圖片來源@視覺中國
文丨阿爾法工場
潘石屹的故事，本應(yīng)隨著黑石集團(tuán)的入局，就此終了。
但一則消息的出現(xiàn)，再次激起市場一片漣漪。
2021年9月10日，SOHO中國（00410.HK）發(fā)布公告，“此前高盛代表黑石集團(tuán)收購本公司全部已發(fā)行股份的邀約，鑒于目前滿足先決條件的進(jìn)展不足，各方一致認(rèn)為無法在最后截止日當(dāng)天或之前滿足先決條件，各方也一致同意不會推遲最后截止日。”
隨著SOHO中國的一紙公告，被外界稱為潘石屹“金蟬脫殼”的計劃，已告吹停。
與此同時，因市場預(yù)期SOHO中國未來會分批單獨出售資產(chǎn)，收購失敗反成利好——SOHO中國股價開盤后直線拉升，最高漲幅近20%；截止收盤股價報收3.50港元，漲幅達(dá)9.37%，公司市值達(dá)181.98億港元。
SOHO中國為何賣不出去？故事要從潘石屹的資產(chǎn)變賣之路開始講起。
中國房地產(chǎn)歷經(jīng)10余載的黃金發(fā)展期，孕育了SOHO中國這類地產(chǎn)巨鱷。在時代的洪流下，潘石屹抓住這一歷史機(jī)遇，以150億的身家躋身胡潤百富榜第51名。
但好景不長，寫字樓購買需求受宏觀經(jīng)濟(jì)影響有所下滑。2012年，潘石屹不得已將公司從銷售轉(zhuǎn)向自持物業(yè)模式，降低銷售規(guī)模，換取銷售利潤提升。
然而，理想豐滿反襯現(xiàn)實骨感，SOHO中國的轉(zhuǎn)型之路淺嘗輒止。
全部資金儲備用來支撐轉(zhuǎn)型過程中的開支，致使SOHO中國沒錢拿地，自然也無法擴(kuò)張，只能守著物業(yè)資產(chǎn)過“包租公”的日子。這期間，SOHO中國依然面臨著嚴(yán)峻的資金考驗。
潘石屹曾公開表示，“SOHO中國的租金回報率不到3%，但銀行貸款的資金成本超過了4%。美國辦公樓租金回報率接近4%，紐約都是5%或6%。中國租金回報率低的我都不好意思說。”
依賴租金收入，全部物業(yè)自持意味著SOHO中國自身要承擔(dān)極大的資金及營運壓力。財務(wù)報表如實的反映出現(xiàn)實狀況，2012年公司銷售額降至94.68億元。營收單一，讓SOHO中國開始一步步走向了衰落。
從2012年到2018年，公司營收由161.43億元縮水至17.21億元；歸母公司股東凈利潤由105.85億元減少至19.25億元。公司賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物，也隨之愈發(fā)減少。而曾經(jīng)與其比肩的萬科、恒大、碧桂園，銷售額早已達(dá)到千億規(guī)模。
SOHO中國江河日下，潘石屹開始拋售資產(chǎn)。2014年2月，上海的SOHO海倫廣場以52.3億元出售、SOHO靜安廣場則賣給了金融街控股。9月，凌空SOHO出售攜程。2016年，又以32.2億變賣上海的SOHO世紀(jì)廣場。
2019年9月，SOHO中國以7.6億向慧泊停車場投資出售位于建外SOHO東區(qū)、三里屯SOHO、SOHO尚都、朝外SOHO、SOHO嘉盛中心、銀河SOHO、朝陽門SOHO、丹棱SOHO及中關(guān)村SOHO的2583個地下停車位。
至此，潘石屹國內(nèi)的資產(chǎn)，只剩下了“八大金剛”：北京的望京SOHO、光華路SOHO二期、前門大街、麗澤SOHO；上海的外灘SOHO、SOHO復(fù)興廣場、古北SOHO和SOHO天山廣場。
2021年6月16日，SOHO中國公告宣布，高盛（亞洲）有限責(zé)任公司代表黑石集團(tuán)旗下公司Two Cities Master Holdings II Limited發(fā)出收購要約，以5港元/股的收購價格，支付236.58億港元(196億人民幣)收購SOHO中國91%的股份。交易完成后，潘石屹夫婦將只剩下9%的股權(quán)。
黑石集團(tuán)所收購股權(quán)含有的所有資產(chǎn)包，正是SOHO中國僅剩下的“八大金剛”。
作為美國規(guī)模最大的上市投資管理公司，黑石集團(tuán)2008年以來在中國先后投資了辦公樓、商場和諸多物流資產(chǎn)。此次收購SOHO中國，是在中國境內(nèi)最大的一筆房地產(chǎn)投資。
在黑石集團(tuán)中，一個人的名字顯得格外耀眼——亞洲房地產(chǎn)部董事總經(jīng)理，閻巖。
信息顯示，閻巖1996年進(jìn)入SOHO中國，擔(dān)任執(zhí)行董事兼總裁，是公司22年的老將，負(fù)責(zé)業(yè)務(wù)包括項目拓展、成本預(yù)算控制及全面管理，一路做到總裁、首席財務(wù)官、首席運營官，對SOHO中國甚為了解。2018年加盟黑石，在本次交易中起到牽線搭橋的重要作用。
閻巖對SOHO中國了如指掌，對中國的政策，亦是如此。細(xì)看黑石集團(tuán)收購SOHO中國的要約，其實有三個先決條件：
第一，要約方就要約向中國國家市場監(jiān)管總局提交經(jīng)營者集中申報并獲其受理，且該局根據(jù)中國反壟斷法對要約予以批準(zhǔn)或視同批準(zhǔn)；
第二，至第一個先決條件達(dá)成之時，任何司法權(quán)區(qū)內(nèi)不存在任何機(jī)構(gòu)提起訴訟、調(diào)查、質(zhì)詢等，或不存在任何未執(zhí)行完的法令、法規(guī)等，使要約出現(xiàn)無效、不合法等情況；
第三，自最近經(jīng)審核綜合財務(wù)報表日期起，至第一個先決條件達(dá)成之時，SOHO中國未發(fā)生任何重大不利變化。
雖說買的不如賣的精，但在精明的潘石屹面前，黑石更體現(xiàn)出了國際一流投資機(jī)構(gòu)強(qiáng)大的風(fēng)控能力。順勢而為，逆勢不可為，黑石自是深知其中道理。
果然，在要約發(fā)出后僅一個多月，諸多不確定因素開始出現(xiàn)。
7月6日，SOHO中國對外發(fā)布公告，有關(guān)此前黑石要約的收購事項，將延遲寄發(fā)綜合文件。
8月6日晚，SOHO中國發(fā)布公告稱，就黑石集團(tuán)要約收購其全部已發(fā)行股份之事，要約方已于8月3日收到國家市場監(jiān)管總局簽發(fā)的通知，對要約方根據(jù)《中國反壟斷法》提交的申報，正式立案審查。
彼時，各大媒體對于此事件的解讀口徑一致：市場監(jiān)管總局立案審查，屬于正常程序。在申報后，多數(shù)收購案經(jīng)審查后會得到批準(zhǔn)，少數(shù)會附加限制性條件，極少數(shù)則會被禁止。
9月6日，SOHO中國發(fā)布公告，已提供進(jìn)一步文件及材料，以回應(yīng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)關(guān)于補(bǔ)充額外信息的要求，審查工作仍在繼續(xù)進(jìn)行。
其實，從反壟斷法實施至今，經(jīng)營者計劃申報后附加限制條件的總共50例，禁止的只有3例。迄今為止，表面上的一切，按部就班且風(fēng)平浪靜。
但是，一個細(xì)節(jié)卻預(yù)示著收購事件背后的真相，遠(yuǎn)不如看上去那樣徑情直行。社交達(dá)人潘石屹的微博，自6月16日轉(zhuǎn)發(fā)SOHO中國被收購事項以來，再無更新。
默不作聲的背后，卻是無暇顧及，估計潘石屹在這一段時間內(nèi)的心情，恐怕更接近于坐立不安。
最終，由于反壟斷審查遲遲未有結(jié)果，收購要約超出了雙方約定的期限。導(dǎo)致黑石對項目前景信心不足，放棄收購，也不再延長要約時間。
收購戛然而止，潘石屹和SOHO中國的未來，如墜五里霧中。SOHO中國的財務(wù)基本面，本是人們最不為關(guān)注的話題，但隨著收購告吹，重回海面。
2021年上半年，SOHO中國實現(xiàn)營業(yè)收入8.05億元，同比下降45%；毛利約6.59億元，同比下降18%；歸屬于股東凈利潤3.4億元，同比上升67%；實現(xiàn)凈利潤約為3.43億元，同比上升67%。
SOHO中國位于北京、上海運營穩(wěn)定的投資物業(yè)平均出租率已由去年同期78%恢復(fù)至90%。但卻依然面臨營收的大幅下滑。
貝殼研究院的商鄭中認(rèn)為，“當(dāng)前京滬寫字樓市場整體承壓，雖然2021年上半年SOHO投資物業(yè)平均出租率已經(jīng)恢復(fù)至90%，但公司總租金收入僅同比增長3%，說明公司‘以價換量’現(xiàn)象較為明顯。”
地產(chǎn)賽道仍是艱難長跑，更多的潘石屹們已經(jīng)走上了轉(zhuǎn)型之路，布局地產(chǎn)以外的多元業(yè)務(wù)，如長租公寓、購物中心、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、物流地產(chǎn)等。
但自潘石屹變賣SOHO中國之路開始，便再也無暇顧及公司的戰(zhàn)略發(fā)展。畢竟，他對中國房地產(chǎn)市場的不看好由來已久，所謂“中國房地產(chǎn)是泰坦尼克號，就要撞到冰山”。
潘石屹和每況愈下的SOHO中國，早已貌合神離。
“黑石交易”告吹后的9月12日，潘石屹和張欣“意外”現(xiàn)身美網(wǎng)公開賽女單決賽的紐約現(xiàn)場。平靜而詭異的表情之下，SOHO中國的未來，似乎已和二人并無關(guān)聯(lián)。
因為，接下來，不管是分批出售剩余的資產(chǎn)，還是尋找新的買家，潘石屹、張欣及其締造的SOHO中國都已走入故事的末段。
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