時間段內(nèi)迎來爆發(fā)式發(fā)展，2010年萬科的銷售額剛剛突破千億，2020年已超七千億，恒大十年間業(yè)績增長了220倍，從廣東的一家中小地產(chǎn)商成長為地產(chǎn)龍頭。
SOHO中國自2010年達到184.23億的營收巔峰以來，再無突破，近年來營收在20億元左右徘徊，甚至不及其他房企單個項目的規(guī)模。
2021年黑石集團對SOHO中國的收購是潘石屹迄今為止最大的一筆出售計劃，涉及SOHO中國持有的8個核心項目，被稱作SOHO中國的“八大金剛”。這筆交易在當年6月宣布，交易總額約合196.2億元，較此前市場傳言的258億元縮水近62億元。
過去，潘石屹曾多次對外表態(tài)決不會出售這些核心地產(chǎn)，如麗澤SOHO剛上市時，他說，“一平米都不會賣，舍不得賣”。外灘SOHO和望京SOHO也被他視作永遠不能銷售的兩個項目，“這兩個項目在，我就還是一個開發(fā)商”。
后來他又再度對此表態(tài)，稱整體自持的八個項目“沒有出售計劃”。
市場對潘石屹出售SOHO中國核心資產(chǎn)的消息報以利好。出售的消息傳出后，SOHO中國股價飆升48%，創(chuàng)下該公司2007年上市以來的最大漲幅。
但這筆交易最終未能成行。SOHO中國在公告中稱，鑒于目前滿足收購要約的先決條件進展不足，各方一致認為無法在要約最后截止日當天或之前滿足先決條件，經(jīng)各方一致同意，黑石集團終止對公司的收購要約。
此前，SOHO中國曾對外收到國家市場監(jiān)管總局的反壟斷審查通知，對要約方根據(jù)《中國反壟斷法》提交的申報正式立案審查。這被認為是該筆交易流產(chǎn)的主要原因。
當天，SOHO中國港股股價暴跌，盤中跌幅一度高達40%，截至收盤跌35%，市值縮水近63億港元。
潘石屹
潘石屹沒有對外回應(yīng)交易流產(chǎn)的原因。今年3月，他在SOHO中國優(yōu)質(zhì)房源推介會上宣布，將以“七折”價格銷售3.2平方米的物業(yè)，并將傭金獎金比例提高至交易額的4%，遠超行業(yè)平均水平。
銷售房源涉及京滬兩地的銀行SOHO、三里屯SOHO、SOHO東海廣場、SOHO中山廣場等九個項目，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓等業(yè)態(tài)。SOHO中國整體自持的“八大金剛”未涵蓋其中。
潘石屹不遺余力地為這次出售搖旗吶喊。他專門在許久不用的微博上轉(zhuǎn)發(fā)了這一消息，稱“歡迎購買”，SOHO中國也在其官方微信公眾號上自賣自夸，出售物業(yè)“租金回報穩(wěn)定，投資性價比極高”，“撿漏好機會！”
潘石屹稱，此次銷售房源收入將全部用于降負債，不會用作股票分紅。按SOHO中國公布的2021年年報數(shù)據(jù)，截至去年底，SOHO中國總負債約為333.47億元，凈資產(chǎn)負債率44%。其中1年內(nèi)需償還貸款16.64億元，1年以上至2年為11.39億元，2年以上至5年為54.85億元，5年后為97.09億元。
外界對其降負債的說法議論不一。對比同行業(yè)的負債SOHO中國處于較低水平，一些人士稱SOHO中國此舉意圖快速回籠資金。也有報道稱該做法符合SOHO中國緩解現(xiàn)金壓力、優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的邏輯。
資本市場贊同潘石屹賣房的做法。在宣布“七折”賣房當日，SOHO中國港股漲幅一度超20%，收盤時漲8.97%。
也是在北京市市場監(jiān)督管理局對SOHO旗下物業(yè)公司下發(fā)行政處罰的當日，SOHO中國的老對手復星國際拿下了昔日上海“地王”項目外灘8-1地塊的外灘金融中心。過去，SOHO中國曾因為爭奪該地塊與復星國際打了3年官司。
2014年，網(wǎng)易把當年度的“最有態(tài)度地產(chǎn)人物”獎項頒給了潘石屹，與其一同入圍的均是地產(chǎn)界的大佬們，王石、王健林、馮侖。
當時還擔任《第一財經(jīng)日報》總編輯的秦朔說，“在房地產(chǎn)這樣一個和我們每個人休戚相關(guān)的行業(yè)中，他造的房子不是最多的，但他帶給我們的微笑是最多的，他不是最有財富的，但他卻擁有最多的粉絲，每一棟房子都代表了一種態(tài)度。”
一直以來，潘石屹都是引領(lǐng)中國房地產(chǎn)潮流的那個人，他是先鋒與前衛(wèi)的代表，當年SOHO中國各個項目無一不以突出的建筑風格而飽受追捧。人民日報海外版評價他說，“潘石屹的每一個建筑作品都以城市標志性符號引領(lǐng)這個城市的建筑潮流”。
他常年游走在各大新聞媒體頭條，寫博客，針砭時弊，出書，主演電影，玩攝影和木工，一舉一動都牽動著大眾的視線。他執(zhí)著于公共討論，為此專門辦了一本刊物。很難想象，當年SOHO中國的一本企業(yè)內(nèi)刊《SOHO小報》也曾風靡京城，被認為是公共討論的重要陣地。在它2010年宣布停刊時，曾引發(fā)一眾作家、學者及媒體人士發(fā)文悼念。
2011年，北京霧霾還未被大多數(shù)人關(guān)注到時，他就開始在微博上轉(zhuǎn)發(fā)美國駐華大使館發(fā)布的PM2.5數(shù)據(jù)，引發(fā)輿論討論——當時中國尚未將PM2.5納入氣象監(jiān)測，一些媒體在報道中稱這是公眾開始認識到PM2.5的開端。
次年，國務(wù)院通過新《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》，將PM2.5納入空氣污染監(jiān)測和治理范圍，同時要求各直轄市和省會城市當年即公布PM2.5濃度值。當年5月，潘石屹被邀請參加治理PM2.5的研究小組。即便現(xiàn)在，SOHO中國還會每日在官方微博上發(fā)布旗下樓宇的室內(nèi)空氣指數(shù)。
潘石屹早就不活躍在微博上了。
他出生在甘肅省天水市的一個貧困鄉(xiāng)村，對童年最深刻的印象是吃不飽飯。他家里有7個孩子，窮困之下，他的父母不得不將兩個妹妹送到別人家里寄養(yǎng)，“只要誰家有個奶羊就送過去，就可以喝羊奶了。”
其中一個妹妹被送往了陜西，后來因為他母親過于思念，他又跑去陜西將妹妹背回了家。
潘石屹是《平凡的世界》的忠實粉絲，他覺得書中的孫少安和孫少平身上都有他的影子，他和賈樟柯一起出現(xiàn)在路遙的紀錄片里。有一年陜西的一個房地產(chǎn)活動邀請他參加，他向主辦方提出的條件就是去看看路遙墓。
延安大學文學院校長、《路遙傳》的作者梁向陽回憶說，“他來了之后，緊緊抓住了我的手啊”。潘石屹說，他把《平凡的世界》看了7遍，每當遇到困難他都會重新讀一遍，他送給弟弟參加工作的禮物也是《平凡的世界》。
2015年電視劇《平凡的世界》熱播時，潘石屹曾夢見過路遙獲得了諾貝爾文學獎，他在微博上寫道，“我著急啊，怎么通知他的家人？準備什么花？我忙著建議，獲獎詞一定要寫上，路遙筆下的主人公都是以德報怨，對周圍的每個人（無論是對他好還是壞）都有熾熱的愛……”
以德報怨是潘石屹從《平凡的世界》中感悟出來的。在他事業(yè)有成之后，不斷有過去的同學、鄉(xiāng)親或者朋友找他借錢，他曾為此頗為煩惱，因為這些人常常借了錢后就消失得無影無蹤。他后來列了一個清單，名單上有32個欠他錢的人，最少的3萬，最多的有750萬。他把這個清單燒掉了，作為與過去的自己和解。
旁人無法理解潘石屹的這種心理。那年，有記者因為《平凡的世界》跑去潘石屹的老家采訪，同村的村民得知采訪原因后反問，潘石屹還平凡嗎？
參考資料：
1. 《 <潘談攝影間>對話柳傳志下集：不再改革中犯錯誤，不做犧牲者》 鳳凰網(wǎng)
2. 《潘石屹為什么總跟幾毛錢電費過不去？》 財經(jīng)天下周刊
3. 《潘石屹如何打壞了SOHO中國的一手好牌》財經(jīng)雜志
4. 《撿漏好機會！SOHO中國七折出售3.2平米優(yōu)質(zhì)房源》SOHO中國
5. 《潘石屹父子走出平凡世界》 博客天下
6. 《路遙身后20年》南方人物周刊
7. 《潘石屹的環(huán)保經(jīng)》21世紀經(jīng)濟報道
8. 《潘石屹：平凡世界的叮嚀》新華網(wǎng)
9. 《<SOHO小報>正式宣布?？瑔T工希望內(nèi)容延續(xù)》 新京報
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