太陽宮愛琴海，圖片來源@大眾點評
鈦媒體注：本文來自于界面新聞，作者為傅林林，鈦媒體經(jīng)授權發(fā)布。
北京的凜冬已至，坐落在北京太陽宮的愛琴海購物公園卻挺不過這個冬天了。
盡管商戶們早已被告知即將閉店，但愛琴海正式發(fā)出的通知已經(jīng)到了11月28日。
當時的閉店通知顯示，因業(yè)主方收回物業(yè)，租賃合同終止，愛琴海購物公園將于2020年2月29日終止營業(yè)，在終止營業(yè)前，愛琴海購物公園將正常運營，但店內(nèi)部分商戶將于12月31日，陸續(xù)停止運營。
現(xiàn)場工作人員向界面新聞表示：“未來這里會成為寫字樓，而愛琴海購物公園將轉(zhuǎn)戰(zhàn)大興“，該工作人員所指的是位于大興區(qū)的世界之花假日廣場的愛琴海。
從2013年開業(yè)至今，愛琴海購物公園給附近居民帶來了極大的便利，但由于業(yè)主方得不到較高回報，很難繼續(xù)。在商業(yè)較為缺乏的太陽宮商圈，愛琴海的閉店會讓這個商圈更顯尷尬。
出10號線芍藥居地鐵站，再步行將近1公里才能到達愛琴海購物公園，如果選擇共享單車則要方便許多，大概3到5分鐘就能到達。
在此前項目的介紹中，建筑外立面是一大亮點，“項目運營者采用充滿未來感并能提升外立面亮度的玻璃材質(zhì)，打造一個折射著海藍色光芒，燦若星辰的唯美建筑，讓人在三環(huán)上一眼就能發(fā)現(xiàn)它。而愛琴海在外立面的設計中，還增加了夜晚燈光的設置，每晚愛琴海外立面即被數(shù)千顆LED彩燈點亮，整個墻體化身一張彩色幕布，閃現(xiàn)著不同的美麗畫卷，引人入勝，浪漫非常。”
但在如今北京冬日蕭瑟的日光下，工人們正在拆除外立面的玻璃，曾經(jīng)炫目的玻璃幕墻將不復存在。
整個項目地上6層，地下一層，臨近閉店，商場開的門也不多，一樓的人流量還算不錯，幾家連鎖餐飲以及品牌零售店都在打折，吸引了不少消費者，不過在一樓的很多空場地，竟然擺起了大量小商品攤位，與整個商業(yè)的氛圍格格不入。
當然，顧客還能從一樓看到當初設計的用心，歐式裝潢的噴泉、水池、階梯等景致之前吸引了很多顧客打卡，但有些也顯得不倫不類，比如一樓的噴泉本身營造的是歐式風格，但水池里面又加入了一些當年流行一時的旅行青蛙的雕塑，看起來仿佛是運營者為了追趕熱點而作出的調(diào)整。
逐漸往上走，人流量就漸少，二樓的零售布局混亂，除了時裝外，還有美甲店、足療店等業(yè)態(tài)混雜。三層則是兒童主題區(qū)域，與下面等零售與上層等餐飲比，兒童區(qū)域顯得更加冷清。
四至六層是特色餐飲區(qū)域，也是該項目主打的區(qū)域，根據(jù)此前的項目介紹，餐飲區(qū)域共2萬余平米，60多家人氣品牌餐飲，外婆家、雕爺牛腩、青年餐廳、將太無二、火爐火、西貝莜面村、站點披薩等眾多一線餐飲品牌的入駐。
大比例的餐飲業(yè)態(tài)確實也給愛琴海帶來了人流量，負一樓的永輝超市也給周邊居民帶來了便利，但綜合來看，整個商業(yè)的特點并不鮮明，差異化不足，盡管在2013年開業(yè)的時候有很多網(wǎng)紅亮點，但6年之后，在實體商業(yè)競爭激烈的當下，愛琴海確實有些過時，只是對周邊居民來說能滿足大部分需求。
太陽宮愛琴海于2013年10月26日開業(yè)，總面積約為13萬平方米，在開業(yè)時與老牌百貨太陽宮百盛緊鄰，為了錯位經(jīng)營，當時愛琴海并沒有引進化妝品、百貨類業(yè)態(tài)，而是主攻餐飲和兒童娛樂等體驗型業(yè)態(tài)。
這在當時也是符合趨勢的選擇。彼時，零售業(yè)態(tài)正遭受來自電商的挑戰(zhàn)，很多商業(yè)都在進行一場以服裝、化妝品等零售業(yè)態(tài)為主的“瘦身”計劃，轉(zhuǎn)而發(fā)力餐飲業(yè)態(tài)，將此作為商場亮點，希望借助餐飲帶來的高人氣拉動商場銷售。
但是，餐飲并不能提供較高的租金回報，這也使得愛琴海再次進行業(yè)態(tài)調(diào)整，2016年太陽宮百盛閉店，太陽宮愛琴海就勢展開升級改造，引入特色零售店、打造IP活動。
太陽宮愛琴海單店的銷售額表現(xiàn)也從2016年至今維持在近30%的漲幅左右。
但目前看來，這樣的漲幅并未給業(yè)主方帶來較高收益。根據(jù)騰訊一線的報道，業(yè)主方雙全地產(chǎn)之所以出售愛琴海購物公園，是因為作為地區(qū)性地產(chǎn)開發(fā)商，雙全地產(chǎn)本身沒有商業(yè)運營能力，租賃給運營平臺星凱愛琴海后，收益平平。
CBRE華北區(qū)研究部主管孫祖天向界面新聞表示，開發(fā)商在考慮項目功能定位時會綜合考慮投入和產(chǎn)出，項目當前的運營表現(xiàn)不是決策改造調(diào)整方向的唯一標準。
太陽宮商圈聚集大量中高收入家庭，對零售、體驗和配套綜合的大型購物中心需求旺盛，但體驗業(yè)態(tài)租戶租金貢獻相對較低，零售物業(yè)經(jīng)營門檻和成本高于寫字樓，而且太陽宮商圈又同時處于燕莎商務區(qū)邊緣且緊鄰三環(huán)，辦公需求亦突出，這些因素在開發(fā)商決策定位調(diào)整時都是關鍵的考慮因素。
據(jù)報道，愛琴海購物公園的接盤方為商業(yè)地產(chǎn)私募股權基金高和資本，新業(yè)主前期會對愛琴海購物公園進行重新改造，之后再考慮是否進行地產(chǎn)證券化。
自2013年北京太陽宮愛琴海購物公園開業(yè)以來，作為紅星美凱龍旗下進行城市綜合體及商業(yè)購物中心籌建、招商、運營的管理平臺，這家獨立運營的公司在今年初正式更名為“愛琴海商業(yè)集團”。
作為紅星美凱龍輕資產(chǎn)模式運營的樣本，太陽宮愛琴海被傾注了不少心血，北京之后，全國相繼開業(yè)的愛琴海購物中心接近30個。
愛琴海商業(yè)集團CEO兼總裁張華容在2018年接受媒體采訪時就表示，在已拓展的70余個項目中，輕資產(chǎn)項目比例約為50%，隨著輕資產(chǎn)模式的逐步成熟，未來這一數(shù)據(jù)還會發(fā)生變化。
愛琴海商業(yè)對外公布的目標是到2020年覆蓋100家購物中心。但以北京這個樣本項目的表現(xiàn)來看，這一擴張計劃似乎并不順利。
太陽宮商圈地處東北三環(huán)，東臨十字口村，西連土角樓，南靠西壩河村，北鄰芍藥居，該區(qū)域的商業(yè)非常零散化，商圈經(jīng)濟一直不溫不火，多個商業(yè)項目的加入并未對附近傳統(tǒng)的燕莎商圈造成重大威脅。
此前，該商圈內(nèi)主要的商業(yè)有百盛購物中心、愛琴海購物公園以及凱德MALL。緊鄰太陽宮愛琴海旁邊是大眾公司寫字樓，也曾經(jīng)是百盛購物中心。
太陽宮百盛購物中心定位稍微高端一些，目前場內(nèi)還有Armani、Dior、雅戈爾、金利來、哈根達斯、子苞米等國際國內(nèi)知名和設計師品牌，這與周邊客群定位有一定差異。
之后百盛也對業(yè)態(tài)進行調(diào)整，使其更加親民，在2016年，太陽宮百盛購物中心迫于虧損的壓力，從而終止運營，由雙全房地產(chǎn)改為寫字樓運營。
2012年，凱德MALL·太陽宮開業(yè)，該購物中心為應對太陽宮商圈內(nèi)餐飲設施較少的現(xiàn)狀，將餐飲業(yè)態(tài)比例增至40%。業(yè)內(nèi)人士表示，凱德MALL·太陽宮店加大餐飲業(yè)比例是無奈之舉，項目位于京城高速和三環(huán)交界處，交通比較不方便，客流量較少，只能以餐飲吸引人氣。
而愛琴海的閉店讓這個商圈的主要商業(yè)三去其二，太陽宮的商業(yè)地位顯得更加尷尬。
縱觀整個太陽宮商圈，交通不便利是其外在的硬傷，上述的商業(yè)中，只有凱德MALL與地鐵相連，愛琴海出了地鐵還要走10多分鐘，而從凱德MALL到愛琴海步行也要15分鐘，公交車要兩站，對于商圈的打造不利。
另外，區(qū)域內(nèi)的各個商業(yè)大多比較老舊，運營都有一定的問題，曾經(jīng)愛琴海的開業(yè)被外界認為是彌補了太陽宮商圈內(nèi)體驗式消費，但最終也逃不過閉店的命運。
對于愛琴海的閉店，城智更新研究院院長陳方勇向界面新聞表示，那個地方從商業(yè)講基本基本上是死地，以快速路為邊界，那塊是太陽宮的邊角，同時又是高架橋的底下，有人流但全是過路客流。
而針對太陽宮商圈一直不溫不火的現(xiàn)狀，原21世紀不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔表示：“太陽宮商圈發(fā)展不起來有三個原因，一是太陽宮的位置屬于傳統(tǒng)的居住區(qū)，因此當?shù)鼐幼∪巳喊滋鞂⑼庋訌亩鴮е氯肆鞑蛔?，人氣不旺；二是太陽宮商圈夾在燕莎和望京兩個商圈之間。燕莎一直走高端路線，商圈內(nèi)的威斯汀、各大使館相結合使其品牌形象及商業(yè)特點已深入人心；而望京商圈也已成熟并有足夠的消費力支持；三是太陽宮商圈從體量、品牌、形象都沒有吸引力，沒有形成特色，從而導致消費力外延至其他商圈。”
在當下購物中心競爭激烈的局面下，如果沒有很好的運營策略，很可能面臨閉店的命運。
孫祖天向界面新聞表示，據(jù)不完全統(tǒng)計，今年有七個知名商業(yè)項目整體或部分閉店調(diào)整，這些項目大部分設施陳舊，以百貨業(yè)態(tài)為主，體量較小，面臨來自大型綜合性購物中心的競爭與挑戰(zhàn)，因此有較大的轉(zhuǎn)型壓力。
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