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趕超萬科成“魔咒”，“房地產(chǎn)的市場(chǎng)宏觀調(diào)控對(duì)萬科而言，無論是長期還是短期都是利好，萬科作為行業(yè)內(nèi)資本市場(chǎng)信用積累最充分的企業(yè)之一，將在合作模式上獲得更大的空間?！蓖跏⒉患芍M談萬科是受益者。

有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)稱，每當(dāng)有房企提出要超越萬科時(shí)，較大級(jí)別的市場(chǎng)調(diào)整就會(huì)如期來臨。趕超萬科成為一個(gè)魔咒。

歷史總是驚人相似。

5月初，萬科的副總裁毛大慶在一個(gè)內(nèi)部沙龍上的發(fā)言，以及總裁郁亮預(yù)警樓市風(fēng)險(xiǎn)的講話，對(duì)市場(chǎng)的影響仍在發(fā)酵。

“任志強(qiáng)總在維護(hù)行業(yè)的利益，萬科卻不同，總歡迎市場(chǎng)的調(diào)整?！睂?duì)于近期毛大慶的內(nèi)部發(fā)言，湖南一家區(qū)域性房企人士表示，萬科曾多次表態(tài)支持政府對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控，這與任志強(qiáng)經(jīng)常批評(píng)政府干預(yù)樓市形成鮮明對(duì)比。

“每次市場(chǎng)調(diào)整時(shí)，萬科都會(huì)率先的降價(jià)搶收，然后再公開唱空，等一些房企玩不下去了，萬科再趁機(jī)收購，擴(kuò)大市場(chǎng)占有率?！鄙鲜龇科笕耸糠Q，從2005年到2010年，再到2014年，萬科每次都成為市場(chǎng)調(diào)整的受益者。

發(fā)言引業(yè)內(nèi)反彈

在房地產(chǎn)圈，萬科向來被看成是不遵守“潛規(guī)則”的異類，但鮮有人能無視萬科釋放出的信號(hào)。

2008年的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期，當(dāng)年9月，一則“萬科主要負(fù)責(zé)人在‘松山湖會(huì)議’上的講話”在網(wǎng)上瘋傳，主要內(nèi)容包括：“要敢于降價(jià)，勇于降價(jià)，將手頭的存貨和正在開發(fā)推出的新貨以最快的速度賣掉?！贝撕螅f科發(fā)布澄清公告指出，“松山湖會(huì)議講話”純屬偽造。

但當(dāng)年萬科率先在長三角降價(jià)卻是不爭的事實(shí)，其主動(dòng)的破局的姿態(tài)得罪過不少同行。綠城集團(tuán)董事長宋衛(wèi)平直到2009年底還對(duì)萬科公開降價(jià)的舉動(dòng)耿耿于懷，“2008年市場(chǎng)遇到困難時(shí)，萬科率先降價(jià)出貨，置同行利益于不顧，沒有體現(xiàn)行業(yè)責(zé)任?！?/p>

此次，毛大慶的內(nèi)部發(fā)言稿傳出之后，毛大慶和郁亮同樣出面澄清，并解釋稱，并非看空樓市，只是警示風(fēng)險(xiǎn)。不過，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的一些同行而言，萬科的言論令他們感到不安。

“本來近期的市場(chǎng)就不太好，唱空的言論很多，萬科火上澆油，加重了購房者的觀望情緒。”深圳某地產(chǎn)公司營銷高管對(duì)記者稱，他們很關(guān)注萬科項(xiàng)目的定價(jià)，分析其漲跌行為，尤其是同片區(qū)項(xiàng)目直接構(gòu)成競(jìng)爭，是必須做的市場(chǎng)監(jiān)控。

盡管關(guān)注萬科的動(dòng)作，但有時(shí)房企卻看不透萬科的虛實(shí)。

去年11月，萬科在長沙5個(gè)項(xiàng)目全線推出“合伙打劫開發(fā)商”的降價(jià)促銷活動(dòng)，提前的跑量。

“大家當(dāng)時(shí)沒有追隨萬科降價(jià)，錯(cuò)過了最佳時(shí)機(jī)。”一位長沙本土房企人士告訴記者，當(dāng)時(shí)其他開發(fā)商以為萬科是為了沖刺年度銷售目標(biāo)，等到年后市場(chǎng)突然轉(zhuǎn)冷，才想起降價(jià)賣，但現(xiàn)在想跟隨也來不及了。

一位業(yè)內(nèi)的人士認(rèn)為，郁亮出來為毛大慶圓場(chǎng)，是想減少對(duì)行業(yè)唱空言論的負(fù)面影響。不久前王石就曾透露，萬科曾因2008年降價(jià)事件，受到幾個(gè)地方政府的排斥。

趕超萬科成“魔咒”

“房地產(chǎn)的市場(chǎng)宏觀調(diào)控對(duì)萬科而言，無論是長期還是短期都是利好，萬科作為行業(yè)內(nèi)資本市場(chǎng)信用積累最充分的企業(yè)之一，將在合作模式上獲得更大的空間?！蓖跏⒉患芍M談萬科是受益者。

有業(yè)內(nèi)人士總結(jié)稱，每當(dāng)有房企提出要超越萬科時(shí)，較大級(jí)別的市場(chǎng)調(diào)整就會(huì)如期來臨。趕超萬科成為一個(gè)魔咒。十年來，萬科幾次遭遇挑戰(zhàn)，最終的結(jié)局都是勝出。

2004年，順馳掌門人孫宏斌公開聲稱“將在3年內(nèi)趕超萬科，成為行業(yè)第一”。2009年底，綠城掌門人宋衛(wèi)平表示，綠城土地儲(chǔ)備和銷售增長速度都遠(yuǎn)超過萬科，3-5年內(nèi)超過萬科沒問題。

但2005年、2010年樓市均遭遇調(diào)控，順馳最終破產(chǎn)，綠城一度瀕臨倒閉。

“實(shí)際上萬科在去年定計(jì)劃時(shí)，就已經(jīng)預(yù)料到今年市場(chǎng)不會(huì)太好。”深圳某龍頭房企高管說。

去年萬科銷售額是1709億元，今年銷售目標(biāo)比較保守，為2000億元，綠地集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)今年銷售目標(biāo)則鎖定在2400億元。

上述房企高管表示，如果今年樓市持續(xù)低迷，萬科可能會(huì)再次笑到最后。

“對(duì)于一線公司，萬科只定銷售目標(biāo)和原則，以及項(xiàng)目收益率，拿項(xiàng)目和定價(jià)權(quán)在于項(xiàng)目公司，但萬科的要求是，價(jià)格要隨行就市，不準(zhǔn)拿地王?！币晃皇煜とf科內(nèi)部規(guī)則的地產(chǎn)商透露。

深圳某大型上市房企高管分析稱，萬科的操盤規(guī)律其實(shí)很清晰，職業(yè)經(jīng)理人首先面對(duì)的是企業(yè)考核制度，現(xiàn)在萬科把投資回報(bào)率放在第一位，要求項(xiàng)目盡快去化，如果周轉(zhuǎn)期長，對(duì)資金使用效率有影響，就會(huì)選擇降價(jià)，騰出錢來再去拿地，因此萬科對(duì)利潤率要求不高，在需要降價(jià)的時(shí)候可以降價(jià)。

他分析，這與萬科的產(chǎn)品有關(guān)，從2012年開始，萬科的產(chǎn)品超過九成是144平方米以下的剛需項(xiàng)目和首套改善住宅，符合政策支持的方向，而調(diào)控都是打擊投資投機(jī)需求。

不過，對(duì)很多大房企而言，萬科的模式只能作參考。那些和萬科的市場(chǎng)定位和策略都不同的企業(yè)，對(duì)市場(chǎng)的判斷還是會(huì)根據(jù)自己內(nèi)部的研究。畢竟，不同開發(fā)商操盤方式不同，萬科能做的，別人不一定能做到。

（文章來源：長富匯銀地產(chǎn) 瀟棋編輯）