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“5月1號(hào)一天就有三四十個(gè)人登記看房，后面幾天就更多了，一個(gè)假期來看房的人比年后回來的總數(shù)都多。”近日，西城區(qū)某學(xué)區(qū)房小區(qū)保安向鈦媒體透露。
4月30日對(duì)北京而言，是一個(gè)大日子。一方面，北京市突發(fā)公共衛(wèi)生事件一級(jí)響應(yīng)降為二級(jí)，訪客憑健康寶綠碼登記即可進(jìn)入小區(qū)；另一方面，西城區(qū)發(fā)布新政，規(guī)定2020年7月31日后，西城區(qū)購(gòu)房并取得房屋產(chǎn)權(quán)證書的家庭適齡子女申請(qǐng)入小學(xué)時(shí)，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)。
新政意味著，7月31日后，原本想讓孩子進(jìn)入某個(gè)小學(xué)，只需購(gòu)買該小學(xué)對(duì)應(yīng)的幾個(gè)小區(qū)中的房子即可鎖定名額的情況將不復(fù)存在。這讓北京市的家長(zhǎng)們和西城區(qū)學(xué)區(qū)房的房主們都著急了起來，前者想趁7月31日政策落地前抓緊“最后一波上車的機(jī)會(huì)”，后者意識(shí)到房屋即將貶值，第一時(shí)間降價(jià)掛牌出售——二者共同促成了五一期間北京房市的火熱，也大大增加了前述保安假期期間的工作量。
事實(shí)上，西城區(qū)已經(jīng)是北京市城六區(qū)中最后一個(gè)實(shí)施多校劃片的區(qū)域。
此前，朝陽區(qū)明確，適齡兒童父母或其法定監(jiān)護(hù)人于2017年6月30日后取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書所對(duì)應(yīng)的實(shí)際居住地址不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，適齡兒童依據(jù)該實(shí)際居住地址登記入學(xué)將參加所在片區(qū)的統(tǒng)籌分配；東城區(qū)的相關(guān)規(guī)定則將日期限制在2018年6月30日取得的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。
2019年1月1日后，在海淀區(qū)新登記并取得房屋不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書的住房用于申請(qǐng)入學(xué)的，不再對(duì)應(yīng)一所學(xué)校，而是實(shí)施多校劃片。石景山多校劃片的實(shí)施日期則是2019年9月1日后。
此外，北京市各區(qū)均提出，自特定房產(chǎn)地址用于登記入學(xué)之年起，原則上六年內(nèi)只提供一個(gè)登記入學(xué)學(xué)位（符合國(guó)家生育政策的除外）。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出：“過去為了獲得較好的入學(xué)名額和機(jī)會(huì)，很多購(gòu)房者會(huì)選擇部分戶型小的學(xué)區(qū)房，這也使得此類學(xué)區(qū)房出現(xiàn)了價(jià)格炒作等亂象。”而此次政策體現(xiàn)了當(dāng)前學(xué)區(qū)改革的重要導(dǎo)向，即通過限制學(xué)位和隨機(jī)分配學(xué)區(qū)的方式，客觀上為學(xué)區(qū)房降溫。
他還認(rèn)為，此類政策的出臺(tái)同時(shí)也改變了教育的方式，使得小學(xué)教育更加規(guī)范，也促進(jìn)教育教學(xué)資源更加合理配置，其對(duì)于促進(jìn)教育公平和房住不炒等都有積極的作用。
根據(jù)目前北京的房產(chǎn)交易流程，最快15天可以完成過戶，而新政的落地日期在7月31日后，也就是說，一切都還來得及。
5月1日起，便是家長(zhǎng)們最后一次為孩子鎖定名校的機(jī)會(huì)，也是學(xué)區(qū)房房主們最后鎖定房產(chǎn)價(jià)值的機(jī)會(huì)。嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，從購(gòu)房者的心態(tài)來講，最近肯定是會(huì)加快買房的。會(huì)有家長(zhǎng)為了取得確定的入學(xué)指標(biāo)名額，而爭(zhēng)取搭上最后一班車。
有中介告訴鈦媒體，政策出臺(tái)后即有大量房主和購(gòu)房者向其進(jìn)行相關(guān)咨詢，房主問現(xiàn)在掛牌需不需要降價(jià)、降多少合適；購(gòu)房者問有沒有新的房源、價(jià)格及談判空間。五一期間，西城區(qū)的相關(guān)房源單日新增數(shù)十套，有的房主多方考量后直接降價(jià)幾十萬掛牌；成交方面，雖然可售房源增加，但與暴增的需求依然存在較大缺口。
“一套房有時(shí)候一天能帶看10組客戶，最快的一次看了十分鐘就成交了，有的剛掛出來不到半小時(shí)就能成交。”前述中介感慨，疫情沖擊下，自己所在的二手房銷售行業(yè)已經(jīng)萎靡了兩個(gè)月，多虧了這次西城的政策，“一套學(xué)區(qū)房怎么也得一千萬，我們收兩個(gè)點(diǎn)的中介費(fèi)就是二十萬，五一期間一天能賣七八套，一天兩百萬的收入，像做夢(mèng)一樣。”
貝殼研究院的數(shù)據(jù)則從更加宏觀的層面體現(xiàn)出政策帶來的影響——五一期間，西城交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過100%，尤其是金融街和德勝片區(qū)。在西城區(qū)的強(qiáng)勢(shì)加持下，五一期間北京房市迎來小陽春，二手房日均成交量900套，同比大漲100%，成為全國(guó)增幅最大的城市。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也提到，五一小長(zhǎng)假，西城區(qū)因?yàn)閷W(xué)區(qū)政策調(diào)整，受關(guān)注度明顯上升，成為北京房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)幅度最大的區(qū)域，看房量明顯增加，德勝等熱點(diǎn)區(qū)域看房量增加超過50%，甚至已經(jīng)超過疫情前。
事實(shí)上，五一期間，北京新房交易的復(fù)蘇程度，甚至超過了受西城政策帶動(dòng)的二手房。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年5月1日至5月4日，北京二手房新建住宅網(wǎng)簽666套，去年同期的數(shù)量則為242套，同比增長(zhǎng)175%。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心和易居研究院數(shù)據(jù)則更加夸張，顯示北京新房成交量同比去年五一假期翻了近5倍。
除北京外，五一期間全國(guó)房市均出現(xiàn)向好勢(shì)頭，疫情期間積壓的需求進(jìn)一步釋放。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，五一期間，18個(gè)重點(diǎn)城市二手房日度成交量同比增長(zhǎng)60%左右；新房方面，全國(guó)重點(diǎn)36城日成交套數(shù)同比2019年五一假期增長(zhǎng)23%，成交面積同比增長(zhǎng)39%。
貝殼研究院分析稱，這一方面是由于疫情推遲了需求釋放的節(jié)奏，傳統(tǒng)三四月“小陽春”延遲到四五月；另一方面，今年五一假期有五天，為購(gòu)房者提供了時(shí)間上的便利。此外，整體市場(chǎng)供應(yīng)量充足，加上房企回款意愿強(qiáng)烈，很多房企在五一假期之前已經(jīng)開始籌備打折促銷，供應(yīng)端準(zhǔn)備充足。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，疫情基本平穩(wěn)了，各地經(jīng)濟(jì)都在快速?gòu)?fù)蘇。在“五一”小長(zhǎng)假，目前看到的數(shù)據(jù)是網(wǎng)簽數(shù)據(jù)與去年同期相比有輕微上行，大部分城市上漲了10%-20%，這主要是大部分年初因?yàn)橐咔橛绊憸蟮暮灱s逐漸在最近開始出現(xiàn)。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，五一假期南京新房成交量同比翻兩倍，濟(jì)南、上海同比分別上漲211%、147%。易居研究院數(shù)據(jù)則顯示，杭州、揚(yáng)州、溫州、南京五一期間成交量分別同比增長(zhǎng)277%、197%、185%、139%。
諸葛找房分析稱，今年“五一”假期新房成交水平較去年呈現(xiàn)明顯升溫局面，從整體房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境看，目前金融政策略顯寬松，房貸利率處在低位水平，市場(chǎng)預(yù)期看好，購(gòu)房者入市積極性強(qiáng)。此外，“五一”期間境外疫情處在高峰期，國(guó)內(nèi)仍處在防控疫情階段。很多購(gòu)房者放棄境外旅游機(jī)會(huì)，改為在城市周邊活動(dòng)，有了更多的時(shí)間看房。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，部分城市開始走出市場(chǎng)交易的低谷，開始有所回暖，尤其是5月份各地房企積極促銷，也客觀上帶動(dòng)了銷售數(shù)據(jù)的反彈。從結(jié)構(gòu)上看，長(zhǎng)三角和珠三角部分城市表現(xiàn)較好，這也和此類區(qū)域潛在購(gòu)房需求旺盛等有關(guān)，尤其是近期此類區(qū)域出現(xiàn)了價(jià)格上漲等現(xiàn)象，客觀上使得部分購(gòu)房者交易節(jié)奏相對(duì)會(huì)加快。
據(jù)此，業(yè)內(nèi)人士普遍預(yù)計(jì)，受疫情影響而延遲的樓市“小陽春”正在走近，有望在五六月份出現(xiàn)。嚴(yán)躍進(jìn)就指出，后續(xù)市場(chǎng)的交易依然會(huì)有反彈的可能。“5月份各地復(fù)工節(jié)奏會(huì)進(jìn)一步加快，這客觀上會(huì)帶動(dòng)銷售數(shù)據(jù)的反彈。尤其是金融貸款政策會(huì)進(jìn)一步寬松，預(yù)計(jì)潛在的購(gòu)房需求會(huì)積極釋放。而5月份兩會(huì)的召開前后，或會(huì)進(jìn)一步帶來政策寬松的預(yù)期，這都有助于樓市交易的激活和反彈。”
（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬佳）
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