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?文丨懂懂筆記
WeWork成為了“爛攤子”之后，共享辦公領域似乎失去了所有外界的信任和興趣，特殊的2020年更給它的未來帶來了太多不確定性。幸好，近日沉寂許久的共享辦公領域傳來了一絲好消息。
上周，優(yōu)客工場終于圓夢國內(nèi)共享辦公“第一股”。只不過這個過程有些曲折，其并非通過獨立招股上市的方式，而是“借殼”。
7月8日，優(yōu)客工場宣布已經(jīng)與在納斯達克上市的SPAC（特殊目的收購公司） Orisun Acquisition Corp 達成合并協(xié)議。合并完成后，雙方將以新的股票代碼在納斯達克上市。
早在去年年底，優(yōu)客工場就向美國SEC遞交了IPO招股書。但類似WeWork遭遇的坎坷一樣，優(yōu)客工場IPO最終未能成功。雖然借殼的方式并不是最優(yōu)解，但無論如何優(yōu)客工場總算是如愿上市，只是名義上是被別人收購了。
于此同時，已經(jīng)被外界視為“爛攤子”的WeWork也傳來了久違的好消息。7月13日，WeWork 董事長馬塞洛·克勞爾在接受采訪時表示：在經(jīng)歷了動蕩的一年后，WeWork 將于 2021 年實現(xiàn)盈利，較公司之前的預期提前一年。
共享辦公領域連續(xù)傳來了好消息，讓這個幾乎已經(jīng)沉寂一年多的行業(yè)又一次出現(xiàn)了生機。但也有人士指出，現(xiàn)在的共享辦公依然是幾年前那樣，不僅“無聊”而且無望。
?根據(jù)這次公布的收購協(xié)議，此次合并后優(yōu)客國際將在納斯達克上市，優(yōu)客工場現(xiàn)有股東和管理層也將獲得7000萬股優(yōu)客國際的普通股。合并上市之后，優(yōu)客工場的市值將達到7.69億美元。
那么對于優(yōu)客工場而言，這7.69億美元的市值值得慶幸嗎？答案是否定的，從以往優(yōu)客工場的融資及估值來看，這次借殼上市可以稱之為最典型的“流血”上市。
根據(jù)公開資料顯示，早在2018年11月完成2億美元D輪融資時，優(yōu)客工場的估值就已經(jīng)高達28.57億美元。此后在2019年的4月和7月，其又分別拿到了龍熙地產(chǎn)（逾2億元戰(zhàn)略投資）和其他相關機構的融資，雖然沒有公布相應估值，但估值上漲是必然的。
通常情況下，按照正常創(chuàng)業(yè)公司融資的規(guī)律，D輪之后再拿到兩輪融資，優(yōu)客工場的估值大概率要接近40億美元。
但如今，通過這種“曲線救國”方式實現(xiàn)上市的優(yōu)客工場，市值僅僅只有7.69億美元，約為2018年估值的四分之一，雖然不像WeWork那樣估值暴跌（從最初700億跌至不到100億），但也樂觀不到哪兒去。
對于優(yōu)客工場此次采用的上市方式，相關證券行業(yè)分析師對懂懂筆記表示：“與我們通常認知的借殼上市不同，美股的SPAC是通過設立一家沒有任何業(yè)務只有錢的公司，也就是自己造一個殼，然后通過這個殼來并購自己的目標企業(yè)，達到實現(xiàn)上市的目的。”
通過這種方式實現(xiàn)上市，其優(yōu)點和缺點都很明顯，上述分析師強調(diào)：“這種方式的優(yōu)點是風險小、門檻低、周期短，優(yōu)客工場之前提交招股書獨立IPO失敗之后，只能選擇這種門檻更低的方式。但是缺點則是并購公司的股票價格會比IPO低很多，因為這種模式下不能直接面向二級市場的投資人，價格只是交易雙方談判決定的，不會受其他因素影響。”在他看來，通過SPAC方式上市的公司前期只能在場外柜臺交易系統(tǒng)（即OTCBB）上市，后續(xù)還存在轉版方面的難題。
優(yōu)客工場的創(chuàng)始人毛大慶此前在接受采訪時曾這樣表示，融資的目的是為了更大的發(fā)展，并不是單純?yōu)榱死m(xù)命。但優(yōu)客工場的財務表現(xiàn)卻難以支撐這種說法。根據(jù)其去年底提交的招股書顯示：2019年前9個月，優(yōu)客工場虧損額約為5.73億元。而此前兩年即2017和2018年度，優(yōu)客工場的虧損額分別為3.73億元和4.45億元。
對于互聯(lián)網(wǎng)領域的創(chuàng)業(yè)公司而言，虧損可能不算什么，只要市場空間夠大，規(guī)模成長迅速，現(xiàn)金流健康，資本市場就會給予足夠的支持。這種情況通常會直接體現(xiàn)在估值和股價上，比如拼多多、美團等等，雖然每個季度虧損巨大，但其增長的勢頭以及健康的現(xiàn)金流足以支撐估值和股票的堅挺。
但共享辦公領域近一年來的狀況卻迥然不同。優(yōu)客工場的虧損令投資者開始敬而遠之。
或許是WeWork泡沫破碎帶來的連鎖反應，外界對共享辦公這個市場未來究竟有多大的發(fā)展前景明顯存疑。優(yōu)客工場的經(jīng)營現(xiàn)金流從2017年至2019年前九個月始終為負；從2015年創(chuàng)立至今整體虧損已經(jīng)達到15億元；在過去兩年債券融資明顯增加的狀況下，其在2020至2022年將迎來短期借款和長期借款的集中還款期。這些不利情況下，或許流血上市已經(jīng)是唯一舉措。
但商業(yè)模式和收入結構是不會騙人的。上市已經(jīng)兩年的小米近期股價剛剛重回發(fā)行價，富士康如今的股價也只有14元左右，跟兩年前的發(fā)行價13.77元相差無幾。要知道，這二者可都是各自行業(yè)中的佼佼者。
同樣，優(yōu)客工場和WeWork也一直都在努力將自己打造成互聯(lián)網(wǎng)公司，但從本質(zhì)上來看它們依舊是業(yè)務模式非常傳統(tǒng)的重資產(chǎn)運營企業(yè)。
作為行業(yè)頭部獨角獸的WeWork是最好的例子。這家企業(yè)此前瘋狂膨脹的估值（曾高達700億美元）以及申請IPO的慘敗，都證明了“辦公租賃二房東”行業(yè)的現(xiàn)狀。當初WeWork在招股書里提到了超過100次自身擁有的“科技”屬性，但是過重的運營模式、過低的利潤和資本效率始終在告知外界，其只是個“傳統(tǒng)行業(yè)的二房東”。
仔細回憶一下WeWork等共享辦公企業(yè)喜歡使用的“技術連接”、“大數(shù)據(jù)化平臺運營”等詞匯，都是想靠優(yōu)化空間布局、節(jié)能環(huán)保、環(huán)境舒適等成果來證明自己科技公司的屬性，但是否過于牽強？
實際上，無論是WeWork還是優(yōu)客工場，其生意本質(zhì)都非常好理解。簡單而言就是和物產(chǎn)所有者（房東）簽下長約，進行裝修之后再轉租給個人或者中小企業(yè)，同時通過較好的信息化管理手段進行運維。這與自如、蛋殼等長租公寓一樣，只不過一個是用來住、一個是用來辦公。
誠然，對于中小創(chuàng)業(yè)團隊而言，WeWork這樣的環(huán)境與經(jīng)營模式相較于傳統(tǒng)寫字樓有更多優(yōu)點，但這種便利與其互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的商業(yè)模式并沒有深層邏輯關系。因此，我們看到危機之下的WeWork只能通過大規(guī)模裁員、剝離“非核心”業(yè)務以及終止在紐約和巴爾的摩等熱門地區(qū)的辦公樓租約，去緩解自己的資金危機，采用緊急瘦身術迎來所謂的“盈利”。
與那些傳統(tǒng)房產(chǎn)公司一樣，重資產(chǎn)、低毛利是行業(yè)始終無法擺脫的屬性。如今，像鏈家這樣的傳統(tǒng)房產(chǎn)中介都開始向輕資產(chǎn)的互聯(lián)網(wǎng)平臺轉型，如何調(diào)配輕重資產(chǎn)的比例也成了所有共享辦公企業(yè)的頭等大事。
今年4月，優(yōu)客工場創(chuàng)始人毛大慶曾提出“輕資產(chǎn)、重賦能”的戰(zhàn)略轉型。按照規(guī)劃，優(yōu)客工場未來資產(chǎn)輕重比要達到約1:1，其中輕資產(chǎn)模式包括運營托管、品牌輸出和U Suite。這里面的運營托管是最直觀的“輕”方式，即優(yōu)客工場未來希望扮演一個管家的角色，不買、不租（房源），單純只是為用戶提供管理服務。
對此，相關互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)分析師對懂懂筆記表示：“這種運營托管形式在房地產(chǎn)行業(yè)并不少見，包括萬豪、喜來登等很多品牌酒店都是通過這樣的方式在運營，酒店的業(yè)主另有其人，萬豪、喜來登作為運營方只負責日常運營和管理。”
至于優(yōu)客工場所提出的運營托管模式，該分析師指出：“這確實是一種輕資產(chǎn)運營方式，但想要讓業(yè)主放心與你合作，需要有足夠強的品牌影響力以及非常專業(yè)化的管理水平。在這方面，年輕的優(yōu)客工場顯然沒有太多優(yōu)勢。”
向輕資產(chǎn)轉型能否成功尚不得而知，但在目前的情況下，對于共享辦公企業(yè)而言，入住率確實是決定它們生死的主要指標。遺憾的是，這種相對便捷的租住優(yōu)勢并沒能為行業(yè)帶來理想的入駐率。
根據(jù)艾媒咨詢發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，截止2019年國內(nèi)聯(lián)合辦公品牌入駐率在90%以上的只有3.3%，有將近70%的品牌入駐率不足7層，16.4%的品牌入駐率甚至連50%都不到。在今年受疫情等不可控因素的影響下，共享辦公企業(yè)在入駐率方面的壓力相較于去年更是進一步擴大。
涉及的房產(chǎn)領域，特別是辦公室這種租賃為主的行業(yè)，房租則是反映市場冷暖的另一個重要指標。在北京朝陽區(qū)望京某共享辦公的曹先生在交流時透露：“目前感覺大廈里不少公司都搬走了，人確實比去年少了很多。我沒細數(shù)，但看上去入駐率可能只有一半，甚至一半都不到。”同樣在中關村創(chuàng)業(yè)大街以及海淀區(qū)上地辦公區(qū)，共享辦公項目內(nèi)類似的情況也不鮮見。
根據(jù)房地產(chǎn)咨詢機構仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，今年二季度北京辦公樓整體租金繼續(xù)承壓下滑，錄得環(huán)比下跌3.0%，同比下跌6.8%；空置率方面，疫情導致租戶退租并推高空置率，目前空置率已攀升至五年來的最高點4.9%。
身處市場低迷期，優(yōu)客工場不惜估值大幅縮水也要上市的原因不難理解。但上市后下一步的舉措是什么，如何改變盈利難、盈利模式單一的痼疾，現(xiàn)在看來仍是迷霧重重。毛大慶自己曾坦承，“想實現(xiàn)真正的顛覆與創(chuàng)造，恐怕還得有十年的培育期要走”。
看一下“隔壁”商業(yè)模式相近的蛋殼、青客兩家長租公寓企業(yè)在股市的近況，未來這十年對于優(yōu)客工場無疑將會充滿挑戰(zhàn)與磨難。
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