去掉任何定語，蛋殼公寓在做的事，實(shí)質(zhì)就是房產(chǎn)中介，這種靠租客與房東之間“信息差”牟利的古老職業(yè)，上游應(yīng)獲取充足的房源。
這一點(diǎn)，蛋殼公寓并未有任何不同，但傳統(tǒng)房產(chǎn)中介由工作人員把控房源，而蛋殼公寓獲取房源的手段叫“長租公寓”。
“長租公寓”大約走紅于2016年，當(dāng)時(shí)，我正參加某資本的活動(dòng)，對方就這個(gè)問題大致分析了兩點(diǎn)原因：
一是，自2015年起，中國房地產(chǎn)市場從增量轉(zhuǎn)為存量，開啟供過于求的局面。
二是，當(dāng)時(shí)正值消費(fèi)升級火爆，長租公寓運(yùn)作方收到房源后，會(huì)做統(tǒng)一的裝修改造、配備家具家電等，再進(jìn)行出租，這樣能保證租房人的品質(zhì)生活。
另外，長租公寓又分為“集中式”和“分散式”，集中式由房地產(chǎn)公司運(yùn)作，分散式多為租賃中介的延展業(yè)務(wù)，所以，外界將蛋殼公寓這種模式定義為“分散式長租公寓”。
長租公寓姑且被視為一種革新，對蛋殼公寓來說，卻能獲取長期房源，一些業(yè)主為了避免租房后管理上的麻煩，也愿意一次性將閑置房租給到房產(chǎn)中介平臺(tái)托管，一般簽約三年五年的樣子。
Eric是位資深的房屋中介從業(yè)者，他告訴新經(jīng)濟(jì)沸點(diǎn)，現(xiàn)在，一二線城市的房租過高，導(dǎo)致長租公寓的運(yùn)營者獲得的利潤變薄，這樣拉長了投資回報(bào)周期，“如果要回本，最起碼得10年”。
有關(guān)這一問題，蛋殼招股書中有所提及：平均下來，每套新增房源的成本，需要 12-20 個(gè)月后才能收回。
既然在時(shí)長上無法獲利，長租公寓的運(yùn)作者們轉(zhuǎn)而求助于規(guī)模，以攤薄固定成本，“這就需要一大筆資金的投入，算是重資產(chǎn)運(yùn)作。”
那么，長租公寓做到多大規(guī)模能實(shí)現(xiàn)盈利呢？
“管理的房間低于5萬間，將幾乎不可能盈利”，2019年，龍湖集團(tuán)冠寓發(fā)展部總經(jīng)理張智聰對外透露。青客公寓創(chuàng)始人金光杰在接受采訪時(shí)曾表示，“這是一個(gè)微利行業(yè)，12萬間是企業(yè)的盈虧平衡點(diǎn)。”鏈家研究院原院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，10萬間是規(guī)模經(jīng)濟(jì)的門檻。
如此看來，靠規(guī)模取勝的長租公寓，一開始就需要大量資金的投入。接下來的問題是，運(yùn)作的資金從何而來？融資首先是一個(gè)渠道。
企查查的資料顯示，蛋殼公寓是“紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司”旗下的公寓品牌，成立于2015年1月，至2020年1月17日赴美IPO前，一共獲得D輪融資。
2019年3月的C輪，蛋殼公寓獲得高達(dá)5億美元的融資，包括CMC資本、螞蟻金服、愉悅資本、高榕資本等知名投資機(jī)構(gòu)。
據(jù)蛋殼的宣傳資料，蛋殼公寓目前管理的房源超過40萬間，用戶超過100萬。雖然已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了業(yè)界規(guī)定的盈利點(diǎn)，但它的財(cái)務(wù)報(bào)表上卻一直虧損，截至 2020 年一季度，蛋殼現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為 8.26 億元，但總負(fù)債達(dá) 90.27 億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá) 97.06%。
除了外界投資的“輸血”方式，蛋殼公寓的運(yùn)作本身也能“造血”，尤其是在引入租金貸這種方式后。
如果“籌資”用于穩(wěn)健投資，則中介、租戶、房東、貸款公司將會(huì)實(shí)現(xiàn)共贏。
“只要監(jiān)管得當(dāng)，租金貸并非洪水猛獸，反而會(huì)成為解決囊中羞澀的年輕人租房困難的一種方法。”北京石景山法院的姚媛和李佳桐撰文指出。
然而，現(xiàn)實(shí)中，蛋殼公寓們的租金貸玩得有些過火，加上今年疫情，租房市場萎靡，房屋空置率增高，才惡化成為今天的多角債務(wù)關(guān)系。
同策研究院資深分析師張吉輝認(rèn)為，長租公寓的商業(yè)模式本身不會(huì)暴雷，目前市場上出現(xiàn)資金問題的公寓企業(yè)的商業(yè)模式“本質(zhì)已經(jīng)基本脫離了住房租賃的范疇”。
“暴雷企業(yè)通過對下游使用租金貸，上游房東支付賬期的管理，完成了資金長短期的錯(cuò)配，從而形成了資金池的沉淀。當(dāng)這個(gè)池資金被用于瘋狂擴(kuò)張時(shí)，爆雷企業(yè)則往往失去了對自身業(yè)務(wù)能力以及現(xiàn)金流把控的能力，進(jìn)而產(chǎn)生了風(fēng)險(xiǎn)。”
2.租金貸無原罪
眾所周知，房屋租賃市場上，最簡單的一種是租客將房租直接支付給房東；市場上最常見的房產(chǎn)中介模式，因?yàn)楦咝ヅ淞俗饪秃头繓|之間的信息，因此收取一筆服務(wù)費(fèi)后，后續(xù)也由租客直接打款給到房東。
租金貸的方式，是在租客、房東、中介之間，加進(jìn)了房貸金融機(jī)構(gòu)，此時(shí)的關(guān)系便變得復(fù)雜起來：租客通過貸款租房，合同簽訂后，金融平臺(tái)就會(huì)一次性將租客合同期內(nèi)的所有租金支付給房產(chǎn)中介；反過來，租客則可以按月或者按季度把租金支付給金融平臺(tái)進(jìn)行還款。
在該模式中，租客用信用獲得貸款、金融機(jī)構(gòu)一次性付費(fèi)給長租公寓，而長租公寓按照約定（月付、季付）分發(fā)給房東，這中間存在賬期，以及沉淀資金，但房產(chǎn)中介如何使用這筆錢，則存在很大的自由度。
一般來說，這筆錢可能用來擴(kuò)張規(guī)模以應(yīng)對競爭，而更為長遠(yuǎn)，則可能做資產(chǎn)證券化，讓錢生錢，獲取更大的利潤。
蛋殼公寓并不是第一家暴雷的租房平臺(tái)，往前推，在2018年，杭州鼎家就先行出事，該公司副總經(jīng)理付小杰在接受媒體采訪時(shí)反思：主要是擴(kuò)張?zhí)欤Y金鏈斷裂，據(jù)了解，鼎家在獲得貸款后，用于搶占房源。
從爆雷的長租公寓案例中我們發(fā)現(xiàn)，一旦公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)未給房東支付租金，則會(huì)造成第一重租約（長租公寓機(jī)構(gòu)與房東簽訂的租約）的失效，進(jìn)而導(dǎo)致第二重租約（租客與長租公寓簽訂的合同）也被迫中止，如果金融機(jī)構(gòu)貸款資金已經(jīng)走完了流程，回款發(fā)生了中止情況下，長租公寓難免因資金鏈斷裂出現(xiàn)破產(chǎn)、跑路，房東收房、租客被迫遷出和金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生壞賬。
租金貸的這一金融風(fēng)險(xiǎn)，相關(guān)部門并非沒有警示，早在2018年9月，北京市住建委就約談過自如和蛋殼公寓，明確要求住房租賃企業(yè)不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。
隨后，北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示“已會(huì)同有關(guān)部門調(diào)查，一旦查證，將從嚴(yán)處罰。”
監(jiān)管上，也有明確規(guī)定，在一家房產(chǎn)中介平臺(tái)上，租金貸的占比不得超過30%，然而，據(jù)蛋殼公寓的招股書，截止到去年三季度末，約67.9%的蛋殼租客使用了租金貸。而為了搶占市場規(guī)模，從2017 年到 2019 年，蛋殼公寓運(yùn)營房間數(shù)暴漲了近 30 倍。
此外，對于租金貸這種新生的金融工具，很多租客和房東都是在不知情的情形下被誤導(dǎo)使用。
一些租客表示，其在租房時(shí)，被告知，如果不簽租金貸合同，便不能租房，另一些用戶，是在不被告知的情形下，稀里糊涂就簽完合約，而操作中也存在促銷誘導(dǎo)，例如簽署租金貸合同后，便能獲得免租一個(gè)月的優(yōu)惠等，比比皆是。
房產(chǎn)中介積極在推行的這個(gè)金融工具，年化率并不低?；ソ鹕虡I(yè)評論的一篇報(bào)道中，詳細(xì)計(jì)算了自如這樣的平臺(tái)上，租金利率高達(dá)15.8%，而我國首套房貸的利率不過5%，二套也不到6%。
“租金貸只是某些長租公寓企業(yè)引發(fā)危機(jī)的導(dǎo)火索”，復(fù)基集團(tuán)住房租賃生活產(chǎn)業(yè)板塊執(zhí)行總裁蔣中表示：
“租金貸，作為信貸資金，具有一定的杠桿屬性。在企業(yè)經(jīng)營困難時(shí)候，信貸資金的杠桿會(huì)加速減少企業(yè)現(xiàn)金流。一旦碰上行業(yè)環(huán)境變化，疊加監(jiān)管趨緊會(huì)讓長租公寓經(jīng)營困難導(dǎo)致快速爆雷。”
據(jù)《中國房地產(chǎn)金融》分析，為了避免租房平臺(tái)用租金貸形成現(xiàn)金沉淀，最好的方式是分賬，“從成熟市場租金貸的使用來看，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)比較可取。”
金融機(jī)構(gòu)貸出一筆款項(xiàng)，并不是一次性給予長租公寓，而是進(jìn)行分賬，一部分金融機(jī)構(gòu)直接支付房東租金，一部分給長租公寓企業(yè)作為運(yùn)營費(fèi)用。
“這種分賬模式，界定了房東、租客、長租公寓機(jī)構(gòu)間的資金關(guān)系，長租公寓的角色更為清晰——服務(wù)與中介信息平臺(tái)。”
11月17日，央行行長易綱發(fā)表研究文章《再論中國金融資產(chǎn)結(jié)構(gòu)及政策含義》，文章稱，“要管理好金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)。金融是特許行業(yè)，必須持牌經(jīng)營，嚴(yán)厲打擊非法集資、非法放貸和金融詐騙活動(dòng)。”
租金貸這種依附在交易中的金融活動(dòng)，與汽車金融貸、消費(fèi)分期貸一樣，是否也應(yīng)該持牌經(jīng)營，走“特許經(jīng)營”的路子呢？
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