恒大下定決心要“減負(fù)”。
在2019年度業(yè)績發(fā)布會上，中國恒大表示一定在2020年、2021年、2022年三年實現(xiàn)全面高增長，控規(guī)模，降負(fù)債的發(fā)展目標(biāo)，使我們在三年之后成為中國房地產(chǎn)企業(yè)中效益最好，土地儲備均衡，發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粋€公司。
具體到2019年財報數(shù)據(jù)，中國恒大錄得營收4776億元，較2018年略增2.4%；實現(xiàn)合約銷售額6011億元，同比增長9%；錄得核心凈利潤408億元，較去年下降約48%；凈利潤335億元，較去年下降約50%。此外，毛利潤同比減少21.3%至1329億元，毛利率大幅下降8.4個百分點至27.8%，歸母凈利潤173億元，不到去年的一半。
3月22日，中國恒大一則《盈利預(yù)警》公告使得公司股價次日開盤后大跌16.89%。3月31日，財報正式出爐后，反倒?jié)q了1.56%。
股價的上漲，或許是由于恒大提出的萬億藍(lán)圖。業(yè)績會上，總裁夏海鈞表示：“我們對社會公布的是6500億，今年的內(nèi)部指標(biāo)是8000億，同時每年保持均衡的增長，實現(xiàn)公司2022年銷售1萬億，也就是我們是第一次向社會提出來三年突破萬億的大目標(biāo)。”
利潤降了不少，但恒大的營收其實是同比增加的。2019年，恒大錄得營收4776億元，較2018年略增2.4%。增收不增利的原因，恒大解釋稱，主要由于售價較低的清尾銷售樓宇在2019年交樓并結(jié)轉(zhuǎn)收入；而毛利率降低，主要由于清尾銷售樓宇的售價較低，交付物業(yè)的每平米建安成本、土地成本和資本化利息都略有上升。
翻譯成白話，就是降價促銷太狠，利潤空間被大幅擠壓。財報顯示，2019年恒大交樓物業(yè)的平均銷售價格比2018年下降了4.3%；2019年的成交均價人民幣10281元╱平方米，亦較2018年的10515元/平方米下降了2.2%。這部分代價，股東也需一起承擔(dān)。今年恒大的分紅為每股人民幣0.653元，共約87億元，而2018年為每股1.419元，共約188億元。
恒大也是迫于無奈。正如融創(chuàng)中國財報中提到的，2019年，政府堅持“房住不炒”的政策總基調(diào)，落實因城施策，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的長效管理調(diào)控機(jī)制。房地產(chǎn)市場在春節(jié)后迎來短暫的小陽春后逐漸變冷，隨著下半年銷售壓力的逐漸增大，房價也承受了一定的下行壓力。
為了保銷售、促回款，2019年8月，恒大打響了“以價換量”的第一槍，啟動“全員營銷”搶收計劃，5重優(yōu)惠下最高可達(dá)6折；雙十一期間，又與蘇寧合作，在蘇寧易購平臺上開設(shè)旗艦店，推出1111套房源，最高優(yōu)惠超百萬。
就結(jié)果而言，恒大的降價搶跑成效不俗，公司8、9、10月分別錄得銷售額478億元、831億元、903億元，兩度刷新行業(yè)單月銷售額記錄，同比分別增長18.8%、73.8%、70.2%。
全年來看，恒大共錄得銷售金額人民幣6011億元，同比增長9.0%；銷售面積5846萬平方米，同比增長11.5%。在銷售增長的原因中，恒大自己的也提到：“靈活進(jìn)取的銷售策略、全員營銷的強(qiáng)大執(zhí)行力，令集團(tuán)從容面對各類市場風(fēng)險與挑戰(zhàn)，確保銷售業(yè)績屢創(chuàng)新高。”
為了促銷，恒大也付出了較高的成本。2019年，恒大銷售及營銷成本由2018年的181億元增加28.8%至233億元，其中廣告開支99億元、銷售傭金59億元，分別同比增長24.3%、73.9%。
不過，夏海鈞強(qiáng)調(diào)，恒大依然是是利潤最好的房地產(chǎn)企業(yè)之一，“2019年我們的利潤是中國房地產(chǎn)企業(yè)排名第二，其他公司跟我們是巨大差距，依然是利潤王，明年我相信我們還會是利潤最好的公司。我們的利潤是今年把一些應(yīng)該在以后交樓的，或者現(xiàn)在具備交樓打折的價格，把一些低利潤的今年消化掉，有意識地減低利潤組合。”
許家印進(jìn)一步解釋稱：“由于是交樓提前交樓，我們可以調(diào)整交毛利率高和毛利率低的。19年我們是把清尾的，打折比較大的，毛利比較低的項目結(jié)轉(zhuǎn)了。為什么？因為我們有對賭在后邊，如果是重組成功，第一年我們要確保利潤500億，第二年550億，第三年是600億，所以說我們對2020年要有充分的把握，一定要實現(xiàn)目標(biāo)。”
值得注意的是，2020年開年后，恒大又成為業(yè)內(nèi)第一家降價促銷以抵抗疫情沖擊的企業(yè)，成績同樣亮眼。2月13日至18日6天，總認(rèn)購套數(shù)68019套，平均每天7500套左右；整個2月實現(xiàn)合約銷售金額447億元，超過去年同期的兩倍，一舉超過碧桂園、萬科成為業(yè)內(nèi)第一，成為前十房企中唯一的銷售額同比正增長的房企。
對比整個行業(yè)，根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2月單月，TOP100房企全口徑銷售金額環(huán)比降低43.8%，同比降低37.9%，創(chuàng)下了近幾年來單月銷售的最低記錄，超8成的百強(qiáng)房企2月單月和累計業(yè)績同比雙降，近6成房企單月業(yè)績同比降幅超過50%。此外，前兩月銷售過百億房企僅有20余家，較去年同期的30余家大幅減少。
在年報中，恒大透露， 2020年3月，集團(tuán)實現(xiàn)未經(jīng)審核合約銷售612億元，同比增幅11.5%；未經(jīng)審核銷售回款664億元。2020年1–3月共實現(xiàn)未經(jīng)審核合約銷售1465億元，未經(jīng)審核銷售回款1133億元。
因此，業(yè)內(nèi)對恒大今年的利潤亦產(chǎn)生了懷疑。對此，夏海鈞表示：“我給大家做一個分析，恒大最大的優(yōu)勢就是我們有充足的土地儲備，樓面價只有1800塊錢，這個為我們未來幾年實現(xiàn)高利潤打下了堅實的基礎(chǔ)。我只要結(jié)算8000來塊錢，毛利就在30%以上，凈利潤10%以上，大家對這個指引可以長期的用一段時間，因為恒大的土地儲備，面粉在口袋里。”
他進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“這個問題是不用擔(dān)心的，投資者對恒大的經(jīng)營不用擔(dān)心，利潤也不用擔(dān)心，我們的最大優(yōu)勢就是土儲，剛才說面粉已經(jīng)在我們口袋里，做面包當(dāng)然我們有清晰的定價。明年我們認(rèn)為實現(xiàn)500—600億的凈利潤目標(biāo)沒有問題。目前為止恒大最起碼幾年的時間可以確保這種盈利，大家不用擔(dān)心。”
至于2020年，恒大表示，將充分利用集團(tuán)龐大的土地儲備及網(wǎng)上賣房的巨大優(yōu)勢，實現(xiàn)銷售高速增長，全年銷售目標(biāo)6500億元。在業(yè)績會上，總裁夏海鈞表示：“我們對社會公布的是6500億，今年的內(nèi)部指標(biāo)是8000億，同時每年保持均衡的增長，實現(xiàn)公司2022年銷售1萬億，也就是我們是第一次向社會提出來三年突破萬億的大目標(biāo)。”
強(qiáng)勢銷售的背后是充足土儲的支撐。財報顯示，2019年，恒大共收購153幅地塊，合計建筑面積6703萬平方米，平均成本2101元/平方米。截至2019年底，恒大總土地儲備項目876個，分布于中國237個城市，總規(guī)劃建筑面積2.93億平方米，土地儲備原值5273億元，平均成本1800元/平方米；此外還擁有舊改項目101個，其中深圳6個項目122萬平方米納入土地儲備。
其中，一二線城市土地儲備原值達(dá)人民幣3524億元，占比67%，平均樓面地價人民幣2252元/平方米；三線城市土儲原值人民幣1749億元，占比33%，平均樓面地價人民幣1281元/平方米。
2020年，恒大總可售貨量預(yù)計約1.32億平方米，提出了八千億的銷售目標(biāo)，但卻表示要控制土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土地儲備負(fù)增長，計劃平均每年減少總土地儲備3000萬平方米左右。夏海鈞稱，這是要通過土地儲備的逐漸減少來實現(xiàn)公司的控規(guī)模、降負(fù)債的要求。
夏海鈞稱：“我們是希望三年減少9000萬平米，把總土儲控制在2億平方米左右。按照這個目標(biāo)，大概以后三年，每年新增的土儲是4000萬平米左右，以前我們是6000-8000萬平米，以后每年在4000萬平米左右。”他表示，通過銷售規(guī)模大幅增加（8000億元銷售按80%回款率計算是6400億元回款），以及數(shù)百億元土地支出的減少，公司每年大概能夠有2000億元左右的現(xiàn)金余額。
“我們計劃每年減少1500億元（有息負(fù)債），今年力爭減少2000億元，2022年實現(xiàn)公司總負(fù)債規(guī)模降到4000億元以下，負(fù)債率降到同行業(yè)中低下的水平，實現(xiàn)健康增長。”夏海鈞表示。財報顯示，截至2019年底，恒大現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物以及受限制現(xiàn)金總額約2288億元，但總借款人民幣7999億元，其中一年內(nèi)到期借款3721億元，現(xiàn)金難以覆蓋短債。
不過，夏海鈞解釋道：“去年恒大新增的土地儲備里頭50%以上都是并購得來，我們負(fù)債高跟這個也有關(guān)系，我們收購二手項目的時候帶過來的一些信托產(chǎn)品沒到期，并表以后變成恒大的債務(wù)。隨著項目的正常開發(fā)，我相信恒大的利息成本、債務(wù)成本會大幅度降低。”
恒大在財報中也提到，2020年，本集團(tuán)計劃大幅減低負(fù)債總額和凈負(fù)債率，但財報中并未提及截至2019年底的數(shù)據(jù)。據(jù)鈦媒體粗略計算，資產(chǎn)負(fù)債率約為83.75%，凈負(fù)債率約為159%，后者已經(jīng)遠(yuǎn)超行業(yè)安全區(qū)間。
同時，融資成本較高，2019年借款平均實際年利率為8.99%，較2018年的8.13%有所上升，而同為頭部房企的萬科融資成本基本都在4%上下。2019年，恒大總?cè)谫Y成本228億元。進(jìn)入2020年，恒大的融資成本進(jìn)一步提高，1月22日發(fā)行的2023年到期10億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達(dá)11.5%，還有一筆2024年到期10億美元優(yōu)先票據(jù)利率高達(dá)12.0%。
夏海鈞強(qiáng)調(diào)：“今年一季度的業(yè)績展現(xiàn)了我們最大的決心，一定在2020年、2021年、2022年三年實現(xiàn)全面高增長，控規(guī)模，降負(fù)債的發(fā)展目標(biāo)，使我們在三年之后成為中國房地產(chǎn)企業(yè)中效益最好，土地儲備均衡，發(fā)展?jié)摿ψ畲蟮囊粋€公司。”
許家印進(jìn)一步解釋，“高增長”就是要實現(xiàn)銷售高速增長，今年要實現(xiàn)銷售8000億元，到2022年要實現(xiàn)銷售1萬億元；“控規(guī)模”就是要嚴(yán)控土地儲備規(guī)模，實現(xiàn)土儲負(fù)增長，未來三年每年要降低3000萬平方米左右，到2022年降低到2億平方米左右；而“降負(fù)債”就是要把有息負(fù)債每年平均下降1500億元，到2022年要把總負(fù)債降到4000億元以下。
他認(rèn)定：“這一年對恒大來說是極其重要的一年，這是2020年開始，我們下大決心，同時有決心有信心，我們也信心有能力把負(fù)債、總負(fù)債及負(fù)債率實現(xiàn)大幅下降。”
在財報中，除地產(chǎn)主業(yè)，恒大著墨最多的便是汽車。2018年6月正式宣布進(jìn)軍后，恒大汽車迎來第一個完整財年。恒大在財報中提到，2019年公司在汽車產(chǎn)業(yè)投入147億，研發(fā)14款新車型；全國規(guī)劃有序充電建設(shè)社區(qū)418個，已完工154個。
預(yù)計2021和2022年兩年，合計投資在每年100億左右，總共在200億的水平；恒馳1計劃2020年亮相，恒馳全系列產(chǎn)品將從2021年陸續(xù)全面量產(chǎn)；廣東、上?；貙⒂?020年下半年竣工，2021年投產(chǎn)，首期規(guī)劃產(chǎn)能均為20萬輛。
但具體業(yè)績，恒大表示大健康產(chǎn)業(yè)及新能源汽車產(chǎn)業(yè)由本集團(tuán)的附屬公司恒大健康產(chǎn)業(yè)集團(tuán)有限公司規(guī)劃運營。3月22日，恒大健康發(fā)布盈利預(yù)警稱，2019年新能源汽車業(yè)務(wù)預(yù)計凈虧損32億元，次日股價下跌15.55%。
但恒大健康在年報及業(yè)績會均未提及汽車業(yè)務(wù)的虧損，只說公司年度虧損由上期的14億元上升至49億元，公司擁有人虧損總額為44億元，虧損主要系新能源汽車業(yè)務(wù)尚屬拓展投入階段，購買固定資產(chǎn)及設(shè)備，研發(fā)等相關(guān)費用及利息支出增加所致。
公司首席財務(wù)官潘大榮解釋稱，新能源汽車是產(chǎn)業(yè)周期和回報周期都比較長的一個行業(yè)：“虧損一定是階段性和暫時性的?？v觀全球，絕大部分的新能源汽車在初始投入階段都會出現(xiàn)不同程度的虧損。”
潘大榮所言只說對了一半，事實上，新能源汽車企業(yè)的虧損并不只存在于初始投入階段。根據(jù)招股書及財報，蔚來2016年虧損26億元，此后虧損逐年增加，2019年110億元；特斯拉2003年以來已連續(xù)16年虧損，累計虧損額度超50億美元。
值得一提的是，恒大似乎并不介意汽車業(yè)務(wù)的虧損。夏海鈞曾在2019上半年業(yè)績會上表示：“恒大造車要和政府講條件的，建模型和政府講支持條件，要土地，要汽車建設(shè)配套生活用地，讓土地項目產(chǎn)生的銷售收入和盈利覆蓋掉造車虧損。地產(chǎn)支持型產(chǎn)業(yè)發(fā)展，拿到大規(guī)模的土地配套支持汽車虧損。這是恒大在汽車產(chǎn)業(yè)的盈利模型也是核心競爭力。”
不過，潘大榮補(bǔ)充道，新能源汽車的全產(chǎn)業(yè)鏈布局完成之后，對于股權(quán)收購等資本性支出會大部分減少，到2021年，恒馳全系列產(chǎn)品陸續(xù)全年量產(chǎn)之后，整個經(jīng)營數(shù)據(jù)和財務(wù)指標(biāo)會有明顯的改善。目前，汽車業(yè)務(wù)已經(jīng)開始產(chǎn)生收入，2019年，新能源汽車共取得收入6.61億元，主要來自鋰電池銷售取得的收入。
潘大榮表示，力爭3到5年成為世界規(guī)模最大，實力最強(qiáng)的新能源汽車集團(tuán)。
（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 石萬佳）
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