圖片來源@視覺中國
文 | 阿爾法工場研究院
2021年4月10日，在阿里巴巴壟斷案結(jié)果出爐后的幾個小時（被市場監(jiān)管總局處罰182億元）。安居客董事會主席姚勁波在社交媒體公開發(fā)聲，直指市場壟斷。最后，姚勁波留下一句，“58安居客今年作為挑戰(zhàn)者全面進入新房交易領域”。
巧的是，就在事件發(fā)生的兩天前，58同城整合旗下房產(chǎn)板塊于“安居客”一身向港交所遞交了上市申請。
姚老板一頓猛如虎的操作，顯然精準蹭上了近期房產(chǎn)交易領域的熱度，為安居客上市造足了勢，現(xiàn)在市場人盡皆知兩個消息：
1、安居客即將登陸香港資本市場；
2、安居客將全面進入新房交易領域。
那么，現(xiàn)有的市場格局下，安居客憑什么攪動市場一汪春水。
2007年，安居客在上海正式成立，成立之初公司業(yè)務覆蓋新房、二手房、租房、商業(yè)地產(chǎn)、海外地產(chǎn)、裝修等多個領域。
伴隨著業(yè)務規(guī)模越做越大，2015年3月，安居客被國內(nèi)信息服務類網(wǎng)站58同城看中并以2.67億美元完成收購，目前定位為房產(chǎn)信息及交易服務開放平臺，其業(yè)務包括房產(chǎn)在線營銷、交易服務、SaaS解決方案以及其他輔助服務。
早在2020年9月，安居客母公司58同城億87億美元總市值在美股完成私有化時，市場就有推測，58同城完成退市只是第一步，實現(xiàn)整體或旗下業(yè)務分拆在港上市，才是終極目標。
果不其然，2020年4月8日，整合了安居客、58房產(chǎn)、愛房和巧房業(yè)務的安居客集團，正式向港交所提出上市申請。
根據(jù)招股書顯示，安居客在上市前的股東架構(gòu)中，控股股東為姚勁波先生。姚勁波透過58同城控制約45.3%的股份，透過Nihao Haven Corporation等控制約13.5%的股份，合計控制約58.8%的股份。
從股權結(jié)構(gòu)來看，可以發(fā)現(xiàn)眾多明星資本匯聚安居客，其中包括：騰訊持股14.1%，是第一大外部股東；華平投資持股7.9%；General Atlantic 泛大西洋資本集團持股7.7%；鷗翎投資持股3.9%；InternetOpportunity Haven Company持股1.5%；而知名地產(chǎn)巨頭碧桂園持股1.7%；雅居樂集團持股0.2%等。
值得一提的是，上市前夕，就在2020年3月2日，安居客剛剛完成了一輪由碧桂園的關聯(lián)全資公司BEAM MERIT LIMITED是領投的2.5億美元融資。
據(jù)招股書披露，新世界發(fā)展、新鴻基、雅居樂、恒基地產(chǎn)、中建地產(chǎn)、時代地產(chǎn)、華懋地產(chǎn)均參與了本輪投資。
那么問題來了，看起來不缺錢的安居客，為什么還是要堅持上市？
根據(jù)安居客招股書，“按本年度及2020年12月31日止季度平均移動月活躍用戶量計算，公司是中國最大的在線房產(chǎn)平臺，平均移動月活躍用戶量由2018年的4070萬增加至2020年的6620萬；截至2020年底，吸引逾72.6萬名付費經(jīng)紀人，并為中國前100家開發(fā)商中的95家提供服務。”
2018年、2019年、2020年，安居客營收分別為62.16億元、75.79億元，以及80.52億元人民幣。當年實現(xiàn)利潤分別為19.07億元、23.06億元及人民幣19.55億元人民幣，凈利潤率則持續(xù)降低，分別為30.7%、30.4%及24.3%。
營收持續(xù)增長，利潤卻連年降低的安居客，背后是流量困境。
安居客看起來為購房、租房者提供房產(chǎn)信息及交易服務，實際做的是為房產(chǎn)經(jīng)紀品牌、經(jīng)紀人與開發(fā)商獲客和營銷的生意。
說到底，安居客本身是個流量平臺，也就是說只管收流量費不管成交，由網(wǎng)站向用戶免費提供中介方發(fā)布的房源，再按照約定收取中介方的費用。
不同于一般房產(chǎn)服務平臺，安居客的商業(yè)模式中“沒有中間商賺差價”，收取經(jīng)紀人及開發(fā)商的服務費，并為其提供營銷服務。
安居客在平臺上只給經(jīng)紀人提供了發(fā)布信息的渠道，不能對房源真實性進行監(jiān)控，因此難以保證房源的真實性和經(jīng)紀人的信用。
這種模式滋生了大量違規(guī)的行為，經(jīng)紀人為促成交易的達成，不惜上傳虛假房源，這也使得安居客很長時間都被貼著口碑不佳的標簽。
自2017年至2020年，全國多地住建委、網(wǎng)信辦等監(jiān)管部門多次通報、約談58同城和安居客違規(guī)經(jīng)營現(xiàn)象，涉及發(fā)布虛假房源、黑中介、上線小產(chǎn)權房和保障性住房、存在未獲批銷售許可的項目，以及涉嫌泄露用戶信息等問題。
房源真實性是房產(chǎn)經(jīng)紀平臺擴大流量和客源的重要因素。安居客虛假房源泛濫以被大家所熟知，這非常不利于安居客對客源進行轉(zhuǎn)化，進行影響到付費經(jīng)紀人數(shù)量的提升。
2018年、2019年以及2020年銷售費用分別為26.55億元、29.72億元以及人民幣35.95億元人民幣，分別占當年營收的42.71%、39.21%以及44.65%。
銷售費用持續(xù)增加，是安居客獲客難度變高的最好體現(xiàn)。這種難度一方面來自于安居客自身“口碑危機”導致的客戶信任度降低，另一方面則來自于市場競爭的加劇。
房地產(chǎn)市場是中國最大的行業(yè)之一，于2020年占中國國內(nèi)生產(chǎn)總值23.6%。根據(jù)艾瑞咨詢，住宅房地產(chǎn)市場規(guī)模于2020年達到人民幣24萬億元，并預計2025年將以8.9%的復合年增長率增長至人民幣36.6萬億元。對購房者、租戶，以及業(yè)主和開發(fā)商而言，住宅經(jīng)紀服務在交易過程中變得愈發(fā)重要。
隨著中國互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的進一步發(fā)展，在線渠道愈加成為房地產(chǎn)行業(yè)中的主導及主流。在線看房的人群不斷增加，而經(jīng)紀品牌及開發(fā)商正不斷轉(zhuǎn)向在線，以便與潛在客戶直接接觸。
雖然聲稱擁有最大的經(jīng)紀人網(wǎng)絡，但對比安居客競品貝殼2020年營收704.8億元，后者是前者的8倍多。另外，今年不少合作企業(yè)推出自營的線上渠道，產(chǎn)業(yè)上游的房企如萬科、中國恒大集團、碧桂園都線上了自己的APP。房多多、房天下等互聯(lián)網(wǎng)平臺也在與安居客搶奪這份“流量生意”。
面對激烈的市場競爭，端口流量的單一盈利模式難以支撐安居客的長足發(fā)展，姚勁波把目光放到了新房交易領域，也要分一杯房產(chǎn)交易傭金的羹。
姚勁波曾信誓旦旦的說：只做中介信息的生意，不碰房產(chǎn)交易的買賣。如今著高調(diào)宣布進軍新房交易領域，隨之而來的是一邊倒的聲討，姚老板到底還是食言了。
中國住房市場在持續(xù)城鎮(zhèn)化、消費者對住房質(zhì)量的需求提升以及穩(wěn)定的政策環(huán)境下，經(jīng)過漫長的擴張期，進入穩(wěn)定發(fā)展的新階段。
根據(jù)艾瑞咨詢，于2020年，通過經(jīng)紀服務出售的新房的交易總量達到人民幣4.9萬億元，并預期于2025年以復合年增長率19.6%進一步增長至人民幣11.9萬億元。
2019年，安居客通過新房拓展新房交易業(yè)務，據(jù)招股書披露，愛房業(yè)務目前已擴展至全國33座城市，2020年交易總量達653億元，同比大漲282%。面對新房市場這塊大蛋糕，競爭加劇已在所難免。
但就貝殼來說，靠賣二手房起家的貝殼上市后的首份財報披露，去年貝殼的新房業(yè)務加速追趕存量房，雖然GTV（平臺總交易額）上還是存量房領先，但新房業(yè)務全年營收達到379億元，已經(jīng)超越存量房的306億元。
而安居客的新房交易所產(chǎn)生營收為2.28億元，不過貝殼的零頭。剛剛加碼新房交易領域的安居客，還有很長的路要走。
對于安居客來說，上市無疑是名利雙收的一項舉措，既可以擴寬品牌護城河，又可以補充資金繼續(xù)跑馬圈地。但房產(chǎn)經(jīng)紀服務業(yè)務安居客守住當下份額亦略顯吃力，新產(chǎn)品開發(fā)的路徑尚處探索初期，安居客能否新舊業(yè)務全面開花仍然需要時間來驗證。
快報
根據(jù)《網(wǎng)絡安全法》實名制要求，請綁定手機號后發(fā)表評論