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來源： 福布斯中文網(wǎng) 作者章家敦 翻譯陳瑋

對于杭州而言，目前什么都不對勁。沃爾瑪將于4月23日關(guān)閉設(shè)在該市的朝暉門店，這是該公司放棄中國部分業(yè)績不佳的門店（約占中國門店總數(shù)的9％）的總體計劃的一部分。

由于這家全球最大的零售商，在目前中國房地產(chǎn)市場供應普遍過多的情況下，浙江省省會杭州又有一大塊地將會上市。這個問題在該市的高檔寫字樓市場上尤為突出。根據(jù)全球著名的房地產(chǎn)投資管理及服務公司仲量聯(lián)行（Jones Lang LaSalle），2013年底杭州甲級寫字樓的平均出租率為30％。

然而，真正疲軟的是杭州的住宅市場。其原因很簡單：大規(guī)模過度建造。紐約州立大學新帕爾茨分校（State University of New York at New Paltz）的薩拉·許（Sara Hsu）寫道：杭州面臨著“迅速增加的大片空置公寓住房”。

杭州的房地產(chǎn)市場還沒有崩潰。那里還有二手房銷售。據(jù)新加坡《海峽時報》（Straits Times）報道，企業(yè)家艾倫·趙（Allen Zhao）一直在考慮以200萬元的價格出售自己位于杭州的一套兩居室公寓。他的鄰居剛剛以170萬元的價格脫手了一套類似的公寓房。如果艾倫·趙也以這個價格出售的話，那么他會從中獲利，但他也會感到失望?！斑@比我在2012年買入時支付的價格高不了多少，”艾倫·趙告訴該報說，“現(xiàn)在，我很后悔沒有趁早賣掉，每天不斷傳來更多有關(guān)房地產(chǎn)市場的不利消息?！?/p>

新房也面臨著價格壓力。杭州各大開發(fā)商目前競相推出大幅打折的優(yōu)惠，而投資者和業(yè)主都在關(guān)注。而且不只是在這個城市里。美奇金投資咨詢公司（J Capital Research）的楊思安（Anne Stevenson-Yang）寫道：“看來杭州樓市的30％降價幅度確實改變了中國人對房地產(chǎn)市場的看法。我很懷疑今后房價還會由此回升?！?/p>

并不是每一家房地產(chǎn)開發(fā)商都在提供如此大幅度的折扣，但楊思安告訴我們，杭州這個城市已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場陷入困境的標志。本月1日，中國中央電視臺在《經(jīng)濟半小時》節(jié)目中，把整期的時間用于討論“杭州樓市：擋不住的降價潮”的問題，而《華爾街日報》指出，杭州房價打折可能是“未來中國整個房地產(chǎn)市場走軟的一個信號”。

看來杭州房地產(chǎn)市場剛剛跨過了一個拐點。與其說是諸多基本面因素已經(jīng)惡化——這些因素趨于惡化已經(jīng)有段時間了——不如說是人們的心態(tài)已經(jīng)發(fā)生了變化。

正如國家媒體中國中央電視臺所解釋的那樣，曾經(jīng)是世界上最大城市的杭州于今年2月18日開始出現(xiàn)問題，當時杭州的樓盤德信北海公園提供特惠促銷。這家開發(fā)商出現(xiàn)現(xiàn)金問題的傳言開始在整個杭州市引發(fā)連鎖反應。北海公園多次予以否認，這無濟于事。其他開發(fā)商也開始提供大幅折扣或者大額優(yōu)惠，但這些策略并沒有奏效。那時幾乎沒有買家。

現(xiàn)在，沒有買家這個問題已經(jīng)在全國各地蔓延。薩拉·許指出，中國的住宅市場正變得缺乏彈性。她寫道：“一旦消費者停止購買住房，大幅打折也不能有效地把他們拉回到市場中來?！毕M者不買住房，因為他們認為房價將會進一步下跌。

據(jù)國家統(tǒng)計局公布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國新房價格依然在上漲，但漲幅已經(jīng)連續(xù)3個月出現(xiàn)下滑，這表明房價正趨于見頂。

官方數(shù)據(jù)似乎與媒體報道的總趨勢并不吻合，但不管怎樣，未來顯然面臨諸多嚴重問題。二手房市場已經(jīng)大幅下跌，2014年第一季度的銷售額與2013年同期相比下滑了一半以上。投機者要么已經(jīng)離開了國內(nèi)市場，要么就已經(jīng)拋售了手中持有的房產(chǎn)。中國富豪現(xiàn)在對持有海外房產(chǎn)感興趣，他們也在避開本國市場。外國人僅持有中國極少部分的房產(chǎn)，但仍是領(lǐng)頭羊，他們目前正在以至少十年以來最慢的速度投資中國房地產(chǎn)。中國中產(chǎn)階級也在大批撤離房地產(chǎn)市場。

而這還不是全部的不利消息。中國房地產(chǎn)信托銷售額從2013年第四季度的997億元大幅下滑49.1％至2014年第一季度的507億元。此番急劇下滑部分是由于上個月房地產(chǎn)開發(fā)商浙江星潤房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，該公司欠有35億元的債務。

此外，幾乎每個人都預計會有更多的房地產(chǎn)開發(fā)商關(guān)門歇業(yè)。首先，中國央行不像以前那般迅速注入流動性。而且市場利率正在持續(xù)攀升，這正是上周五中國財政部一年期國債拍賣失敗的原因所在。許多民營房地產(chǎn)開發(fā)商此前押注房價會比利率更快上漲，但現(xiàn)在看起來這像是一個失敗的賭注。舉例而言，浙江星潤在以超高利率借債之后，已變得無力償還債務。

中國目前正處于問題如滾雪球般變大的時刻。對房地產(chǎn)（在中國的國內(nèi)生產(chǎn)總值中約占15％）的悲觀情緒已經(jīng)開始影響到整體經(jīng)濟。房地產(chǎn)價值的持續(xù)下滑看起來很可怕，盡管政府官員發(fā)布諸多安撫人心的聲明——向我們保證房地產(chǎn)泡沫并“不大”——或者分析師聲稱這個問題并不是“系統(tǒng)性的”。但中國人看上去并不像相信這些說法。那期《經(jīng)濟半小時》節(jié)目中的一位不愿透露姓名的杭州房地產(chǎn)銷售人員說：“如果這種情況持續(xù)下去的話，那將會對中國整個經(jīng)濟造成巨大影響。毫無疑問，現(xiàn)在每個人都認為有泡沫?！?/p>

處于“改革時代”的中國還沒有遭遇過一場全國性的房地產(chǎn)崩潰。分析人士稱，杭州出現(xiàn)的問題是“區(qū)域性的”，但現(xiàn)在諸多基本面因素以及市場情緒正在或者將會推低中國各地的房地產(chǎn)市場。

“銀行體系與影子銀行體系正在日趨擔憂各自在房地產(chǎn)市場上的風險敞口，”美國銀行駐香港策略師崔?。―avid Cui）說，“一旦貸款機構(gòu)拒絕向房地產(chǎn)開發(fā)商提供信貸，那么他們的資產(chǎn)負債表將會面臨壓力，迫使他們降低房價。一旦有足夠多的房地產(chǎn)開發(fā)商降低價格，那么購買住房的人會更少，因為大多數(shù)人只有在他們認為房價正在上漲的時候才會購買房產(chǎn)。如果這種情況持續(xù)下去，那么它將成為一種惡性循環(huán)。”

李克強總理有一些可以隨意支配的工具，但這些工具看起來不足以阻止全國各地房價普遍暴跌。由于中國政府在2008年底推出大規(guī)模政府支出計劃而推遲出現(xiàn)的這些問題已經(jīng)變得過于龐大。我們必須記住，他身處一個復雜的集體政治體制之中，這種體制通常無法對挑戰(zhàn)作出迅速應對。

但這并不重要。任何領(lǐng)導人都基本無計可施。當人們失去信心時，房地產(chǎn)就會崩潰。這是中國目前正在發(fā)生的情況。