張亞東掌舵的第一個完整財年，綠城交出了一份不錯的答卷。
3月23日，綠城中國發(fā)布2019年年報。報告顯示，2019年綠城集團取得總合同銷售人民幣2018億元，較去年增長29%；總合同銷售面積約1027萬平方米，同比增長26%。這樣的增速，不僅遠高于去年行業(yè)整體增速6.5%，在頭部房企中亦名列前茅。
在當(dāng)日的業(yè)績發(fā)布會上，張亞東還提出了2020年銷售2500億元、2025年銷售規(guī)模5000億元的目標。他還表示：“綠城的歷史上的一些情況，大家可能都比較清楚，如果說近幾年我們是在康復(fù)期，我們今年開始用三年，就是在健身期，再過三年，到2023年的時候，可能就變成了快速起跑期。”
張亞東坦言：“（現(xiàn)在）這種情況我相信不是你們愿意看到的，同時也不是我們臺上5位和其他管理層愿意看到的，所以希望大家再給我們時間，我們會努力工作。”
2019年年中，張亞東接受媒體采訪時稱：“2019年下半年，力爭達成全年2000億元銷售目標。”目前，這個目標已經(jīng)順利完成——2019年，綠城集團取得總合同銷售人民幣2018億元，較去年增長29%；總合同銷售面積約1027萬平方米，同比增長26%。
其中，浙江地區(qū)項目實現(xiàn)銷售收入人民幣266.50億元，占比49.0%，位居首位；山東地區(qū)項目實現(xiàn)物業(yè)銷售收入人民幣77.88億元，占比14.3%，位居第二；北京地區(qū)項目實現(xiàn)物業(yè)銷售收入人民幣60.32億元，占比11.1%，位居第三。
具體而言，2019年，綠城中國合同銷售超過人民幣50億元的單個城市達9個，其中杭州、寧波及北京分別錄得合同銷售超過人民幣100億元。單盤銷售金額超過人民幣30億元的項目達9個，其中西安全運村、杭州曉風(fēng)印月表現(xiàn)尤為突出，銷售金額均逾人民幣60億元。
2019年，綠城中國投資項目整體去化率68%，其中一二線城市去化率達70%。新增房源去化率突出，高達71%。其中杭州曉風(fēng)印月、西安全運村、南通蘭園等熱門新推房源銷售十分火爆，推出即售罄。同時，針對難銷長庫存房源開展「春耕行動」、「秋收行動」、「綠粉狂歡季」等專項活動，實現(xiàn)去化約人民幣60億元?？傮w銷售回款率維持在87%的高水平，現(xiàn)金回流加快。
與此同時，2019年，為促進銷售，綠城中國銷售開支同比增長13.1%至人民幣18億元，其中營銷活動費用為房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)產(chǎn)生的銷售費用中最大單一支出，2019年該項費用近10億元，同比上升12.3%。
不過，在效率方面有所提升，2019年人均銷售金額提升至人民幣8430萬元，同比增長34%，營銷費率同比下降18%；同時從拿地到開工、開盤、歸還股東投入及交付的周期，分別提速10%、12%、2%及7%。
財報顯示，2020年，綠城集團預(yù)計整體可售貨源約1696萬平方米，整體可售金額約為人民幣3583億元。初戰(zhàn)告捷的張亞東，在業(yè)績會上表示，綠城中國2020年銷售目標為2500億元，到2025年實現(xiàn)銷售規(guī)模5000億，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)重資產(chǎn)部分實現(xiàn)3500億，輕資產(chǎn)代建業(yè)務(wù)部分實現(xiàn)1500億，綠城業(yè)績平均每年以15%的速度增長。
不過，綠城中國在收入方面的成績略顯遜色。2019年，公司共錄得收入人民幣616億元，較去年僅增長2.1%。究其原因，應(yīng)該是物業(yè)銷售收入544億元，較2018年的553億元減少2%，綠城解釋稱，主要是前幾年自投項目銷售增長放緩所致。
值得注意的是，2019年，綠城中國主業(yè)之外的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)表現(xiàn)則十分亮眼。例如2019年，綠城設(shè)計及裝修業(yè)務(wù)、項目管理業(yè)務(wù)收入分別為28億元、18億元，在總收入中分別占比5%、3%。
綠城各業(yè)務(wù)收入
財報顯示，2019年，集團項目管理服務(wù)收入較2018年增長33.9%，代建管理項目于2019年累計取得合同銷售面積約505萬平方米，合同銷售金額約人民幣664億元，全年新增項目72個。截至2019年底，代建管理項目合計達260個，總建筑面積約6754萬平方米，預(yù)計總可售金額約人民幣3689億元。
綠城在財報中稱，隨著代建業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴大，行業(yè)領(lǐng)軍者地位更加鞏固，盈利能力逐年穩(wěn)步向上，將持續(xù)提升輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)對本集團的利潤貢獻。
值得注意的是，2017年，綠城便已啟動代建業(yè)務(wù)上市。2月28日晚間，綠城中國公告宣布分拆綠城管理并于聯(lián)交所主板獨立上市，并緊隨其后發(fā)布招股書。
招股書顯示，截至2019年9月30日，綠城管理在中國25個省、直轄市及自治區(qū)的84座城市，以及柬埔寨一座城市擁有262個代建項目，管理總建筑面積為6850萬平方米。其中，一二線城市管理面積為2812.3萬平方米，三四線的管理面積為4004.4萬平方米。戴德梁行的估算，上述代建項目已有估計總銷售價值約3570億元。
2017年、2018年及截至2018及2019年9月30日止九個月，綠城管理分別錄得營收10.16億元、14.81億元、11.28億元及15.13億元，期內(nèi)所得利潤為2.57億元、3.63億元、2.37億元及2.96億元。以此計算，凈利率分別為25.2%、24.5%、21%及19.56%，高于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的凈利潤。
分拆完成后，綠城管理將繼續(xù)為綠城中國的附屬公司，且綠城中國將繼續(xù)將綠城管理的所有資產(chǎn)、負債和收益表項目合并入賬。而招股書數(shù)據(jù)顯示，近幾年綠城管理的銷售業(yè)績在其總銷售額的比例均保持在30%以上。
利潤方面，2019年，綠城中國股東應(yīng)占利潤人民幣24.80億元，同比增長147.3%；股東應(yīng)占核心凈利潤人民幣43.36億元，較去年上升14.2%。綠城中國解釋稱，利潤上漲的原因是毛利率的增加——2019年，綠城中國毛利率為25.4%，較2018年的22.8%有小幅增長。
綠城中國進一步解釋稱，物業(yè)銷售毛利率由2018年的21.3%上升至24.8%，主要是因為本年度物業(yè)銷售占比居于前列的杭州金麟府、海南藍灣小鎮(zhèn)、臺州寧江明月、杭州桃源小鎮(zhèn)等產(chǎn)品適配性受到市場充分認可，品牌溢價得以體現(xiàn)，銷售毛利率較高。
值得注意的是，2019年已經(jīng)是綠城連續(xù)第三年計提資產(chǎn)減值撥備，分別計提9.9億元、17億元、13億元，這對綠城的利潤造成了較大稀釋，引發(fā)投資人不滿。對此，張亞東張亞東回復(fù)稱：“我代表綠城中國誠懇地表示致歉，但是這是改變不了的，這個過程一定要花時間來進行轉(zhuǎn)變，我們都希望有一個好的成果呈現(xiàn)，但是這是沒有辦法的。”
他進一步解釋稱：“去年在香港業(yè)績發(fā)布會的時候，有人問我遇到的最痛苦的問題是什么，我當(dāng)時回答說，最痛苦的就是改變不了過去。撥備減值的目的就是為了這個公司發(fā)展，并且之前報告的情況已經(jīng)說到，我們大部分的問題已經(jīng)一次性得到解決，一小部分問題正在解決。”
張亞東表示：“我在之前還說了一句話，現(xiàn)在所有的問題我們底數(shù)清楚，新出現(xiàn)的問題幾乎沒有，這是我今天作為綠城中國主席、行政總裁非常負責(zé)任地跟大家說，新出現(xiàn)的問題可能在三年后會展現(xiàn)出來，但是現(xiàn)在可以確切地跟大家說，幾乎沒有新問題。所以我現(xiàn)在最關(guān)注的不是銷售額，而是利潤。這一塊必須是處理歷史遺留問題，必須面對歷史上原來的基礎(chǔ)。”
隨后，張亞東再次道歉：“業(yè)績沒有達到大家原來的預(yù)期，但是這種情況我相信不是你們愿意看到的，同時也不是我們臺上5位和其他管理層愿意看到的，所以希望大家再給我們時間，我們會努力工作。另外你們可能更關(guān)心的是未來會出現(xiàn)什么情況，我不敢百分之百地肯定，我想簡單來說，新的事基本不會再出現(xiàn)，老的事我們逐漸會解決，現(xiàn)在正在解決的過程中。”
在前文提到的采訪中，張亞東還提到了另一個2000億——2019年下半年，綠城中國將通過加大參與招拍掛和收并購力度，力爭達成全年新增貨值2000億元。這體現(xiàn)出，2019年張亞東已經(jīng)開始帶領(lǐng)綠城重新邁開步伐，而這一目標也順利實現(xiàn)。
2019年，綠城集團新增項目共計54個，總建筑面積約為1236萬平方米，其中收并購項目17個，包括上海新湖明珠城、西安桂語蘭庭等優(yōu)質(zhì)項目，收購項目貨值同比增長332%。
2019年，綠城集團在土地方面共支出收購金額約人民幣691億元，權(quán)益支付金額約為人民幣523億元；預(yù)計新增可售金額達人民幣2057億元，創(chuàng)綠城中國新增投資貨值歷史新高，其中歸屬于綠城權(quán)益約人民幣1086億元，新增土地平均樓面價約每平方米人民幣6923元。
從地域分布看，新增土儲主要集中在杭州、寧波、蘇州、西安、合肥、廣州等一二線核心城市，可售貨值占比達76%；從區(qū)域分布看，長三角作為戰(zhàn)略重點區(qū)域，可售貨值占比達60%；珠三角及成渝地區(qū)亦逐步扎根，可售貨值占比累計達10%，進一步擴大深耕區(qū)域，有效提升未來抗風(fēng)險能力。此外，新增貨值周轉(zhuǎn)效率明顯提升，預(yù)期42%的可售貨值將于2020年轉(zhuǎn)化，同比增長8個百分點。
截至2019年底，綠城集團共有土地儲備項目142個（包括在建及待建），總建筑面積約3873萬平方米，其中按照權(quán)益計算約為2240萬平方米；總可售面積約為2648萬平方米，權(quán)益可售面積約為1521萬平方米；樓面地價平均成本約為每平方米人民幣6,119元。其中一二線城市的土地儲備總可售貨值占比達73%。
而2020年，財報提到，公司將繼續(xù)加大收并購力度、大力開展特色業(yè)務(wù)并提升招拍掛投資力度與質(zhì)量。目前看來，綠城中國也的確是這樣做的。
2月18日，北京土拍成交3宗地塊，總成交價87.13億元，其中兩塊都被綠城收入囊中——大興區(qū)舊宮鎮(zhèn)地塊總價67億元，溢價率34%；通州區(qū)臺湖鎮(zhèn)亦莊新城站前區(qū)地塊總價13.48億元，溢價率49.78%。對此，財經(jīng)評論員嚴躍進表示，這客觀上說明了當(dāng)前部分房企拿地的熱度，也有助于改變市場的預(yù)期。
“在近期各類房企觀望坐等復(fù)工的時候，部分房企已經(jīng)積極行動起來，充分說明其對于土地市場的看好。實際上此類房企的拿地，也很大程度上說明做規(guī)模的迫切程度。另外雖然市場在降溫，但是不一定意味著后續(xù)市場會惡化，實際上后續(xù)市場依然有反彈的空間。就近期的拿地房企來看，在大家過于悲觀的時候，就已經(jīng)主動出擊，繼續(xù)說明看好2020年優(yōu)質(zhì)城市的土地投資市場。”嚴躍進分析道。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2020年前兩個月，受疫情影響，多個城市土地出讓暫緩，全國土地市場成交體量大幅回落，2月甚至降至近一年來的最低水平。整體而言，不到二成房企貨值超過200億，接近三成企業(yè)未拿地，綠城卻憑借586億元的新增貨值位列業(yè)內(nèi)第一。
在業(yè)績會上，張亞東提出，綠城2020年將新增2500億元貨值，他還表示：“今年收并購的機會可能會比較多，坦率來說現(xiàn)在我們也正在談，我們也高度關(guān)注這項工作，今年希望加大這方面的工作。” 執(zhí)行董事兼執(zhí)行總裁郭佳峰則表示：“亞東總也多次指示我們班子，在這么一個機會下面，可能會有相對比日常年份多的機會，我們也很重視，但是也小心地往前走。”
為了買地，綠城中國的發(fā)債規(guī)模相應(yīng)擴大，2019年共完成境內(nèi)公開發(fā)債共人民幣180.62億元，2020年開年更是發(fā)行了一筆不超過170億元的公司債，目前募資計劃已獲上交所受理。
不過，中交集團入主后，綠城中國的資金成本成為了一大優(yōu)勢。2019年境內(nèi)平均利息成本為4.48%，，較2018年下降0.98個百分點；總借貸加權(quán)平均利息成本為5.3%，較2018年的5.4%下降0.1個百分點，均為業(yè)內(nèi)較低水平。
同時，截至2019年底，公司一年內(nèi)到期借貸余額為人民幣349.41億元，占總借貸的36.6%，銀行存款及現(xiàn)金（包括抵押銀行存款）為人民幣518.94億元（2018年底為人民幣482.19億元），現(xiàn)金流充裕，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理。不過，凈資產(chǎn)負債率由2018年底的55.3%上升至63.2%，但保持在合理水平。
（本文首發(fā)鈦媒體APP，作者 | 石萬佳，編輯 | 曹天鵬）
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