長(zhǎng)租公寓的一只腳已經(jīng)邁進(jìn)了深淵。
繼巢客公寓、友客公寓、蛋殼公寓等多家平臺(tái)爆雷后，日前“城城找房”也被曝拖欠?？?、西安、長(zhǎng)沙等多地的房東租金。很多租客原本已支付了一年的租金，卻不得不面臨被房東驅(qū)趕、房財(cái)兩空的境地。而作為頭部企業(yè)的蛋殼也深陷爆雷傳言，并于11月4日被列為被執(zhí)行人。
由于爆雷的大部分長(zhǎng)租公寓品牌多為重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，其利用“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等金融手段做杠桿、撬動(dòng)房源增長(zhǎng)的做法，被外界所深?lèi)和唇^。
更嚴(yán)重的是，今年的爆雷潮讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇了空前的信用危機(jī)。而近兩年的爆雷潮也宣告了“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”模式的終結(jié)，也從側(cè)面反映了許多重資產(chǎn)公寓運(yùn)營(yíng)商的困境。
今年9月，基于行業(yè)現(xiàn)在，住建部發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》，對(duì)出租與承租、租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)、扶持措施等六個(gè)方面作出詳細(xì)規(guī)定。
監(jiān)管的錘子已經(jīng)落下，這意味著，企業(yè)不能再利用金融杠桿去撬動(dòng)增長(zhǎng)，只能在房源擴(kuò)張、資金鏈、盈利等多個(gè)方面尋找平衡。
在增長(zhǎng)之前，長(zhǎng)租公寓必須做到合規(guī)，行業(yè)的玩法也急需改變，對(duì)于中小公寓品牌來(lái)說(shuō)，轉(zhuǎn)型已經(jīng)迫在眉睫。
從創(chuàng)業(yè)風(fēng)口到過(guò)街老鼠，長(zhǎng)租公寓只用了3年時(shí)間。
2017年12月18日至20日，在北京舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)提出了這樣的決定：加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。
這想使得長(zhǎng)租公寓在經(jīng)歷了短暫的低潮之后，再次成為風(fēng)口。
這個(gè)賽道，不僅有萬(wàn)科泊寓、龍湖冠寓等傳統(tǒng)地產(chǎn)商的加持，自如、我愛(ài)我家的相寓等地產(chǎn)中介孵化的品牌。一時(shí)間，品牌化的公寓運(yùn)營(yíng)商在全國(guó)各地雨后春筍般冒出了數(shù)千家。
但誰(shuí)都沒(méi)想到，僅僅過(guò)了2年，爆雷潮就卷土重來(lái)而且比上一次更嚴(yán)重。
從今年8月起，杭州、上海、蘇州、成都、廣州等多地出現(xiàn)公寓企業(yè)接連爆雷。截至2020年第三季度，包括近日爆雷的城城找房，已經(jīng)被曝光爆雷跑路的公寓品牌超過(guò)了20家。
目前來(lái)看，爆雷的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商既包括集中式也包括分散式，但在經(jīng)營(yíng)模式上大部分都為重資產(chǎn)模式，且都使用了“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”等模式，運(yùn)用了高金融杠桿。但顯然，脆弱的金融杠桿根本無(wú)法撬動(dòng)因房源擴(kuò)張所造成的一系列房屋獲得成本、軟硬裝成本、獲客成本等等。
因此，如果企業(yè)一旦資金鏈承壓，沒(méi)有輸血渠道，爆雷就是遲早的事。
比如今年登陸美股的蛋殼公寓，近期接連曝出拖欠房東租金、租金貸等問(wèn)題。就在11月4日，據(jù)天眼查顯示，蛋殼公寓運(yùn)營(yíng)主體紫梧桐（北京）資產(chǎn)管理有限公司新增了被執(zhí)行人信息，執(zhí)行標(biāo)的約為519.1萬(wàn)元，案號(hào)為（2020）滬0112執(zhí)10617號(hào)，執(zhí)行法院為上海市閔行區(qū)人民法院。目前該公司自身風(fēng)險(xiǎn)為194條，司法案件包含多條買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。
與此同時(shí)，監(jiān)管的錘子也已經(jīng)落下。
9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》。這份征求意見(jiàn)稿中的第二十二條提出：住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員不得違規(guī)提供金融產(chǎn)品和服務(wù)、不得利用承租人或者房屋權(quán)利人名義套取信貸資金，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金貸款等。
而在9月24日全國(guó)政協(xié)召開(kāi)的“建立‘租購(gòu)并舉’制度，加快住房租賃市場(chǎng)健康發(fā)展”網(wǎng)絡(luò)議政遠(yuǎn)程協(xié)商會(huì)上，會(huì)議針對(duì)長(zhǎng)租公寓行業(yè)給出了建議。其中包括增加市場(chǎng)有效供給、培育多元化供給主體、加大財(cái)稅金融扶持力度、加快出臺(tái)住房租賃條例等，并表示應(yīng)該實(shí)行監(jiān)管與利好并行，推動(dòng)租賃行業(yè)發(fā)展。
可以預(yù)見(jiàn)的是，多方因素的影響下，公寓行業(yè)在未來(lái)的日子并不會(huì)太好過(guò)，適時(shí)轉(zhuǎn)型已成必然。
“中國(guó)租賃行業(yè)的大方向不會(huì)變，因?yàn)樽饪偷男枨?、業(yè)主的需求都沒(méi)有變。大浪淘沙去掉一些不健康的因素和參與者之后，這個(gè)行業(yè)一定會(huì)變得更加理性。”自如CEO熊林日前在談到租賃行業(yè)未來(lái)的時(shí)，仍然表達(dá)了對(duì)行業(yè)的信心。
這一點(diǎn)在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2019年的數(shù)據(jù)中得到了印證，中國(guó)流動(dòng)人口數(shù)量達(dá)2.41億。同時(shí)，根據(jù)國(guó)家衛(wèi)生計(jì)生委流動(dòng)人口司的報(bào)告顯示，流動(dòng)人口中超過(guò)2/3人群選擇租賃住房。
毫無(wú)疑問(wèn)，租賃市場(chǎng)仍然有廣闊的空間，但公寓運(yùn)營(yíng)商該怎樣避免踩雷，長(zhǎng)期存活下去呢？
回頭再看看長(zhǎng)租公寓賽道目前的問(wèn)題，準(zhǔn)入門(mén)檻比較低，但對(duì)運(yùn)營(yíng)管理能力要求非常高，加上采取重資產(chǎn)模式，資金缺口大。目前市場(chǎng)中存活的重資產(chǎn)模式的公司，大多為自如、相寓這樣的大型中介旗下產(chǎn)品以及地產(chǎn)商自己孵化公寓品牌。而各地的中小中介，由于資金鏈承壓，有不少還在崩潰的邊緣掙扎。
那么，對(duì)于有運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)但資金實(shí)力不夠的運(yùn)營(yíng)商有什么出路嗎？斯維登集團(tuán)與杉杉集團(tuán)合作的案例或許能給行業(yè)的中小型公寓品牌以啟發(fā)。
前不久，斯維登宣布與杉杉集團(tuán)合作，將會(huì)為坐落于舟山市的“杉杉普陀天地·觀云”業(yè)主提供不動(dòng)產(chǎn)保值增值方案。其模式的核心在于：地產(chǎn)商與品牌公寓運(yùn)營(yíng)方從房源的初始狀態(tài)核算成本，地產(chǎn)商負(fù)責(zé)公寓項(xiàng)目早期的建造、硬裝軟裝、物業(yè)的售賣(mài)，而作為運(yùn)營(yíng)方的斯維登負(fù)責(zé)閑置不動(dòng)產(chǎn)的托管運(yùn)營(yíng)。
斯維登集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官蔡鋒在接受鈦媒體采訪時(shí)表示，在今年七月斯維登推出“途立方2020升級(jí)版”產(chǎn)品，就是為了分享住宿市場(chǎng)及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供多樣化合作模式及城市公寓、短租運(yùn)營(yíng)整體解決方案。
在這樣的模式中，作為托管運(yùn)營(yíng)方的斯維登不但不需要付出高昂的房源獲取成本，反而利用自身在會(huì)員、線上流量運(yùn)營(yíng)等方面的優(yōu)勢(shì)，以及在長(zhǎng)短租市場(chǎng)多年來(lái)積累的經(jīng)驗(yàn)，幫助業(yè)主提高收益將閑置房源變現(xiàn)。
事實(shí)上不光是斯維登這樣橫跨租賃、文旅市場(chǎng)的品牌運(yùn)營(yíng)商，魔方公寓這樣的頭部公寓運(yùn)營(yíng)商在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面也動(dòng)作頻頻。
以魔方在寧波與寧波杭州灣新區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司合作打造的租賃社區(qū)為例，魔方作為租賃社區(qū)的管理輸出方，全面負(fù)責(zé)園區(qū)10幢公寓（1428套房源）的經(jīng)營(yíng)管理，包括前期設(shè)計(jì)，改造以及后期的運(yùn)營(yíng)、管理和銷(xiāo)售。
雖然目前斯維登與魔方公寓這樣輸出管理與托管運(yùn)營(yíng)的輕資產(chǎn)模式還沒(méi)有成為行業(yè)主流，但這樣的思路已經(jīng)在不少地區(qū)逐步落地。
隨著合規(guī)、資金監(jiān)管等政策的落地，相信在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，這樣的模式會(huì)逐步成為越來(lái)越多公寓品牌的選擇。
（本文首發(fā)鈦媒體 APP，作者 | 高夢(mèng)陽(yáng)）
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