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為紓困房企、恢復(fù)樓市，中央、各地政府及有關(guān)部門均出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的扶持政策。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，在2月75次打破歷史紀(jì)錄的基礎(chǔ)上，3月共發(fā)布了60次房地產(chǎn)相關(guān)政策，多集中于降低房屋預(yù)售門檻、為房企減稅降費(fèi)、人才購(gòu)房松綁、緩交公積金等?？硕鹬赋?，就需求端來看，隨著疫情影響逐步散去，購(gòu)房者信心將有明顯提升，前期積壓的購(gòu)房需求將穩(wěn)步釋放。
今年一季度，尤其是前兩個(gè)月，房地產(chǎn)行業(yè)受疫情沖擊嚴(yán)重。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，1-2月，房地產(chǎn)行業(yè)的各項(xiàng)指標(biāo)數(shù)據(jù)諸如房地產(chǎn)銷售金額、銷售面積、開發(fā)投資額、新開工面積全面下行，創(chuàng)近20年來新低。例如前兩月的商品房銷售面積為8475萬平方米，商品房銷售額為8203億元，同比分別下降了39.9%和35.9%，環(huán)比均下降6成。
4月14日，國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議。會(huì)議指出，推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍，重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。各地要統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，按照居民意愿，重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制，中央財(cái)政給予補(bǔ)助，地方政府專項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。
房地產(chǎn)企業(yè)一直是城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的重要參與者。中央提出鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)，也就意味著房地產(chǎn)企業(yè)在各城鎮(zhèn)的城市更新中將起到更加重要的作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)也將更加健康地發(fā)展。“這樣也可以理解為是一種輕資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，“從改造的內(nèi)容看，主要是2000年底前建成的住宅區(qū)，即房齡超過20年的小區(qū)，此類小區(qū)本身在二手房買賣方面面臨壓力，后續(xù)改造后相關(guān)的買賣和出租情況會(huì)由所改善，能夠?qū)ξ飿I(yè)價(jià)值增值等帶來更好的機(jī)會(huì)。類似改造本身也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，體現(xiàn)了刺激內(nèi)需和投資的政策導(dǎo)向。”
除此次對(duì)具體領(lǐng)域的支持外，節(jié)后央行還多次通過逆回購(gòu)、MLF等融資工具向市場(chǎng)投放流動(dòng)性。例如，2月3日，央行創(chuàng)紀(jì)錄地開展1.2萬億元逆回購(gòu)操作，并在短短兩周內(nèi)央行向市場(chǎng)投放巨額流動(dòng)性達(dá)3萬億元，明確釋放貨幣政策轉(zhuǎn)向積極的信號(hào)。3月30日，央行開展500億元7天期逆回購(gòu)，中標(biāo)利率下調(diào)20個(gè)基點(diǎn)至2.2%。
一季度，央行兩度降準(zhǔn)，釋放長(zhǎng)期資金約1.35萬億元。1月6日，央行全面降準(zhǔn)0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放長(zhǎng)期資金約8000億元。3月16日，央行對(duì)達(dá)到考核標(biāo)準(zhǔn)的銀行定向降準(zhǔn)0.5至1個(gè)百分點(diǎn)，并對(duì)符合條件的股份制銀行再額外定向降準(zhǔn)1個(gè)百分點(diǎn)，共計(jì)釋放長(zhǎng)期資金約5500億元。這些政策，均有助于房地產(chǎn)企業(yè)緩解資金壓力，降低融資成本，穩(wěn)健可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。
值得注意的是，3月12日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于授權(quán)和委托用地審批權(quán)的決定》，賦予省級(jí)人民政府更大用地自主權(quán)，要求在嚴(yán)格保護(hù)耕地、節(jié)約集約用地的前提下，進(jìn)一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度?！稕Q定》明確，將國(guó)務(wù)院可以授權(quán)的永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地審批事項(xiàng)授權(quán)各省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這意味著，除了永久基本農(nóng)田以外，相關(guān)農(nóng)用地若是要轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的相關(guān)權(quán)限將得以下放，土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變空間增大，有助于促進(jìn)城市群的發(fā)展及土地市場(chǎng)的升溫。
4月14日，南昌市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面放開我市城鎮(zhèn)落戶限制的實(shí)施意見的通知》，稱全面取消在南昌市城鎮(zhèn)地域落戶的參保年限、居住年限、學(xué)歷要求等遷入條件限制，實(shí)行以群眾申請(qǐng)為主、不附加其他條件、同戶人員可以隨遷的“零門檻”準(zhǔn)入政策。
具體而言，第一，允許在南昌市租賃房屋人員申請(qǐng)落戶在派出所社區(qū)集體戶；第二，放寬落戶地址限制，允許在部分非住宅（公寓、商住樓）和單位自建員工宿舍地址上落戶；第三，全面將戶口遷入我市城鎮(zhèn)地域?qū)徟鷻?quán)限下放至派出所，實(shí)行準(zhǔn)遷業(yè)務(wù)“一門辦、即時(shí)辦”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，此次政策明確了實(shí)現(xiàn)群眾進(jìn)城落戶“零門檻”的政策導(dǎo)向，是當(dāng)前全國(guó)各大城市中落戶政策最為寬松的一次，類似政策也對(duì)后續(xù)全國(guó)各類城市的戶籍政策有積極的影響，或意味著今年戶籍放松將成為房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的一波新的紅利。
事實(shí)上，4月9日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點(diǎn)任務(wù)》，督促城區(qū)常住人口300萬以下城市全面取消落戶限制。落戶即意味著擁有當(dāng)?shù)刭?gòu)房資格，因此未來相關(guān)城市的購(gòu)房需求或許將有所上升。
今年以來，多個(gè)地市推出人才落戶、購(gòu)房松綁相關(guān)政策，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，3月全國(guó)接近20城市發(fā)布了各種人才政策，基本上都帶有購(gòu)房相關(guān)條款。例如，天津?qū)β鋺舻教旖驗(yàn)I海中關(guān)村科技園和寶坻京津中關(guān)村科技城的北京轉(zhuǎn)移來津項(xiàng)目放寬落戶、購(gòu)房限制；南京放寬了高校畢業(yè)生落戶限制，研究生及以上學(xué)歷、45周歲以下本科學(xué)歷憑學(xué)歷證書即可落戶。
此外，各地還通過降低房屋預(yù)售門檻等直接為房企紓。例如，上海、西安、無錫、南昌、南京等城市均出臺(tái)規(guī)定，允許房企分期繳納土地出讓價(jià)款、變更出讓價(jià)款繳納期限、順延土地評(píng)估和規(guī)劃條件有效期、調(diào)整履約監(jiān)管方式、容缺辦理相關(guān)規(guī)劃許可手續(xù)等。
在各地紛紛出臺(tái)政策刺激房市的熱潮下，部分城市的政策不免因觸碰紅線而被勒令撤回。
2月21日，駐馬店發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，提出將公積金貸款購(gòu)買首套房首付比例降低至20%，一周后便被撤回。
3月3日，廣州市政府印發(fā)《堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)努力實(shí)現(xiàn)全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)任務(wù)若干措施的通知》，提到“商服類項(xiàng)目未完成規(guī)劃報(bào)建手續(xù)的不再限定最小分割單元、不再限定銷售對(duì)象，已確權(quán)登記的不再限定轉(zhuǎn)讓對(duì)象”，次日被撤回后重新發(fā)布，刪除了該部分內(nèi)容。
3月12日，寶雞市發(fā)布《寶雞市住建行業(yè)堅(jiān)決打贏新冠肺炎疫情防控阻擊戰(zhàn)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)民生穩(wěn)發(fā)展若干措施》稱，各銀行要積極爭(zhēng)取降低首套住房貸款首付比例政策，公積金貸款最高額度由40萬提高至50萬，未滿12個(gè)小時(shí)就被撤下。
3月15日，濟(jì)南市新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換先行區(qū)管委會(huì)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)濟(jì)南綠色建設(shè)國(guó)際產(chǎn)業(yè)園發(fā)展十條政策》，提及“預(yù)售監(jiān)管資金即征即返”、“在先行區(qū)直管區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買二星級(jí)及以上綠色建筑商品住宅的不受濟(jì)南市限購(gòu)政策約束”，兩天后該單位便稱相關(guān)表述不準(zhǔn)確并刪除。
3月24日，海寧市政府新聞辦官方微博發(fā)布消息稱：“3月25日至4月24日云上房博會(huì)期間，非海寧戶籍人口在海寧限購(gòu)一套住房政策暫不執(zhí)行”，不到兩小時(shí)便被刪除。海寧市相關(guān)部門解釋稱：“為了避免引起過度解讀，最后撤回了這一政策。”此后海寧市住建局重申“房住不炒”。
最近的一次則是發(fā)生在青島。4月11日，青島市發(fā)布《“2020青島百日萬店消費(fèi)季網(wǎng)絡(luò)房展”活動(dòng)規(guī)則》提到：“由于繼承、拆遷等原因，居民家庭在一套住房中僅占部分共有份額的，不按其擁有一套住房計(jì)算；出售1套以上原有住房新購(gòu)1套住房的，原有住房應(yīng)取得《不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書》滿2年并辦理相關(guān)手續(xù)后，就可對(duì)新購(gòu)住房的買賣合同予以網(wǎng)簽備案。”4月14日，相關(guān)部門重新發(fā)布了該文件，將相關(guān)內(nèi)容撤銷。
嚴(yán)躍進(jìn)分析稱，這再一次說明過大尺度的放松依然會(huì)面臨壓力，進(jìn)一步說明雖然近期各地樓市面臨壓力，但是突破房住不炒的政策依然是不允許的。
據(jù)此可以認(rèn)為，后續(xù)的政策走勢(shì)有幾個(gè)特征：第一，放松的大方向不改變，但不允許出現(xiàn)過大尺度的調(diào)整，尤其是市場(chǎng)反應(yīng)過激的政策要更加謹(jǐn)慎出臺(tái)；第二，政府可以主動(dòng)搭建平臺(tái)鼓勵(lì)房企促銷，這是目前相對(duì)比較可靠和有效的樓市刺激政策；第三，商業(yè)銀行貸款額度總體上在增加，這是后續(xù)各個(gè)城市可以依賴的刺激住房消費(fèi)的政策。
克而瑞分析稱，展望未來，2020年房地產(chǎn)信貸政策中性偏積極，房企融資環(huán)境或?qū)⒎诸惙潘桑笾行推放品科蠡驅(qū)⒚黠@受益，融資成本有望適度下移；居民部門仍需穩(wěn)杠桿，確保居民杠桿率和負(fù)債率不再繼續(xù)上升，壓力城市限貸政策或?qū)⑦m度松綁，放松優(yōu)先級(jí)按照公積金、房貸利率、首付比例依次遞減；地方“因城施策”，一線以及熱點(diǎn)二線城市調(diào)控政策仍需從緊執(zhí)行，廈門、寧波、臺(tái)州、珠海等壓力二三線城市或?qū)⒎潘烧{(diào)控，上饒、岳陽等弱三四線城市更可能刺激購(gòu)房需求。
（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬佳）
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