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3月27日，融創(chuàng)中國（01918.HK，下稱“融創(chuàng)”）2019年業(yè)績發(fā)布會，董事局主席孫宏斌告訴投資者，新冠疫情尚未結束，并購團隊已經調研過一些標的，因算不過賬，基本都放棄了。
2019年國內地產行業(yè)最大兩筆收購案出自融創(chuàng)——年初斥資125.53億元，收購北京泛海國際項目與上海董家渡項目；年尾拿下成都環(huán)球世紀、時代環(huán)球，交易對價152.69億元，創(chuàng)造當年地產行業(yè)并購金額之最。
“2020年被我們內部定義為行業(yè)洗牌大年，可供并購優(yōu)質標的不是很多，我們（未來）會非常謹慎地去看、去挑好的，”孫宏斌說。
并購、拿地、規(guī)模驅動，是融創(chuàng)核心商業(yè)邏輯，描繪出起家天津、崛起為中國第四大房企的清晰路徑。2019財年，融創(chuàng)實現營業(yè)收入1693.2億元，同比增長36%；毛利414.1億元，同比增長約33%；實現歸母凈利潤260.3億元，同比增長57%，對應市值（截止3月27日）1746億元，位列行業(yè)第7位。
孫宏斌不再追求銷售規(guī)模驅動，“現在的銷售排名挺舒服了，我們希望利潤、品質上有好的排名。”
2019年初，孫宏斌就認為“拿地風險特別大”，但融創(chuàng)還是新增約1.34萬億的土儲貨值。中指院數據披露，融創(chuàng)當年拿地金額1000億元，同比增幅156.41%，排名國內房企第5位。
計入2020年至今的新增土地，融創(chuàng)土儲共計2.39億平方米，權益土地面積約1.53億平方米，對應貨值約3.07萬億元。
并購一直是融創(chuàng)獲得土儲的核心手段之一。
《棱鏡》自融創(chuàng)方面獲悉，在總計3.07萬億元的貨值中，超過60%的土儲通過并購方式獲??；在2019年新增的土儲中，6741億貨值系并購獲取，占比50%。
環(huán)融資產包（成都環(huán)球世紀、時代環(huán)球兩個項目）即案例之一，融創(chuàng)暨此鎖定6200億元以上的土儲貨值（可售物業(yè)超過95%），約90%的土儲位于成渝城市群及武漢、長沙、昆明等二線城市；其中確權土儲貨值超2200億元，平均成本不足1800元/平米。
中指院數據披露，2020年前兩個月，融創(chuàng)拿地金額僅70億元，在國內房企中排名第11位。該公司有意放緩拿地和并購的節(jié)奏。
關于當前土地市場，孫宏斌認為，1-2月份地價依舊堅挺，拍賣溢價率提高，“因為供地的就那么點城市，后續(xù)地價是否繼續(xù)漲，我不樂觀。融創(chuàng)土儲存量大、質量高，不需要在2-4月搶地。疫情過后，會有更多的并購機會，目前還不是最好的時候，都是16-17年拿地貴的企業(yè)，賬難算”。
土儲成本直接關系價格風險。
“一二線城市的風險在于地買貴了，一賣就虧，在南京蘇州杭州，很多房企地買貴了，銷量好一樣虧錢。”孫宏斌表示，三四線城市風險在于房價，所以2018年及2019年下半年，市場掉頭的向下時候，三四線價格波動特別大。
融創(chuàng)財報稱，現有82%以上的土儲位于一二線城市，平均土地成本與2018年基本持平，系4306元/平方米。
并購拓寬著融創(chuàng)的業(yè)務邊界。
“我們在地產、文旅、會議會展、物業(yè)服務這四大板塊，已經做到行業(yè)頭部。未來三到五年內，融創(chuàng)文化、醫(yī)療康養(yǎng)業(yè)務也要成為頭部。”2019年12月，孫宏斌在青島完成融創(chuàng)的“地產+”拼圖，這些業(yè)務板塊大多由并購而來。
盡管每個板塊都擁有萬億級的市場想象空間，被投資者寄予分拆上市想象，但地產主業(yè)依舊是融創(chuàng)的動力引擎。
財報顯示，融創(chuàng)2019年營收1693.2億元，同比增長35.7%，地產主業(yè)占據絕對權重，達到1594.7億元，文旅業(yè)務提升41%至28.5億元，其他業(yè)務收入（包括物業(yè)、辦公樓租賃及裝修服務）為69.93億元。
與同行業(yè)相比，融創(chuàng)物業(yè)服務板塊的收入規(guī)模僅次于萬科物業(yè)、碧桂園服務，但暫無分拆上市計劃。
對于愈發(fā)龐大的“地產+”業(yè)務，孫宏斌的課題是找到合適的管理者，并給予充分的信任。“融創(chuàng)是一個授權最充分的公司，我是權力最小的一個，包括項目判斷我也不做，就是在一線看看。”孫宏斌稱。
融創(chuàng)的地產主業(yè)包括華北、北京、上海、西南、東南、華中、華南區(qū)域七大區(qū)域公司，掌舵者無一例外，均追隨孫宏斌十多年之久。主業(yè)之外，還包括服務（物業(yè)）、文旅、文化、會議會展、醫(yī)療康養(yǎng)板塊。
“當業(yè)務規(guī)模不斷擴大，需要一個完善的授權體系，”孫宏斌對投資者表示，管理是融創(chuàng)的三大優(yōu)勢之一，“坐在總部的是無法指揮拿地的，7個區(qū)域一直有非常大的權力，公司從2017年下半年由區(qū)域集團向城市公司放權，經過兩年半的培育，現在58個城市公司有一半成熟了，每個城市公司管理10個項目。”
其他龍頭房企裁員之際，融創(chuàng)在員工規(guī)模上保持擴張態(tài)勢。截止2019年末，該公司擁有50834名員工，年內增加12794名員工，反映到行政開支上，增加12.6%至82.9億元。
銷售規(guī)模不再是融創(chuàng)的首要戰(zhàn)略。
在國內房企銷售排名中，融創(chuàng)2019年合約銷售額5562.1億元，同比增長20.7%，落后于碧桂園、萬科、恒大，位居第四名。雖然孫宏斌嘴上說“銷售排名沒有意思”，但他還是希望保持在前五這樣一個“舒服的位置”。
相對銷售排名而言，他更希望在利潤和產品上有好的排名 ，“利潤是第一位的。”2019年，融創(chuàng)實現毛利414.1億元，同比增長33%，權益持有人應占溢利260.3億元, 同比增長57.1%。
對于地產行業(yè)來說，利潤增長將愈發(fā)困難。
孫宏斌坦言，2018年12月后限價政策開始實施后，三四線城市房價波動比較大，一二線城市地價高企，項目虧損者眾，“2021和2022年結轉的都是2018、2019年的銷售額，加之疫情至少影響兩個月的竣工時間，因此全行業(yè)2020年、2021年利潤壓力都比較大。”
他同時說道，融創(chuàng)在融資成本、銷售費用、資本結構等方面存在調整空間。
截至2019年底，融創(chuàng)在手現金1257億元，保持充裕流動性同時，2020年上半年預計可售貨值超3400億元，還將貢獻經營現金流；2020上半年無剛性到期境內外債券，未付土地款較少。
融創(chuàng)的借貸總額由2018年末的2294.1億元，增加到2019年末的3222.75億元，這主要由于銷售物業(yè)開工面積增加、文旅城建設及營運等事項導致新增借貸有所增加，及因收購物業(yè)開發(fā)項目導致納入合并報表的借貸增加。
融創(chuàng)融資成本呈下降趨勢。1月7日，該公司新發(fā)行5.4億美元優(yōu)先票據，票息將至6.5%，將在2025年到期。
1月10日，融創(chuàng)以每股42.8港元配售1.87億股，凈募資80億港元，凈資產實現連續(xù)三年增長，截止2019年底為1141億元。得益于此，融創(chuàng)資產負債率連續(xù)三年呈下降趨勢。
“房住不炒的邏輯之下，房地產不能作為短期刺激經濟的手段，不能作為宏觀調控的一個工具。在這個邏輯之下，房企拼的是穩(wěn)健、均衡發(fā)展和綜合競爭力。”孫宏斌說。
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