進(jìn)入下半年，疫情對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)造成的沖擊正逐漸消退。

10月29日，萬(wàn)科發(fā)布2020年三季度財(cái)務(wù)報(bào)告。報(bào)告顯示，第三季度，萬(wàn)科錄得營(yíng)業(yè)收入951億元，同比增長(zhǎng)12.5%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)74億元，同比增長(zhǎng)14.9%。而疫情沖擊下的上半年，萬(wàn)科錄得營(yíng)收1464億元，同比增速僅5.1%；凈利潤(rùn)為125億元，同比增長(zhǎng)5.6%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營(yíng)業(yè)收入為 849億元，同比增長(zhǎng) 15.8%，而上半年房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入為1381億元，同比增速只有3.97%。

財(cái)報(bào)發(fā)布后，萬(wàn)科股價(jià)開(kāi)盤(pán)大漲3.54%，最后有所回落。截至10月30日收盤(pán)報(bào)27.55元，市值3200億元，較昨日上漲0.62%。

前九月賣(mài)出5000億，沒(méi)有現(xiàn)金流危機(jī)

根據(jù)財(cái)報(bào)，今年前三季度，萬(wàn)科共錄得營(yíng)業(yè)收入2415億元，同比增長(zhǎng)7.9%；實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)199億元，同比增長(zhǎng)8.9%。其中，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)營(yíng)業(yè)收入2139億元，同比增長(zhǎng)7.4%，占比89%；毛利率為 22.9%，較上半年的24.1%進(jìn)一步下降，去年同期則為27.6%。

一直以穩(wěn)健著稱(chēng)的萬(wàn)科，并未因疫情出現(xiàn)現(xiàn)金流的危機(jī)。財(cái)報(bào)顯示，截至 9 月底，萬(wàn)科凈負(fù)債率僅27.6%，處于極低水平；持有貨幣資金人民幣1731億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和人民幣851億元；有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為14.1%， 且有息負(fù)債中 66.8%為長(zhǎng)期負(fù)債。

業(yè)務(wù)方面，財(cái)報(bào)顯示，第三季度萬(wàn)科房地產(chǎn)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積1188萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額人民幣1723億元，同比分別增長(zhǎng)30.3%和21.7%。前三季度，萬(wàn)科累計(jì)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積3265萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額人民幣4928億元，同比分別增長(zhǎng)6.6%和3.6%。

今年，萬(wàn)科沒(méi)有設(shè)定銷(xiāo)售業(yè)績(jī)目標(biāo)，但按照目前的情況來(lái)看，增速超過(guò)去年的3.94%應(yīng)該不成問(wèn)題。根據(jù)克而瑞排名，前三季度萬(wàn)科的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)暫居恒大和碧桂園之后。

拿地方面，萬(wàn)科三季度開(kāi)始發(fā)力。根據(jù)財(cái)報(bào)，第三季度萬(wàn)科新增46個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，總建筑面積約851萬(wàn)平方米，權(quán)益規(guī)劃建筑面積約572萬(wàn)平方米；而前三個(gè)月萬(wàn)科總共才新增101個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，第三季度拿地接近全年的一半。

此外，前三季度萬(wàn)科新開(kāi)工面積2830萬(wàn)平方米，占全年開(kāi)工計(jì)劃的 96.9%；竣工面積1805萬(wàn)平方米， 占全年計(jì)劃竣工面積的54.4%。疫情下，萬(wàn)科的建設(shè)進(jìn)度受到較大影響，預(yù)計(jì)今年有部分樓盤(pán)不能按時(shí)完工了。

多元化發(fā)展見(jiàn)成效，物業(yè)受重視

財(cái)報(bào)中，萬(wàn)科還提到了多元化業(yè)務(wù)的進(jìn)展情況。今年，房企拆分物業(yè)上市成為潮流，身為頭部企業(yè)的萬(wàn)科物業(yè)備受矚目。雖然郁亮一直堅(jiān)稱(chēng)萬(wàn)科物業(yè)上市“還沒(méi)到最好的時(shí)候”，但對(duì)其重視程度并不小。

財(cái)報(bào)顯示，萬(wàn)科物業(yè)對(duì)品牌架構(gòu)開(kāi)啟了新一輪的調(diào)整和升級(jí)。萬(wàn)科物業(yè)與戴德梁行合資公司正式對(duì)外公布中文名稱(chēng)“萬(wàn)物梁行”，獲得英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)中國(guó)獎(jiǎng)(RICS China Awards 2020)“年度設(shè)施管理團(tuán)隊(duì)”冠軍；10月24日，萬(wàn)科物業(yè)又正式推出了國(guó)內(nèi)第一個(gè)以城市服務(wù)為定位的全新品牌——萬(wàn)物云城，試點(diǎn)發(fā)布城市服務(wù)智慧運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

在10月份的媒體交流會(huì)上，萬(wàn)物梁行董事長(zhǎng)李慶平透露，萬(wàn)科與戴德梁行的交易分為兩部分，第一部分萬(wàn)科物業(yè)在戴德梁行的全球總部投資了4.9%的股權(quán)，成為戴德梁行的重要產(chǎn)業(yè)股東；第二部分是萬(wàn)科物業(yè)把PM和FM業(yè)務(wù)條線和戴德梁行以上兩個(gè)業(yè)務(wù)條線合成一家新的公司，這家新的公司由戴德梁行推薦CEO，萬(wàn)科物業(yè)控股并表。李慶平介紹，經(jīng)過(guò)10個(gè)月，萬(wàn)物梁行目前的團(tuán)隊(duì)很穩(wěn)定，而且實(shí)現(xiàn)了不錯(cuò)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)，目前服務(wù)了阿里巴巴、字節(jié)跳動(dòng)、美團(tuán)等客戶(hù)，未來(lái)可期。

財(cái)報(bào)還提到，三季度，萬(wàn)科的租賃住宅業(yè)務(wù)泊寓新增開(kāi)業(yè)0.85 萬(wàn)間，截至9月底累計(jì)開(kāi)業(yè)約13.58萬(wàn)間，成熟期項(xiàng)目(開(kāi)業(yè)半年及以上)的出租率為 95.3%。在前述媒體交流會(huì)上，泊寓負(fù)責(zé)人胡冬華透露，截至2020年10月，泊寓累計(jì)進(jìn)入33個(gè)城市，開(kāi)業(yè)門(mén)店365家，開(kāi)業(yè)房間數(shù)超13萬(wàn)，在租客戶(hù)超15萬(wàn)，整體出租率94%，續(xù)租率55%，累計(jì)服務(wù)40萬(wàn)客戶(hù)，上半年?duì)I收10.5億元。

值得注意的是，今年7月，萬(wàn)科首個(gè)集體土地租賃房項(xiàng)目宣布上市。與市場(chǎng)上的招拍掛、收并購(gòu)等方式不同，利用集體土地建設(shè)租賃用房最大的優(yōu)勢(shì)就是開(kāi)發(fā)單位能夠節(jié)省土地獲取的成本，但集體土地的產(chǎn)權(quán)歸集體所有，企業(yè)獲得的僅僅是土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)和使用權(quán)，因此，企業(yè)往往不需要繳納高昂的土地出讓金。

因此，萬(wàn)科認(rèn)為，這樣的土地做泊寓是合適的。在前述媒體交流會(huì)上，泊寓負(fù)責(zé)人胡冬華稱(chēng)，萬(wàn)科做租賃的初心就是為剛步入社會(huì)的年輕人提供一個(gè)良好的居住環(huán)境，在多年的探索中，不斷從用戶(hù)需求出發(fā)進(jìn)行改進(jìn)，例如對(duì)公共空間的打造（書(shū)吧、咖啡廳、影音室、擼貓房等）、家具的增加（穿衣鏡等）、社區(qū)活動(dòng)的組織等等。

（本文首發(fā)鈦媒體APP，作者 | 石萬(wàn)佳）

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