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2014年2月21日，世邦魏理仕宣布為中國綠地集團(tuán)收購美國洛杉磯中心區(qū)最受矚目的開發(fā)板塊之一——大都會(huì)項(xiàng)目提供投資物業(yè)咨詢服務(wù)。

這是世邦魏理仕自2013年10月15日轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司之后，很大的一個(gè)交易。它不僅是綠地集團(tuán)在美國的首個(gè)收購項(xiàng)目，也是世邦魏理仕中國與洛杉磯的團(tuán)隊(duì)在此次交易中通力合作，體現(xiàn)全球業(yè)務(wù)平臺(tái)與本地知識(shí)相結(jié)合的成果。

世邦魏理仕，一個(gè)公眾并不太熟悉的名字，但這家總部位于美國洛杉磯，有100多年歷史的企業(yè)，是全球最大的商業(yè)地產(chǎn)服務(wù)和投資公司（按2013年的營業(yè)額計(jì)算），它服務(wù)的“業(yè)主”大都赫赫有名——世界最高的10棟大樓中，有8棟它曾提供過服務(wù)，如紐約帝國大廈、臺(tái)北101大樓、上海的世界金融中心、金茂大廈等。而“租戶”中，絕大部分都是世界500強(qiáng)企業(yè)：索尼、高盛、福特、摩根士丹利和麥肯錫咨詢等。

事實(shí)上，從1988年為北京國貿(mào)大廈一座提供租賃顧問服務(wù)開始，到1996年正式成立北京世邦魏理仕公司，至今世邦魏理仕進(jìn)入中國內(nèi)地市場已經(jīng)超過26個(gè)年頭。而隨著公司的轉(zhuǎn)型，“投資”業(yè)務(wù)正在被前所未有的重視與發(fā)展，其業(yè)務(wù)范圍進(jìn)一步擴(kuò)大，具體產(chǎn)品與服務(wù)實(shí)現(xiàn)了物業(yè)租售的戰(zhàn)略顧問及實(shí)施、企業(yè)服務(wù)、物業(yè)設(shè)施及項(xiàng)目管理、按揭融資、評(píng)估與估值、開發(fā)服務(wù)、投資管理、研究與策略顧問等360度全方位的覆蓋。

轉(zhuǎn)型第一步：并購

世邦魏理仕的轉(zhuǎn)型源于2008年的全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)。之前，世邦魏理仕在中國的的主要業(yè)務(wù)是提供房地產(chǎn)顧問服務(wù)，包括研究分析、策略顧問、物業(yè)估值、買賣與租賃、投資、物業(yè)與資產(chǎn)管理等。2008年，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)。在經(jīng)過了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的“冷思考”和多年的資本積累之后，中國房地產(chǎn)企業(yè)從2009年開始走上轉(zhuǎn)型之路，發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)、走到海外、介入金融等成為許多房地產(chǎn)品牌企業(yè)的轉(zhuǎn)型方向，新一輪的投資熱和資本轉(zhuǎn)移開始。

形勢的轉(zhuǎn)變、客戶的需求，都使得世邦魏理仕必須完善自己的服務(wù)領(lǐng)域，進(jìn)入自己之前并不太熟悉的投資金融領(lǐng)域。為了實(shí)現(xiàn)這一目的，世邦魏理仕選擇了其一貫的方式——并購。

事實(shí)上，并購一直是世邦魏理仕的一大發(fā)展動(dòng)力。在世邦魏理仕100多年的歷史中，前60年的成長靠自己開店，后40年的成長靠并購。而每次并購之后，世邦魏理仕都會(huì)收獲新的發(fā)展空間。

于是，在經(jīng)過一番籌謀和運(yùn)作之后，2011年2月15日，世邦魏理仕宣布將以9.4億美元收購荷蘭國際集團(tuán)(ING)的大部分房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)。此項(xiàng)收購包括ING在歐洲和亞洲的房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)，管理資產(chǎn)達(dá)598億美元。同年10月3日和10月30日，分別完成了收購 ING 亞洲房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)和歐洲房地產(chǎn)投資管理 (ING REIM) 業(yè)務(wù)。

ING房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)被收購以后，成為世邦魏理仕全球投資有限公司（CBRE Global Investors）獨(dú)立經(jīng)營的一個(gè)業(yè)務(wù)部門而存在，簡稱CBRE GI 。

收購ING房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)，是世邦魏理仕完成的自2006年收購 Trammell Crow Company 以來最具轉(zhuǎn)型意義的一筆交易。ING是一家植根于荷蘭的全球化金融機(jī)構(gòu)，尤以金融服務(wù)、保險(xiǎn)規(guī)劃及投資管理獨(dú)具心得，在銀行領(lǐng)域，ING為其境內(nèi)和境外投資者提供投資選擇，正好可以有效補(bǔ)充CBRE的弱項(xiàng)。世邦魏理仕中國區(qū)總裁潘可維在《商業(yè)價(jià)值》采訪時(shí)表示，“我們看重的其實(shí)不僅是實(shí)體的房產(chǎn)，我們希望提供資產(chǎn)背后股權(quán)的服務(wù)。因?yàn)槲覀円恢倍紱]有這方面的經(jīng)驗(yàn)，所以通過并購ING，可以掌握投資銀行的業(yè)務(wù)，為實(shí)體的房地產(chǎn)提供更多財(cái)務(wù)和金融方面的服務(wù)，而世邦魏理仕的服務(wù)也將更加完整。”

在接下來的幾年里，世邦魏理仕加速并購步伐。范圍從美國到英國，從越南到土耳其，并購業(yè)務(wù)公司的業(yè)務(wù)范圍從住宅到商業(yè)，從零售地產(chǎn)服務(wù)到醫(yī)療保健咨詢與項(xiàng)目顧問。

循著世邦魏理仕的并購路徑，人們可以發(fā)現(xiàn)：世邦魏理仕喜歡并購有金融性質(zhì)的企業(yè)，這些并購對(duì)象在后來不僅直接帶來收入，還幫助其增強(qiáng)核心競爭力，拓寬了主營業(yè)務(wù)收入。而其連續(xù)在資產(chǎn)管理咨詢服務(wù)、按揭貸款服務(wù)和企業(yè)物業(yè)設(shè)施管理及投資管理業(yè)務(wù)展開收購，不僅使得世邦魏理仕收入又一次被提升，更重要的，世邦魏理仕得以更深層次進(jìn)入資產(chǎn)管理和金融服務(wù)領(lǐng)域，為其之后的轉(zhuǎn)型全產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。

新的運(yùn)作模式

就在世邦魏理仕完成對(duì)ING房地產(chǎn)投資管理業(yè)務(wù)收購的時(shí)候，中國乃至全球的房地產(chǎn)和資本流向發(fā)生了新的變化。商業(yè)地產(chǎn)如火如荼，物流地產(chǎn)方興未艾，互聯(lián)網(wǎng)和移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的到來，誕生了一批科技新富豪。

商業(yè)地產(chǎn)，一個(gè)玩資金的行業(yè)，最大的風(fēng)險(xiǎn)是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，特別是只租不賣的話，現(xiàn)金流就非常重要。真正的商業(yè)利益在于運(yùn)營成功以后租金持續(xù)增長的資本化率，因?yàn)槲磥砣魏问找娑伎梢员蛔C券化或者基金化。然而，目前中國的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在一個(gè)硬傷，即沒有REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）等退出機(jī)制，外資和本土的商業(yè)地產(chǎn)基金投資也并不活躍，所以下單寥寥可數(shù)。在中國，除了極少數(shù)央企開發(fā)商擁有相對(duì)低成本的資金外，絕大部分商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目都面臨著極大的融資與資金周轉(zhuǎn)壓力。

在這種情況下，資金市場的需求方和供給方，無時(shí)無刻不在尋找對(duì)方。于是，世邦魏理仕轉(zhuǎn)型后，除了原有的業(yè)務(wù)，把目光更多地投在了資本運(yùn)作上。

事實(shí)上，世邦魏理仕的客戶多數(shù)是“高端寫字樓和商場”，住宅只占小部分，同樣也定位于高端。世邦魏理仕的“利益相關(guān)者”主要有兩方：業(yè)主和租戶。業(yè)主追求更高租金；租戶追求優(yōu)質(zhì)服務(wù)和品牌。這兩種需求，表面上有沖突，但在其高端品牌定位”和“嚴(yán)格質(zhì)量管理”之下，卻達(dá)到契合。

在潘可維看來，一棟大廈的價(jià)值，不是入伙后幾年就能全部實(shí)現(xiàn)，而是要在幾十年、甚至上百年內(nèi)，實(shí)現(xiàn)保值增值。物業(yè)能否保值增值，在于物業(yè)設(shè)備設(shè)施狀態(tài)、功能配置、服務(wù)水平，是否能滿足高端客戶需要。而世邦魏理仕把“物業(yè)管理”稱為“資產(chǎn)管理”，并通過兩個(gè)途徑，來提升價(jià)值。一是通過前期“設(shè)計(jì)評(píng)審與顧問服務(wù)”，優(yōu)化發(fā)展商方案，使之更符合市場和行業(yè)方向，減少設(shè)計(jì)缺陷，避免施工變更造成浪費(fèi)；二是通過后期“全權(quán)委托管理服務(wù)”，提升項(xiàng)目競爭力。

這種資產(chǎn)管理不只體現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)，還體現(xiàn)在物流地產(chǎn)。電商的發(fā)展催生了物流地產(chǎn)，而中國高水準(zhǔn)的倉儲(chǔ)卻鳳毛麟角?！霸诿绹?，倉儲(chǔ)都是五六層高，物品分揀都是機(jī)器人操作?！迸丝删S表示，“一旦我們幫助企業(yè)運(yùn)作了物流地產(chǎn)項(xiàng)目，還可以把企業(yè)自用之外的空間分租出去。十幾年之后，倉儲(chǔ)要賣掉，我們還會(huì)提供客戶給企業(yè)，并幫助新的業(yè)主提供重新定位、運(yùn)作模式?！?/p>

“甚至，世邦魏理仕可以為各界大佬組成一個(gè)房地產(chǎn)私募基金。”，按照潘可維的表述，未來，房地產(chǎn)私募基金基金規(guī)模將越來越大——從后臺(tái)支持房地產(chǎn)開發(fā)商逐步走向前臺(tái)，直接拿地開發(fā)，基金將傾向于擁有大量穩(wěn)定租金收入的寫字樓、商業(yè)物業(yè)。而在經(jīng)過一系列并購之后，世邦魏理仕在不動(dòng)產(chǎn)方面的經(jīng)驗(yàn)積累已然完善，可以在房地產(chǎn)行業(yè)牛熊轉(zhuǎn)換的劇烈周期變動(dòng)中，為那些進(jìn)入房地產(chǎn)的企業(yè)提供融資服務(wù)，在熊市時(shí)收購廉價(jià)物業(yè)，獲取穩(wěn)定租金。

以上的種種服務(wù)，其實(shí)是業(yè)主、租戶和世邦魏理仕實(shí)現(xiàn)了三方共贏：業(yè)主和租戶雙方減少了搜尋時(shí)間，降低了成本；業(yè)主實(shí)現(xiàn)了物業(yè)的保值和增值；世邦魏理仕則獲得較高收益。

因此，不管是商業(yè)地產(chǎn)、物流地產(chǎn)還是其他物業(yè)形態(tài)，世邦魏理仕的這種可循環(huán)的服務(wù)一直延續(xù)，而這正是它成長的關(guān)鍵。“對(duì)于市場，永遠(yuǎn)有看跌和看漲兩種觀點(diǎn)，我們就是把這兩種觀點(diǎn)的人組織在一起。曾經(jīng)，世邦魏理仕在上?；春Ｂ酚幸恍┵Y產(chǎn)，同一個(gè)辦公樓我們幫他轉(zhuǎn)手五六次，提供物管，提供租賃?！迸丝删S說。

世邦魏理仕業(yè)務(wù)的調(diào)整，其實(shí)涉及到物流、商業(yè)等多個(gè)新的專業(yè)，更是涉及到調(diào)研、市場分析、租金走勢、資本運(yùn)作等多個(gè)部門，這對(duì)過去業(yè)務(wù)員單打獨(dú)斗的銷售模式必須做出改變提出了挑戰(zhàn)，新的業(yè)務(wù)需要對(duì)以往的體系流程進(jìn)行改變。

事實(shí)上，目前的世邦魏理仕中國區(qū)的高管，從財(cái)務(wù)到人力部門，都不具備房地產(chǎn)從業(yè)背景，這在以前是不可想象的。潘可維去年1月份加入，曾在惠普、柯達(dá)、DHL公司擔(dān)任高管，在體系建設(shè)方面有著自己的見解，而新的領(lǐng)導(dǎo)團(tuán)隊(duì)正在以新的運(yùn)營方式塑造一個(gè)新的業(yè)務(wù)流程。（文/《商業(yè)價(jià)值》瀟棋）