三條紅線下，房企行動起來了。
9月9日晚，陽光城宣布了引入戰(zhàn)投的消息。公告顯示，泰康人壽及泰康養(yǎng)老與陽光城第二大股東上海嘉聞投資管理有限公司（以下簡稱“上海嘉文”）簽訂《股份轉讓協(xié)議》，約定泰康人壽及泰康養(yǎng)老通過協(xié)議受讓的方式，從上海嘉聞受讓公司13.53%的股份（其中泰康人壽受讓 8.53%股份，泰康養(yǎng)老受讓 5.00%股份），轉讓價款約33.78億元 。
三道紅線出臺后，按照半年報數據，陽光城作為踩中兩條線的房企，情況還算可控。但多年來高周轉、高杠桿、高負債的策略下，若舉債受限，企業(yè)將面臨危機。所幸，陽光城很快就與泰康對上了眼，不至于像泰禾那樣狼狽。但泰康的要求，卻比萬科多得多。
根據陽光城半年報，股份轉讓后，上海嘉文將成為第六大股東，泰康人壽及泰康養(yǎng)老將分別成為第四、第五大股東。前三大股東分別為福建陽光集團有限公司（持股18.77%）、東方信隆資產管理有限公司（持股15.15%）、福建康田實業(yè)集團有限公司（持股10.06%）。
公告發(fā)布前，陽光城9月9日股價已經出現(xiàn)異動，在13：15漲停，9月10日開盤后再次漲停。這一方面是由于，陽光城在公告中坦誠寫道：“泰康人壽、泰康養(yǎng)老將為拓展上市公司融資渠道、增強上市公司競爭力貢獻自己的力量。”
另一方面，則是陽光城與泰禾的十年之約。
具體而言，對于陽光城而言，要保持較快的發(fā)展速度，融資拿地是基礎，而公司的資金成本已經越來越貴，最近幾期負債平均融資成本超過了7%，而行業(yè)平均水平為6%。根據Wind數據，2019年陽光城發(fā)行的多筆美元債票面利率在10%上下，今年1月份陽光城在新交所發(fā)行的一期規(guī)模3億元，為期3.2年的美元債，票面利率已經達到9.25%。
“陽光城這兩年全國化的布局不斷加快，同時也通過各類項目收并購獲得了較好的發(fā)展。但是其也面臨很多壓力，包括負債方面的壓力，以及全國市場的擴張等。對于陽光城來說，其財務操作能力較好，能夠充分利用此類能力降低融資成本。而在今年疫情沖擊下，其也依然需要尋找低成本的資金。積極引入險資，尤其是以戰(zhàn)投的名義導入，有助于其資金面的改善。”知名地產分析師嚴躍進指出。
近年來，由于激進發(fā)展，陽光城的負債一直居高不下。對此，公司管理層本不以為意。8月13日，陽光城執(zhí)行董事吳建斌才剛剛在公開演講中表態(tài)：“企業(yè)要想實現(xiàn)快速的發(fā)展、可持續(xù)發(fā)展，就必須繼續(xù)要追求高周轉的打法，而且在相當一段時間，高財務杠桿是根本降不下來，一是沒有這個條件，二是也沒有降的理由，三是它能夠推動公司的快速發(fā)展，從心理上也不需要（降）。”
他還稱：“公司的負債和規(guī)模就像一個天平，天平的左邊是負債，右邊是規(guī)模，中間是利潤。當負債重的時候，規(guī)模這個天平就要向上走，也就是加杠桿的過程，企業(yè)的規(guī)模就可以做大。當負債減輕，規(guī)模必然會下降，債務和規(guī)模之間的支撐點就是利潤。”
但8月20日，央行、住建部將召集部分房地產公司面談，為控制房地產企業(yè)有息債務規(guī)模，出臺了一項房地產融資新規(guī)，并設置了“三道紅線”，規(guī)定房地產企業(yè)：第一，剔除預收款的資產負債率不得大于70%；第二，凈負債率不得大于100%；第三，現(xiàn)金短債比不得小于1倍。
并且，監(jiān)管部門將根據三道紅線的觸線情況，對房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，以有息負債規(guī)模為融資管理操作目標，分檔設定為有息負債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。所謂有息負債，是指銀行長期借款、發(fā)行債券等，是房企常用的融資方式。
具體而言，如果三線均超出閾值為紅色檔，有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，則不得新增有息負債；如果碰到兩條線，負債年增速不得超過5%；碰到一條線，負債年增速不得超過10%；三條線都未碰到，負債年增速不得超過15%。
根據半年報數據，陽光城截止到6月30日，資產負債率為83%，凈負債率高達114.98%，現(xiàn)金短債比為1.32，踩中兩條紅線，有息負債年增速不得超過5%。
所幸，陽光城近年來也在有意識地控制負債。根據財報，2017-2019年和2020年上半年里，陽光城有息負債分別為1134.89億元、1126.13億元、1123.21億元和1121.61億元，逐年下降，符合監(jiān)管要求。
不過，對于控制負債和引入戰(zhàn)投，朱榮斌似乎早有打算。在4月召開的2019年業(yè)績會上，他就表示，年初陽光城便明確了全年的工作任務，即一個堅持、兩個方向和六個目標。這份目標清單包括：在全年保證有息負債不增加，財務指標不惡化的前提下，實現(xiàn)3000億-5000億元新增貨值，引入戰(zhàn)略投資人，提升股債資本市場認可度等。
因此，最近幾個月，業(yè)內均在猜測陽光城的投資人是誰，這次終于有了答案。對于受讓陽光城股權，泰康方面稱，主要基于看好上市公司未來長期發(fā)展?jié)摿?，以獲得上市公司穩(wěn)定的股息分紅，分享長期價值投資收益。
這不是套話，也不像其它投資方只是基于自身判斷給出的美好預期，而是有實打實的保障。長期發(fā)展?jié)摿κ侵?，陽光城控股股東陽光集團向泰康做出承諾，以2019年陽光城40.2億元歸母凈利潤為基礎，2020年至2024年間，陽光城歸母凈利潤每年年均復合增長率不低于15%，5年累積歸母凈利潤數不低于340.59億元。值得注意的是，按照340.59億元的累積凈利潤計算，陽光城歸母凈利潤的平均年增長率應高于18.13%。
這還不夠。陽光城還承諾，2025-2029年間，陽光城實現(xiàn)歸母凈利潤數分別為101.72億元、111.90億元、123.08億元、129.24億元和135.70億元，平均年增長率為7.5%。如果增幅或累計歸母凈利潤金額不達標，則陽光集團給予上市公司現(xiàn)金補償。
穩(wěn)定的股息分紅，則是指在協(xié)議中，陽光城向泰康保證，每年至少進行一次現(xiàn)金分紅，并保證每年度以現(xiàn)金方式分配的利潤應不低于當年實現(xiàn)的可分配利潤30%。此外，陽光城將選舉兩名來自泰康系的候選人為公司董事。
“類似規(guī)定其實就是要求陽光城具備持續(xù)的經營和收益能力。這也體現(xiàn)了此類險資對于陽光城價值投資的認可。某種程度上，有類似10年的鎖定期，恰使得陽光城可以獲得更好的險資注資，有助于實現(xiàn)更好的企業(yè)經營。當然反過來其后續(xù)也需要在經營方面持續(xù)發(fā)力，若是要實現(xiàn)此類業(yè)績，至少要求此類企業(yè)加快土地收購或招拍掛拿地，這樣才能確保后續(xù)10年企業(yè)成長性較高，進而給相關險資相應的投資回報。”嚴躍進分析稱。
2018年，陽光城歸母凈利潤30.18億元，同比增長46.36%；2019年，陽光城歸母凈利潤為40.2億元，同比增長33.21%；2020年上半年，陽光城歸母凈利潤17.03億元，同比增長17.53%。只要保持近幾年的節(jié)奏，應該還是可以完成。
作為近年殺出的黑馬，也是閩系激進派的代表，陽光城曾創(chuàng)下三年十倍的業(yè)績增長神話。
15歲那年，林騰蛟就立下了“做陳嘉庚式成功的中國人”的志向，在他眼里，建筑、教育都是“百年大計”。因此，1995年，林騰蛟剛從新加坡留學歸國，就在福州投資創(chuàng)辦了福建陽光集團。1996年，他在廈門開發(fā)了首個項目“陽鴻新城”，在福州市中心建起了陽光假日大酒店，還在福州馬尾創(chuàng)辦了陽光國際學校，這三個項目都收獲了不錯的回報。
1997年，林騰蛟在福州市中心開發(fā)了地產與教育相結合的陽光城小區(qū)，這也是“陽光城”的名字由來。在當時較為超前的“地產+教育”概念，受到了當地購房者的歡迎。2002年，林騰蛟成功收購上市公司“石獅新發(fā)”，后來正式更名為陽光城集團。上市后的2004年，陽光城走出福建，啟動全國擴張戰(zhàn)略，創(chuàng)建了酒店與地產嫁接的上海天驕大廈。
彼時，陽光城的銷售規(guī)模還很小，但林騰蛟逐漸有了野心。2006年元旦，38歲的林騰蛟召開馬堡戰(zhàn)略研討會，提出“聚焦地產”的決策。“在這個會上，我們豪邁地提出了2010年地產板塊銷售達100億元的目標，而當時銷售規(guī)模不過2億?？墒堑搅?010年，銷售額只達成40億元。有人看笑話，但我很坦然，因為組織的進步是明顯的。”林騰蛟在接受《新民周刊》采訪時回憶道。
陽光城集團助理總裁兼營銷管理中心總經理陳友錦在接受《新民周刊》采訪時稱，2007年左右的陽光城在福州做的豪宅很有名，而當時福州的地產項目，占到了陽光城地產項目的大多數。也是在那時，憑借在乙方的出色表現(xiàn)，陳友錦被林騰蛟挖到了陽光城。這也是林騰蛟挖人的開始。
2010年沖擊百億受挫后，林騰蛟將希望轉向職業(yè)經理人，他看中了陳凱。陳凱的履歷的確讓人無法不心動——畢業(yè)于浙江大學建筑設計與理論專業(yè)，畢業(yè)后進入華潤置地，后加入龍湖，深得吳亞軍器重，引領龍湖走出重慶成為布局全國的綜合性開發(fā)商，在戰(zhàn)略布局與梳理公司體系方面十分擅長。
據悉，陳凱號稱當年福建省最貴的CEO，而他也沒有讓林騰蛟失望。2011年，陽光城銷售額僅23億元，陳凱加入后，陽光城將總部搬到上海，除了繼續(xù)堅持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略外，他進一步制定“一帶多點”的城市發(fā)展戰(zhàn)略，以及“高周轉+低成本”、“豐富產品線+精選城市”、“股+債”的多元融資策略等多項運營計劃，當年陽光城銷售額就達到百億，2013年翻倍增長至220億，2014年進一步增長至231億，三年十倍。
或許是2014年增速的下降讓林騰蛟不太滿意，2015年1月，陽光城公布了陳凱離職的消息，曾帶領福州團隊連續(xù)三年蟬聯(lián)福州樓市冠軍的福州公司總經理張海民成為陽光城新一任公司總裁。在張海民的帶領下，陽光城成為“并購之王”，并且主張精耕一二線，但由于并購來的部分項目不能快速周轉，2015年、2016年陽光城增速也沒有恢復曾經的輝煌，分別實現(xiàn)銷售額310億元、487億元，同比增速34%、57%。
于是林騰蛟覺得，還是得挖人。2017年，碧桂園原聯(lián)席總裁朱榮斌以及高管吳建斌加入，陽光城戰(zhàn)略發(fā)生轉變，開始下沉三四線、關注短平快項目， 增速有所上升。2017年至2019年，陽光城的合約銷售金額分別為915億元、1629億元、2110億元，同比增速分別高達88%、78%、30%。
可以看到，2019年，受調控收緊影響，陽光城雖然跨越2000億，但增速大幅放緩。對此，朱榮斌稱：“規(guī)模我們會持續(xù)追求，名次也在意，但不能太在意。到了2000億元規(guī)模，在一些指標方面不會像過去那么敏感。2020年，陽光城的目標是‘2000億+’。”十分保守。
根據克而瑞數據，截至8月底，陽光城全口徑銷售額已達1280億元，實現(xiàn)2000億目標的64%。目前來看，陽光城要達到監(jiān)管要求也不算太難，引入泰康后，資金也有了一定保障，應該還是有機會實現(xiàn)進一步發(fā)展。
（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬佳）
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