圖片來源@視覺中國
文丨十二不惑
一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)配套與房價(jià)呈正相關(guān)。
北上廣深杭之所以房價(jià)位居全國前列，除了本身經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)之外，還有這些城市的產(chǎn)業(yè)配套優(yōu)質(zhì)而齊全，未來發(fā)展充滿想象力等因素。這是民眾投票的結(jié)果，是市場愿意給的溢價(jià)。
7月20日，支付寶母公司螞蟻集團(tuán)宣布，啟動(dòng)在上海證券交易所科創(chuàng)板和香港聯(lián)合交易所主板尋求同步發(fā)行上市的計(jì)劃。
一時(shí)間刷遍網(wǎng)絡(luò)，成為人們爭相熱議的事件。甚至有一張流傳的“阿里巴巴秋招內(nèi)推群”截圖稱：“聽說剛剛螞蟻整層樓歡呼，是財(cái)務(wù)自由的聲音。”
本來螞蟻上市是值得歡慶的事情，可是一想到估值2000億美元的巨無霸同時(shí)登陸A+H股，筆者不免虛驚了一場，頭上流出了汗水。
螞蟻估值超過美團(tuán)、京東成為繼阿里、騰訊后的國內(nèi)第三大互聯(lián)網(wǎng)公司；其估值已經(jīng)和保險(xiǎn)巨頭中國平安相差無幾，如果上市首日上漲超過50%，達(dá)到2.2萬元人民幣，就能夠力壓A股最高市值的貴州茅臺(tái)。
類似的情況又不是沒有發(fā)生過，中芯國際7月17日登陸科創(chuàng)板，發(fā)行價(jià)27.46元，首日大漲超過200%，收盤價(jià)為82.92元，市值逼近6000億元。
那么，我們想象一下，如果上市后，螞蟻員工大幅套現(xiàn)，將錢拿去杭州買房，螞蟻上市后，杭州房價(jià)真的會(huì)迎來大漲嗎？房價(jià)上漲背后的邏輯又是什么呢？
有產(chǎn)業(yè)的地方，就會(huì)有人口居住。
只要有人居住，就容易形成商業(yè)和市場。一個(gè)城市隨著人口增多，這些人需要居住、工作、消費(fèi)，逐漸會(huì)形成產(chǎn)業(yè)。
近2年，西安、杭州、長沙等眾多城市出臺(tái)了吸引大學(xué)生入戶的政策，效果顯著。因?yàn)槿丝诖罅苛魅牒螅麄冃枰率匙⌒?，促進(jìn)消費(fèi)，同時(shí)帶動(dòng)當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)發(fā)展，給整個(gè)城市帶來活力與成長動(dòng)力。
從歷史來看，中華五千年文明，人們依水而居，慢慢形成村落，然后逐漸變成集鎮(zhèn)，再形成城市。
在農(nóng)業(yè)社會(huì)，黃河流域和長江流域是主要的農(nóng)作物種植基地，也養(yǎng)活了全國大部分人口。
特別是南宋以后，中國經(jīng)濟(jì)由北向南遷移。南方經(jīng)濟(jì)獲得較快發(fā)展，逐漸超過北方，主要是南方的氣候高溫、多雨，土地肥沃，更適合農(nóng)作物的生長。
改革開放以來，特別是20世紀(jì)90年代后，中國進(jìn)入工業(yè)社會(huì)。廣東的深圳、東莞、中山、佛山，江蘇的蘇州、無錫、常州，浙江的寧波、溫州、杭州等城市經(jīng)濟(jì)增長較快。除了沿海城市，延長江地區(qū)的武漢、成都，工業(yè)發(fā)展也不錯(cuò)。
蘇州由于本身底子厚，既沿海，又鄰江，GDP常年保持內(nèi)地第五的好成績。
如今已經(jīng)是移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，北上深杭成為最大的贏家，互聯(lián)網(wǎng)、高科技、金融服務(wù)等高附加值的產(chǎn)業(yè)配套共同推動(dòng)城市發(fā)展，從業(yè)人員收入高，進(jìn)而助推房價(jià)上漲。
具體到杭州市，例如以前的杭州余杭西溪像農(nóng)村，隨著阿里的遷入，這里逐漸有了煙火氣。阿里員工有住房、日常消費(fèi)等需求，而使西溪慢慢發(fā)展起來。如今還有地鐵線路，逐漸演變?yōu)槎际小?/p>
附近的房價(jià)整體房價(jià)也從1萬元/平米左右，漲到了3-4萬。比如：綠城翡翠灣從2015年開盤均價(jià)13000元，漲到現(xiàn)在的36000元，足足漲了2倍；一位倉前的本地朋友，家里于2015年買在倉溢綠苑的房子，單價(jià)8000多，現(xiàn)在二手房市場價(jià)漲到28000，5年漲幅高達(dá)250%。
對此，不免有人感嘆，“買對一套房，勝過十年忙。”
杭州房價(jià)上漲的背后離不開產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)，阿里巴巴及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)揮著重要作用。當(dāng)然，也離不看杭州國際地位的提高，這得益于2016年G20峰會(huì)。
阿里巴巴上市造就了許多千萬富翁和億萬富豪。這些有錢員工中，有不少在杭州買了房。以至于當(dāng)時(shí)一部分開發(fā)商直接為阿里員工買房開啟了VIP服務(wù)。
如今螞蟻集團(tuán)快要上市，必然會(huì)再次造就一大批千萬富翁。他們的股權(quán)可以套現(xiàn)，很多人第一選擇自然是去買房。
那么，杭州房價(jià)出現(xiàn)上漲是可以預(yù)期的，至于會(huì)不會(huì)出現(xiàn)暴漲，得一方面看政策調(diào)控，一方面看開發(fā)商的新房定價(jià)。這將交給時(shí)間來證明。
被許家印以1500萬年薪聘為恒大首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家的任澤平曾表示，自己研究了10年房地產(chǎn)，把它總結(jié)為一句話是：“長期看人口、中期看土地、短期看金融”。
無論是剛需，還是投資者，把這句話當(dāng)做金玉良言。
事實(shí)證明，許老板的眼光不錯(cuò)，錢沒白花，恒大近幾年連續(xù)保持著國內(nèi)房地產(chǎn)前三的位置。民眾在人多的一二線城市買房后，幾乎都不同程度出現(xiàn)上漲。
長期來看，決定房價(jià)上漲的主要因素是人口凈流入。
為了吸引大學(xué)生流入，杭州推出相比一線城市相對寬松的落戶政策。35歲以下，大專學(xué)歷，繳納社保即可入戶；45歲以下，本科學(xué)歷，提供一個(gè)月社保證明就能入戶；50歲以下，無門檻落戶，可以享受“先落戶，后就業(yè)”。
無獨(dú)有偶，近幾年杭州人口一直是凈流入。2019年，杭州、深圳、廣州成為人口凈流入前三甲。杭州更是以55.4萬人，力壓深圳41.22萬、廣州40.15萬，首次奪得王冠。
除了政策吸引人口流入之外，杭州作為浙江省省會(huì)，一直吸引著本省人口。浙江省內(nèi)的高中畢業(yè)生首選讀杭州的大學(xué)，畢業(yè)后留在杭州就業(yè)。
大量省會(huì)以下城市的人口流入。下面的地級(jí)市紹興、金華、溫州、衢州等地的上班族和商人大量涌入杭州，他們有購房需要，稍有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人，基本都會(huì)在杭州買房置業(yè)。無形之中，杭州的房價(jià)一直保持高位。
2015年時(shí)，杭州的房價(jià)就已經(jīng)接近3萬每平，位居全國第一，可以想象杭州的富人有多么的多。
當(dāng)然，有一方面原因是那時(shí)候杭州的房價(jià)主要指城區(qū)和近郊。不像現(xiàn)在杭州的版圖非常大，包括富陽、臨安等遠(yuǎn)郊區(qū)，是遠(yuǎn)郊拉低了均價(jià)。
而且，杭州城區(qū)的房子一直都比較貴，和一線城市廣州不相伯仲。
隨著阿里巴巴飛速發(fā)展和上市，電子商務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)金融、高端科技及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，大量本省人口和全國各地的人涌入杭州。甚至很多一線城市的人也回流到到杭州，比如阿里巴巴董事長張勇為上海人，去了杭州阿里工作。
最近幾年，每個(gè)周末，很多在深圳、北京工作的人，乘坐航班飛回杭州，其中阿里職員占了較大的比例。
種種跡象表明，杭州的城市面積在擴(kuò)張，影響力越來越大，不斷有人涌入。這些人要就業(yè)、租房、吃飯，消費(fèi)，也會(huì)攢錢買房，自然會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲。
甚至在全國一二城市有“盒區(qū)房”（指“盒馬鮮生”配送能夠覆蓋的大約3公里范圍內(nèi)的房子）這么一說。
他們奸笑起來的樣子，怎么就那么讓人看不慣呢。
錢永遠(yuǎn)會(huì)流向有資本回報(bào)的洼地。
這些洼地，可以是股市、債市，或是藝術(shù)品、古玩玉器，也可以是樓市、黃金、白銀，甚至是大蒜、生姜。
總之，什么火爆，就會(huì)吸引資金大量流入。
最近，資本市場一片狂歡，上證、深成、創(chuàng)業(yè)板三大股指均出現(xiàn)較大漲幅，大量資金流入股市。以至于有的券商營業(yè)廳出現(xiàn)排隊(duì)開戶的熱鬧景象。
沒法辦，經(jīng)濟(jì)要發(fā)展，需要有大量資金不斷地流動(dòng)。金錢只有流動(dòng)才能發(fā)揮它的價(jià)值，放在銀行躺著睡覺可不行。以至于現(xiàn)在很多人，都不愿意把錢存銀行了。
中國經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展這些年，M2也同時(shí)保持著較高增長。(M2即廣義貨幣供應(yīng)量是指流通于銀行體系之外的現(xiàn)金加上企業(yè)存款、居民儲(chǔ)蓄存款以及其他存款，它包括了一切可能成為現(xiàn)實(shí)購買力的貨幣形式，通常反映的是社會(huì)總需求變化和未來通脹的壓力狀態(tài)。)
M2增長推動(dòng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，GDP的增長又會(huì)反作用于M2。在全球貨幣寬松的大背景下，M2增長后，熱錢會(huì)流入企業(yè)、股市、樓市等，其中部分流入樓市不可避免。
如果市場上熱錢增加，相應(yīng)的物價(jià)會(huì)上漲。新建房屋所需要的水泥、沙子、磚、鋼材等原材料價(jià)格上漲，加上人力成本不斷的上升，那么開發(fā)商的總成本必然要大幅提高。
此外，房地產(chǎn)開發(fā)商的拿地價(jià)格，整體是上漲的。在建房成本不斷上漲的背景下，開發(fā)商也需要盈利，相應(yīng)的房屋銷售價(jià)格自然會(huì)上漲。
這也是房價(jià)不斷上漲的邏輯。
雖然政策調(diào)控一定程度上，能夠遏制房價(jià)過快上漲，但并不是讓房價(jià)下跌。
而且調(diào)控政策主要針對的是新房，對二手房作用不大。城市里所在的區(qū)域有大型上市公司入駐，周邊二手房價(jià)格則會(huì)被拉高，這種現(xiàn)象在全國非常普遍。
當(dāng)一個(gè)區(qū)域房價(jià)出現(xiàn)大漲時(shí)，周邊也會(huì)開啟上漲模式，從而帶動(dòng)整個(gè)城市房價(jià)創(chuàng)新高。
也就是說螞蟻集團(tuán)上市，會(huì)帶動(dòng)西湖區(qū)房價(jià)上漲，然后波及余杭區(qū)及其他區(qū)，這是在所難免的。
房價(jià)上漲幾乎是可以確定的，至于漲多少，還不能確定。最終得看螞蟻集團(tuán)上市后的房價(jià)走勢。
而且，哪怕沒有熱錢流入。由于杭州剛需非常多，他們需要買房，只是很多人錢夠不夠，或沒有購房資格而已。
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