從春節(jié)放假以來(lái)，北京鏈家青塔大區(qū)假日風(fēng)景西門(mén)店的租賃經(jīng)紀(jì)人楊靜云一直在家上班。
楊靜云對(duì)鈦媒體表示，過(guò)年期間由于疫情防控，客戶(hù)看好的小區(qū)封閉，禁止經(jīng)紀(jì)人與外來(lái)客戶(hù)拜訪(fǎng)，所以無(wú)法完成線(xiàn)下帶看。
1月下旬開(kāi)始，就有多個(gè)城市的中介門(mén)店暫停營(yíng)業(yè)。1月27日，杭州要求各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目售樓現(xiàn)場(chǎng)、房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)門(mén)店、房產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，在2月8日之前一律暫停營(yíng)業(yè)；北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)也曾在1月底發(fā)布倡議，2月9日24時(shí)前暫停經(jīng)紀(jì)門(mén)店經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
實(shí)際上，由于突發(fā)的疫情，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體受挫，而房產(chǎn)中介們也被殃及。除了經(jīng)紀(jì)公司現(xiàn)金流的壓力, 房產(chǎn)中介最擔(dān)心的還是離職率的攀升。
一位業(yè)內(nèi)人士向鈦媒體表示，超70%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(店?yáng)|和品牌)認(rèn)為此次疫情疊加春節(jié)假期，激化交易停擺、收入顯著減少與門(mén)店租金和人工成本的剛性支出的矛盾，現(xiàn)金流短缺，同時(shí)市場(chǎng)低迷，人員大量向其他行業(yè)流失，經(jīng)紀(jì)人的招聘難度增大。
貝殼研究院聯(lián)合中房經(jīng)聯(lián)發(fā)起《2020年新型冠狀病毒對(duì)中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)影響》的調(diào)查報(bào)告也顯示，在無(wú)交易狀態(tài)下，三成中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)有資金撐不住2個(gè)月，七成明確表示撐不過(guò)半年，八成經(jīng)紀(jì)公司處境艱難。
“當(dāng)前因?yàn)槲錆h疫情原因，只能在家辦公”，陳進(jìn)魁是武漢德佑的一名店?yáng)|，疫情蔓延后公司在職員工96名不得不在家居家隔離。
根據(jù)貝殼研究院的監(jiān)測(cè)，年初新房銷(xiāo)售下滑明顯。貝殼研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的20城2020年春節(jié)假期結(jié)束后的七天內(nèi)新房銷(xiāo)售套數(shù)由2019年的1.5萬(wàn)余套的水平降至800余套。同時(shí)，2020年1月重點(diǎn)城市二手房市場(chǎng)成交量大幅減少，新增需求與供給均大幅回落，房源成交周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)，北京二手房買(mǎi)賣(mài)雙方成交周期分別達(dá)到129天和94天，均達(dá)到歷史的高點(diǎn)。
同時(shí)，貝殼研究院方面對(duì)鈦媒體透露，1月份鏈家18城二手房成交量環(huán)比下降38%。2019年春節(jié)所在月份2月比1月成交量環(huán)比下降是29.8%，，意味著今年春節(jié)所在月份的成交量降幅明顯比去年擴(kuò)大。
新冠疫情對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售的影響預(yù)測(cè) 來(lái)源：貝殼研究院
以北京的二手房市場(chǎng)為例，鈦媒體了解到，2020年1-2月北京二手房網(wǎng)簽量約11852套，同比下降28.5%。2月北京二手房網(wǎng)簽量約3298套，環(huán)比下降61.4%，同比下降45.9%。1-2月北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交量同比下降約57.8%。
受新冠肺炎疫情影響，二手中介機(jī)構(gòu)暫停對(duì)外營(yíng)業(yè)，客戶(hù)看房熱情減弱，整個(gè)市場(chǎng)幾乎陷入成交冰凍期，均價(jià)亦難維持上行趨勢(shì)，2月二手房成交均價(jià)54342元/平，環(huán)比下跌8.2%，同比下跌9.3%。
而數(shù)據(jù)顯示，業(yè)主端的情緒也比較低迷，2月新增房源掛牌均價(jià)環(huán)比下跌3.9%，調(diào)價(jià)中降價(jià)次數(shù)占比環(huán)比提高5.4個(gè)百分點(diǎn)至92%，成交周期環(huán)比拉長(zhǎng)24天至153天，達(dá)到歷史高位水平。
此前，經(jīng)過(guò)各地的調(diào)控，2018、2019年兩年，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入到一個(gè)平穩(wěn)期。但受春節(jié)假期疊加新型冠狀病毒疫情影響，市場(chǎng)新增供需雙降。
根據(jù)貝殼找房提供的數(shù)據(jù)，2月北京新增房源量環(huán)比下降53.4%，新增客源量環(huán)比下降0.9%，新增帶看量環(huán)比下降93.6%。而這樣的市場(chǎng)環(huán)境對(duì)依仗線(xiàn)下的房產(chǎn)中介來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是災(zāi)難性的。
半年前剛剛創(chuàng)業(yè)，陳進(jìn)魁原本期待年后的小陽(yáng)春可以讓團(tuán)隊(duì)更進(jìn)一步，但突如其來(lái)的疫情讓他感到了不少壓力。
相比較房企，房產(chǎn)中介們債務(wù)壓力與現(xiàn)金流壓力小一些。不過(guò)，對(duì)他們而言，如何盡可能的減少人才流失，維持團(tuán)隊(duì)競(jìng)爭(zhēng)力才是關(guān)鍵。
陳進(jìn)魁坦言，團(tuán)隊(duì)是有底薪制的薪資模式，以往傳統(tǒng)的第一季度現(xiàn)金流就稍微會(huì)緊張，隨后很快就能緩解。但如今的形勢(shì)下，由于堅(jiān)持給員工發(fā)放生活的基礎(chǔ)保障，他的門(mén)店在未來(lái)1-2個(gè)月內(nèi)現(xiàn)金流壓力會(huì)比較大。
日前，貝殼研究院聯(lián)合中房經(jīng)聯(lián)發(fā)起《2020年新型冠狀病毒對(duì)中國(guó)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)影響》的問(wèn)卷調(diào)查。其中，受訪(fǎng)專(zhuān)家主流判斷一季度市場(chǎng)交易量將下滑，市場(chǎng)在疫情過(guò)后仍將持續(xù)低迷。
而超70%的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(店?yáng)|和品牌)認(rèn)為此次疫情疊加春節(jié)假期，激化交易停擺、收入顯著減少與門(mén)店租金和人工成本的剛性支出的矛盾，現(xiàn)金流短缺，同時(shí)市場(chǎng)低迷，人員大量向其他行業(yè)流失，經(jīng)紀(jì)人的招聘難度增大。在無(wú)交易狀態(tài)下，三成中介機(jī)構(gòu)現(xiàn)有資金撐不住2個(gè)月，七成明確表示撐不過(guò)半年，八成經(jīng)紀(jì)公司處境艱難。
同時(shí)，經(jīng)紀(jì)人作業(yè)受明顯影響，八成經(jīng)紀(jì)公司處境艱難。這份調(diào)查顯示，接近九成經(jīng)紀(jì)人開(kāi)展業(yè)務(wù)受到明顯影響，超六成認(rèn)為其撐不過(guò)6個(gè)月，但從業(yè)時(shí)間越長(zhǎng)，經(jīng)紀(jì)人行業(yè)信心越充足。
受到疫情波及，73%經(jīng)紀(jì)人表示由于無(wú)法正常開(kāi)展帶看、匹配、撮合，擔(dān)憂(yōu)作業(yè)難度將增大，加之經(jīng)紀(jì)人普遍為流動(dòng)人口，67%經(jīng)紀(jì)人表示回崗難度增大，因此超一半經(jīng)紀(jì)人預(yù)期收入將顯著減少，無(wú)交易情形下，約六成經(jīng)紀(jì)人無(wú)法堅(jiān)持半年。
貝殼研究院首席分析師許小樂(lè)對(duì)鈦媒體表示，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的流失率本來(lái)就不低，特別是入職半年的年輕人。“疫情蔓延意味著半年沒(méi)有多少收入，如果無(wú)法開(kāi)單的話(huà)，經(jīng)紀(jì)人的流失率會(huì)更高”。
現(xiàn)金流吃緊、人員流失加劇，能否解決這個(gè)問(wèn)題，是房產(chǎn)中介們存活下去的關(guān)鍵。
吉祥億家經(jīng)紀(jì)人孫乾在等待了近三個(gè)月后，終于開(kāi)了租賃業(yè)務(wù)的第一單。但與以往不同，孫乾這單租賃業(yè)務(wù)訂單是在線(xiàn)上簽約的。
孫乾告訴鈦媒體，這單的客戶(hù)為了更好地照顧懷孕即將生產(chǎn)的老婆。由于疫情期間醫(yī)院不讓送外賣(mài)，客戶(hù)想在醫(yī)院附近租房照顧。當(dāng)客戶(hù)在業(yè)主群發(fā)布消息后，孫乾正好有一套合適的房源，客戶(hù)了解房源基本信息后，當(dāng)天便有了下單意向，由于出門(mén)不便，孫乾和客戶(hù)不到一小時(shí)就完成了在線(xiàn)簽約，簽訂電子合同，即時(shí)完成物業(yè)交割。
“我剛?cè)肼毥?jīng)紀(jì)人這行也沒(méi)多久，很多東西都不太會(huì)，前期其實(shí)也沒(méi)太關(guān)注貝殼的線(xiàn)上化功能，覺(jué)得沒(méi)啥用”，孫乾坦言，疫情爆發(fā)后，為了盡快開(kāi)單，自己開(kāi)始在貝殼經(jīng)紀(jì)學(xué)院線(xiàn)上網(wǎng)課進(jìn)行學(xué)習(xí)，在充分了解在線(xiàn)簽約流程后，這個(gè)功能竟然在兩天內(nèi)就被孫乾派上了用場(chǎng)。
“現(xiàn)階段也是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司難能可貴的窗口期”。許小樂(lè)在接受鈦媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)節(jié)奏，創(chuàng)新發(fā)展的最好時(shí)機(jī)。疫情期間，很多房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的玩家都開(kāi)始嘗試到線(xiàn)上渠道銷(xiāo)售，打起了“無(wú)接觸售房”的噱頭：
目前，各大房企紛紛推出線(xiàn)上售樓處、直播看房、特價(jià)優(yōu)惠等措施。包括恒大、富力、萬(wàn)科、碧桂園、融創(chuàng)、美的置業(yè)、佳兆業(yè)、龍湖、保利、陽(yáng)光城等多家頭部房企，都通過(guò)線(xiàn)上售樓處開(kāi)啟線(xiàn)上優(yōu)惠促銷(xiāo)。
一直做實(shí)物電商的淘寶也為全國(guó)近百個(gè)城市的5000多位房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)開(kāi)通渠道，幫助他們?cè)谔詫氈辈ド?ldquo;云賣(mài)房”。
2月18日，貝殼找房針對(duì)新房業(yè)務(wù)，正式推出涵蓋VR看房、VR帶看、在線(xiàn)認(rèn)購(gòu)、無(wú)理由退房、在線(xiàn)退款、交易可視化等多個(gè)功能的“VR售樓部”，為購(gòu)房者提供看房、選房、認(rèn)購(gòu)的一站式線(xiàn)上購(gòu)房服務(wù)。
2月22日，融創(chuàng)御河宸院成為全國(guó)首個(gè)VR售樓部開(kāi)售的先行者。作為西安2020年第一個(gè)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目，在62個(gè)小時(shí)內(nèi)，項(xiàng)目累計(jì)帶看5766組，認(rèn)籌2136套，最終，實(shí)現(xiàn)了開(kāi)盤(pán)8分16秒認(rèn)購(gòu)1068套的銷(xiāo)售記錄。
事實(shí)上，此前行業(yè)的線(xiàn)上化速度過(guò)慢，行業(yè)線(xiàn)上營(yíng)銷(xiāo)僅作為簡(jiǎn)單展示，極度依賴(lài)線(xiàn)下實(shí)地看房、定房，線(xiàn)上的價(jià)值并沒(méi)有得到充分挖掘。
以二手房交易為例。二手房交易從簽約到過(guò)戶(hù)，要?dú)v經(jīng)10余個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，提交20多種材料，涉及買(mǎi)賣(mài)方、經(jīng)紀(jì)方、交易人員、房管局、稅務(wù)局、銀行、物業(yè)等多個(gè)角色和組織，全國(guó)平均辦理周期長(zhǎng)達(dá)60天。交易過(guò)程中事項(xiàng)復(fù)雜、進(jìn)度信息不透明、資金安全風(fēng)險(xiǎn)高是普遍問(wèn)題。
顯然，如果單純的按照傳統(tǒng)的購(gòu)房交易流程，在當(dāng)前的形勢(shì)下，行業(yè)很難在短時(shí)間內(nèi)恢復(fù)元?dú)猓矡o(wú)法滿(mǎn)足用戶(hù)的購(gòu)房需求。
孫乾對(duì)鈦媒體表示，不光是中介機(jī)構(gòu)，過(guò)去開(kāi)發(fā)商不太重視線(xiàn)上這一塊，互動(dòng)少，還存在假房源等問(wèn)題，線(xiàn)上售樓處效果沒(méi)有實(shí)現(xiàn)。“這次疫情影響，讓開(kāi)發(fā)商、中介都走上線(xiàn)上，產(chǎn)生了類(lèi)似新零售的新模式，給開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用帶來(lái)一定節(jié)約。”
客觀的說(shuō)，無(wú)論買(mǎi)房還是租賃，線(xiàn)下都是必不可少的環(huán)節(jié)。但疫情之下，也倒逼企業(yè)們重新審視線(xiàn)上化的價(jià)值。
“貝殼始終認(rèn)為，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)行業(yè)的線(xiàn)上化、互聯(lián)網(wǎng)化，是未來(lái)不可阻擋的方向。”許小樂(lè)認(rèn)為，如今簡(jiǎn)單的線(xiàn)上化肯定是不夠的，實(shí)現(xiàn)居住服務(wù)行業(yè)的數(shù)字化，包括物的數(shù)字化、人的數(shù)字化和流程的數(shù)字化，才應(yīng)該是行業(yè)努力的方向。（本文首發(fā)鈦媒體，作者 | 高夢(mèng)陽(yáng)）
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