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文 | 創(chuàng)頭條，作者｜杜航
“眾創(chuàng)空間接下來有什么要求？”
“先維持現狀。”
去往何處？不僅是眾創(chuàng)空間從業(yè)者關心的問題，也是相關部門思考的焦點。
作為雙創(chuàng)產物，眾創(chuàng)空間經過高速發(fā)展期后，正在經歷重置。行業(yè)褪去浮躁，轉而變得務實。
優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶將感慨寫進了《向死而生》一文。此時，距離優(yōu)客工場在美國上市近一年。其市值，也從上市之初的10億美元左右，一路跌至1億美元上下。與IPO前的估值高位——30億美元相比，更是差距甚遠。
資本市場的看空，可在優(yōu)客工場財報中窺見端倪。
財報顯示，2021年二季度優(yōu)客工場總營業(yè)收入2.61億元，同比增長34.3%，環(huán)比增長8.75%，超出上季度財報公布的收入預測值上限。
但，營收增長的同時，虧損也在擴大。2021二季度優(yōu)客工場凈利潤虧損1.57億元，較上季度拉大近3000萬元；其中，在2020年四季度和2021年一季度，優(yōu)客工場的凈利分別為-1.49億元和-1.27億元。
這一切，被毛大慶概括為：“我們都曾九死一生。只有真正‘瀕死’過的人，才能對很多常識道理有通透的認知。”
曾與優(yōu)客工場并駕齊驅的納什空間，也在經歷巨變。
年初，納什空間控股股東遠洋資本開始全面進駐。遠洋資本投資經理靳業(yè)寧取代張劍的CEO職位，張劍轉崗至遠洋資本顧問角色，在納什空間已無實際職務。遠洋資本還向納什空間派駐了HRD、財務總監(jiān)以及董秘。
2019年開始，納什空間便開啟大規(guī)模裁員，多位創(chuàng)始合伙人和高管離職，在遠洋資本進駐之前，納什空間的人員規(guī)模已從1000人削減到不足200人。
人員縮減的同時，納什空間被爆出一系列拖欠房租、退租押金逾期未返還的投訴。這一切都指向一種可能——納什空間正面臨不小的資金壓力。
頭部玩家如此，小玩家也不易。
“眾創(chuàng)空間并不是一個偽命題，只是大家沒做好。”多位業(yè)內人士向創(chuàng)頭條表達了類似觀點。
財經作家周錫冰曾告訴創(chuàng)頭條，“跟美國相比，中國的創(chuàng)客基數非常大；同時，國內創(chuàng)業(yè)無論是硬件配套，還是技術服務等軟件設置成本都非常高。所以眾創(chuàng)空間以及類似孵化機構的存在對創(chuàng)業(yè)者來說是十分剛需的。”
創(chuàng)富港公布的2020年年報足以支撐上述觀點。2020年創(chuàng)富港營業(yè)收入5.88億元，同比增長9.85%；實現經營活動現金流凈額1.21億。在疫情肆虐之下，創(chuàng)富港逆勢擴張，新增29家新店（含5家擴建）。
問題出在哪？
一行業(yè)分析人士告訴創(chuàng)頭條，眾創(chuàng)空間有多大的商業(yè)空間，“依賴運營者本身的運營。”《中國孵化器》雜志主編范偉軍向創(chuàng)頭條表示，此前眾創(chuàng)空間普遍存在“心太大想太多”的心理。
急，是最直觀的表現。
憑借資本加持，優(yōu)客工場開始通過并購進行快速擴張。2017年，優(yōu)客工場先后并購了洪泰創(chuàng)新空間、碎片空間、無界空間、火箭科技等10家企業(yè)，規(guī)模一再翻倍。
截至2019年上半年，優(yōu)客工場覆蓋了包括大中華地區(qū)的一線和新一線城市以及新加坡和紐約在內的44個城市，擁有逾200個空間。
同一時期，氪空間也選擇了高速擴張。2018年上半年，上海辦公行業(yè)租用的寫字樓里，氪空間占了73%，在北京，氪空間一度占了40%。也是2018年，納什空間在管面積超過100萬平米，成為行業(yè)首個面積超100萬平米的玩家。
短期高速擴張的發(fā)展路徑，為長期穩(wěn)健經營埋下隱患。
一般而言，80%的入駐率是眾創(chuàng)空間的“生死線”。一個空間從投入到運營，再到實現相對理想的入駐率，需要一個“養(yǎng)店”周期，這一時間多數在半年以上。
成立于2008年的創(chuàng)富港，截至2021年8月，擁有200多家空間，覆蓋全國9大城市，運營面積近30萬平米。夢想加選擇在保持所有成熟運營空間單店健康盈利的情況下進行擴張。目前，夢想加在北京、上海、杭州、西安、南京等城市運營50多家空間。
“慢者成為了贏家。”范偉軍說。
接受創(chuàng)頭條采訪時，毛大慶曾坦言，“內心一直在斗爭。”他解釋稱，“我們規(guī)模跑得比較快，但我覺得基礎建設做得不足。在2018年底這個節(jié)點，我覺得三年半到這個規(guī)模，我愿意放慢一點，把前面的消化好。”
相對粗獷的經營方式下，眾創(chuàng)空間運營成本高企。
高速擴張時期，氪空間不惜以高于市場報價的價格拿房。優(yōu)客工場財報顯示，去年四季度市場、銷售和管理成本高達2.57億元。今年有意控制成本后，一季度為1.04億元，二季度為1.52億元，減少超50%。
夢想加創(chuàng)始人王曉魯曾告訴創(chuàng)頭條，眾創(chuàng)空間缺乏精細化運營。
“除了自有地產，大多數眾創(chuàng)空間很難靠租金收入活下來。”韻網創(chuàng)始人顏振軍告訴創(chuàng)頭條。
二房東模式并非完全無法走通，但也不是眾創(chuàng)空間的最優(yōu)解。因此，在提升精細化運營能力的同時，諸多眾創(chuàng)空間不斷在探索更優(yōu)的運營模式。
辦公行業(yè)資管有重資產、中資產和輕資產之分。目前在北京、上海、廣州、深圳，辦公行業(yè)均已不同程度地出現了輕資產運營的趨勢，從單純的空間租賃，轉型到定制裝修和運營托管。
“管理輸出是必由之路。”早在兩年前，毛大慶就向創(chuàng)頭條透露過輕資產運營的理念。
他認為，管理輸出將取代并購和自營，成為優(yōu)客工場主要的擴張路徑。伴隨管理輸出，營收結構將更多元化，除了租賃營收，還有設計輸出、工程管理輸出、廣告、教育等非租賃營收。
2020年4月，優(yōu)客工場啟動“輕資產、重賦能”戰(zhàn)略轉型，以SaaS服務和IoT方案助力存量及增量商用空間在資產管理和服務上的數字化轉變。并在今年繼續(xù)擴大SaaS服務以及室內設計和施工服務。
財報顯示，2021二季度優(yōu)客工場營收包括工作區(qū)會員付費（主要為空間收入）、營銷及品牌付費以及其他收入。其中，營銷和品牌服務、其他服務收入環(huán)比上升。廣告業(yè)務收入同比增長80.8%，其他業(yè)務收入同比增長162.3%。輕資產收入同比增長292.1%，輕資產毛利同比增長228.6%。
相比優(yōu)客工場，BEEPLUS與二房東模式切割更為清晰。
BEEPLUS以設計改造與運營品牌托管雙核驅動，面向業(yè)主提供從項目定位、設計、建設到招商、運營和經營的全流程服務，助力業(yè)主挖掘物業(yè)價值、實現資產保值增值。
其業(yè)主客戶目前主要有兩類：一類是持有大量產業(yè)園區(qū)的國企，另一類是持有非核心地帶的核心物業(yè)的當地開發(fā)商、國企或地產基金。針對不同類型的客戶，BEEPLUS有針對性地提供運營管理服務。
部分玩家和地產基金合作的中資產模式，業(yè)主承擔裝修，但后續(xù)仍需運營方兜底租金。BEEPLUS的輕資產模式更為徹底，裝修完全由業(yè)主負擔，同時運營方不承擔租金剛性兌付的壓力。
一個10000平方米的項目進入穩(wěn)定期后，BEEPLUS的營收在500-600萬，其中運營管理費占比約54%，招商傭金占比約34%，系統(tǒng)管理費占比約11%。
如此一來，空間的營收來源由中小企業(yè)轉變?yōu)殚_發(fā)商、國企等大企業(yè)，營收結構、運營成本結構幾乎完全改變。
目前，BEEPLUS已落地輕資產項目40余個，累計管理面積超20萬平方米。優(yōu)客工場也在持續(xù)擴大空間覆蓋范圍，今年二季度共增加了32個辦公空間。
剛剛過去的8月份，優(yōu)客工場陸續(xù)在順德、沈陽、三亞、廣州、青島等開設新空間，這些空間以城市物業(yè)升級為載體，不少為輕資產托管項目。
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