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文丨十二不惑
作為內(nèi)地城市房價的風(fēng)向標(biāo)——深圳，他沒有最高，只有更高。
據(jù)國家統(tǒng)計局4月16日發(fā)布的2020年3月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況，3月份，70大中城市中有38城新建商品住宅價格環(huán)比上漲，深圳二手房價格環(huán)比漲幅時隔24個月重返全國第一。
出乎意料，疫情剛有好轉(zhuǎn)，國內(nèi)百業(yè)凋零，房價卻能率先反彈。難怪王健林說的小目標(biāo)是一個億，而不是一百萬，因為房地產(chǎn)的錢實在是好賺。
2015年，深圳房價率先上漲，擁有房子的人輕輕松松年收入過百萬。隨后，眾多一二線城市也開啟大漲之勢。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，5月，深圳二手房均價為68372元/平，位居內(nèi)地城市第一，同比漲幅達(dá)6.53%。同為一線城市的北京同比下跌4.49%，上海上漲0.25%，廣州下跌6.38%。
毫無疑問，深圳是一個“人多地少”的城市。
2019年末，北京市常住人口2153.6萬，比上年末減少0.6萬；上海大概有2410萬，位居第一；廣州1530.59萬人；深圳常住人口為1343.88萬人，且每年凈流入50萬人左右。
雖然深圳在人口數(shù)量上，少于北上廣，但是其人口密度遠(yuǎn)大于后者。深圳的土地面積為1996.85萬平方公里，大約相當(dāng)于1/8個北京，1/3個上海，1/4個廣州。
1243.88萬人是官方統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，實際生活在深圳的人口可能有2500萬。
深圳的土地開發(fā)強(qiáng)度已經(jīng)逼近50%的極限，新增土地供應(yīng)量少，以至于靠填海造陸來增加土地供應(yīng)量成為重要措施。哪怕是新增土地，也多為商業(yè)和工業(yè)用地，住宅用地極少。
近幾年的龍華紅山、南山白石洲等片區(qū)均是舊城改造項目。
此外，深圳的紅本商品房不足20%，絕大多數(shù)都是農(nóng)民房（小產(chǎn)權(quán)房）。由于商品房供不應(yīng)求，價格自然會居高不下。
而且，隨著深圳新生人口越來越多，改善房，學(xué)區(qū)房的需求量逐年增加，進(jìn)一步推動房價上漲。
深圳是民營企業(yè)的天堂，產(chǎn)業(yè)配套極佳。
如果想做一個硬核科技產(chǎn)品，除了研發(fā)和設(shè)計之外，還要數(shù)不勝數(shù)的零部件，才能做出成品，從而實現(xiàn)量產(chǎn)。深圳作為深莞惠城區(qū)圈的核心，其產(chǎn)業(yè)配套在全球數(shù)一數(shù)二。
曾經(jīng)聽到一個笑話：“你有一個ider，想做成成品，如果深圳不能幫你實現(xiàn)，那么你在全球都無法實現(xiàn)。”看似是一個笑話，實則確實如此。
以iPhone為例，其零部件不少都是在深圳城市圈采購，如果離開深圳的配套產(chǎn)業(yè)鏈，蘋果量產(chǎn)將變得極為困難?？梢哉f蘋果的萬億美金市值離不開深圳企業(yè)的助推。
當(dāng)然，蘋果也讓深圳城市圈內(nèi)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈企業(yè)得以茁壯成長。包括：富士康、信維通信等。
除了蘋果產(chǎn)業(yè)鏈，深圳城市圈也培育出了華為、OPPO、vivo三大國產(chǎn)手機(jī)巨頭。因為深圳有著全球最為優(yōu)質(zhì)的手機(jī)、電子產(chǎn)業(yè)鏈。就連總部在北京的小米公司，也不得不南下深圳購買零部件，再組裝成成品。
6月10日，伴隨著中天精裝登陸中小板，深圳A股上市公司數(shù)量達(dá)到308家，趕超上海，躍升為全國第二位。而且，深圳上市公司A股總市值達(dá)7.39萬億元，高出上海近30%，與上海和廣州兩地上市公司A股總市值之和相當(dāng)。
由于上市公司數(shù)量多，產(chǎn)業(yè)鏈配套齊全，相應(yīng)的高薪人才也多。
在深圳的上市公司中，龍頭企業(yè)包括騰訊控股、中國平安、招商銀行、邁瑞醫(yī)療、工業(yè)富聯(lián)、萬科、中興通訊、順豐控股等。
這些龍頭企業(yè)中，有著眾多高收入者，貢獻(xiàn)了大量購房人群。
每年幾十萬人口涌入深圳，他們都有購房需求。
近兩年，眾多二三線城市，幾乎都在搶人。放松落戶門檻，一方面可以引進(jìn)更多人才，為城市發(fā)展提供活力；另一方面，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，售賣更多的房子。
但一線城市，在落戶方面，并無寬松之意。
特別是北京，然后是上海，落戶要求極為嚴(yán)格。那怕你是碩士、博士學(xué)歷，或是年入過億的企業(yè)主，在落戶上面，也是心有余而力不足。
相比北上廣，深圳的落戶要求不高，位居四大一線城市中門檻最低。應(yīng)屆本科生可以直接落戶深圳，哪怕非應(yīng)屆生，也能積分落戶。
這就為吸引更多的大學(xué)生、高學(xué)歷的人落戶深圳提供了保障。
大學(xué)生、碩士生、博士生們，大多數(shù)往往是家庭的希望和寄托，哪怕深圳的房價高達(dá)好幾萬一平，家里六個錢包也愿意為他們買房提供資金上的支持。
源源不斷的潛在購房剛需群體，為深圳高房價提供了支撐。
自深圳成立特區(qū)以來，經(jīng)濟(jì)高速增長。特別是最近幾年，深圳民營經(jīng)濟(jì)在數(shù)量規(guī)模、發(fā)展質(zhì)量、創(chuàng)新能力、國際化水平等方面形成顯著的引領(lǐng)態(tài)勢，為深圳創(chuàng)新發(fā)展提供了重要支撐。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，深圳民營企業(yè)數(shù)量連續(xù)多年保持兩位數(shù)以上增長。每千人擁有商事主體約240戶、企業(yè)150戶，創(chuàng)業(yè)密度全國第一。
而這離不開深圳市政府高度重視民營及中小企業(yè)發(fā)展，不斷加大政策力度，頒布實施了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)促進(jìn)中小企業(yè)發(fā)展條例》、《深圳市關(guān)于支持中小微企業(yè)健康發(fā)展的若干措施》等政策，促進(jìn)民營經(jīng)濟(jì)發(fā)展。
對初創(chuàng)企業(yè)還會給予一定的資金補(bǔ)貼，通過創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)。
由于深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，財政收入高。反過來，財政收入反哺民營企業(yè)和人才。
為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的良性發(fā)展，政府給落戶的高學(xué)歷人才還會給予一定的租房補(bǔ)貼。新引進(jìn)人才租房補(bǔ)貼發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)為：本科1.5萬元/人；碩士2.5萬元/人；博士3萬元/人。并一次性發(fā)放。部分區(qū)補(bǔ)貼翻倍：龍崗區(qū)、鹽田區(qū)、龍華區(qū)、寶安區(qū)額外補(bǔ)貼本科1.5萬、研究生2.5萬元。
這在全國范圍內(nèi)是全國高的。
此外，在社會保險和住房福利等方面，深圳也會有相應(yīng)的惠民政策。
據(jù)悉，今年疫情期間，3月份，對于從外地返回深圳的務(wù)工人員，酒店隔離的費用由當(dāng)?shù)卣I單。而大多數(shù)城市，則由公民自己掏錢。
沒有對比，就沒有傷害。
3月初，許多人預(yù)測深圳房價會不會扛不住了。因為深圳外貿(mào)發(fā)達(dá)，由于國外疫情高發(fā)，出口貿(mào)易大幅萎縮。工廠停工、空置房增多，房租下降。
出乎意料的是，4月中旬，國家統(tǒng)計局公布3月份全國70個大中城市商品住宅銷售價格數(shù)據(jù)時，深圳的二手房價格環(huán)比漲幅竟然高達(dá)1.6%，位列全國第一。
有業(yè)內(nèi)人士表示，近期深圳房價大漲的主要原因是，企業(yè)主全款買了房之后，可以用來做抵押低息貸款。
一方面，疫情之下，國家鼓勵銀行向中小微企業(yè)減免利率放水，提供的利率遠(yuǎn)低于基準(zhǔn)利率；另一方面，深圳信貸發(fā)達(dá)，中小微貸款公司非常多。
特別是福田區(qū)，上下班的時候，很多業(yè)務(wù)員在寫字樓門口發(fā)信貸廣告或名片。說明深圳的信貸業(yè)非常發(fā)達(dá)，這在其他城市簡直是難以想象的。
2000年以來，大批工廠主、企業(yè)主掙錢后，大肆購買住宅、辦公樓、土地廠房等，助推房價不斷上漲。
不過，2008年遭遇金融危機(jī)，給深圳的工廠主、實體企業(yè)老板造成巨大的沖擊。隨后，在4萬億救市的刺激之下，房價迎來上漲。
有一個值得注意的現(xiàn)象是：很多實體企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益日漸衰落，反而投資的房產(chǎn)收益高于經(jīng)營企業(yè)。導(dǎo)致一些企業(yè)經(jīng)營者把更多精力和資金放在房產(chǎn)投資上。
人都是趨利弊害的。
隨后，工薪族，或者家里有一定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的人，紛紛加入買房大軍，投資房產(chǎn)成為一種新趨勢。
特別是最近10年，大量企業(yè)和個人申請到貸款后，去買房，助推了深圳房價上漲。
有一些職業(yè)炒房族，將自己的房產(chǎn)抵押后，套出資金加杠桿繼續(xù)買房。
就連“假離婚”買房的事件也屢見不鮮。
房價大肆上漲，在信貸發(fā)達(dá)的基礎(chǔ)上，深圳逐漸成為“房產(chǎn)投資天堂”。
如今，深圳豪宅市場一片火熱，一套房子動輒幾千萬、上億元，依然抵擋不住人們投資深圳房產(chǎn)的熱情。
暨BAT在深圳拿地建商業(yè)辦公樓之后，最近深圳今日頭條有限公司以底價10.82億元，競得南山區(qū)后?？偛炕匾蛔谏虡I(yè)用地。
辦公和投資兩相宜。
無論是個人、企業(yè)主紛紛投資深圳房產(chǎn)，還是互聯(lián)網(wǎng)巨頭接連拿地建樓，都說明深圳房產(chǎn)投資業(yè)非常發(fā)達(dá)。
深圳的房價上漲很快，有一部分因素是香港的溢出效應(yīng)。
香港的高房價冠頂全球。雖然經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，但是絕大部分年輕人都買不起房，因為香港的房價實在是太高，一般人難以承受。
本世紀(jì)初期，許多香港人在深圳來買房，相對來說后者便宜許多，香港一套頂深圳幾套。甚至一部分有錢人，在深圳大肆買房，一個小區(qū)幾套、十幾套的買。因為那時候，深圳還沒有限購政策，只要有錢就可以買買買。
就連著名電視節(jié)目主持人竇文濤早年在香港工作，因買不起當(dāng)?shù)氐姆孔?，而選擇在深圳先后買了2套，可是后來賣出了一套。一次在錄節(jié)目的時候，他向觀眾說道：“腸子都悔青了”。
如今，深圳的房價逐漸在向香港看齊，而早年的因買房致富的香港人，以及深圳人，他們將房產(chǎn)投資的新標(biāo)的選為環(huán)深城市——東莞、惠州和中山。
房產(chǎn)投資一直都存在溢出效益。
對于收入不高的人來說，買不起北京的可以買燕郊，買不起上海的去昆山買，買不起廣州的可以選擇佛山。
2019年北京、上海、廣州、深圳的人均GDP分別為16.42萬元、15.74萬元、15.85萬元、20.67萬元。北上廣的人均GDP相差不大，但均落后于深圳1/4左右。
同時，深圳也是內(nèi)地人均GDP最高的城市。
人均GDP高，在一定程度上能夠反映，該城市人口創(chuàng)造的經(jīng)濟(jì)效益高，相應(yīng)的人均收入也高。
雖然深圳房價高，但是有錢人也多，他們賣得起房。
在限購政策之下，有錢人擔(dān)心的反而是有沒有“房票”，即買房名額。
如今，深圳的豪宅市場依然火爆。特別是前海自貿(mào)區(qū)雛形已現(xiàn)，加上粵港澳大灣區(qū)概念的加持，深圳豪宅市場吸引了廣東省，以及全國買家，甚至是全球投資者的青睞。
畢竟，資本是趨利的，哪里有投資價值，熱錢就流向哪里。
而且，中國經(jīng)濟(jì)依然保持較高速度增長，每年的貨幣供應(yīng)量增速不低。房子作為居民財富的蓄水池，發(fā)揮著重要作用。
特別是在P2P跑路潮、支付寶年化收益率不到2%、A股大多數(shù)股民虧損、錢放在銀行貶值的情況下，買房依然是大多數(shù)人的選擇。
深圳作為民營經(jīng)濟(jì)的天堂，也是房產(chǎn)投資的天堂。
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