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鈦媒體注：本文來源于微信公眾號棱鏡（ID：lengjing_qqfinance），作者為孫春芳，編輯為張慶寧，鈦媒體經(jīng)授權(quán)發(fā)布。
編者按，關(guān)于地產(chǎn)青銅時(shí)代：
中國地產(chǎn)行業(yè)有過黃金十年和白銀時(shí)代的概念。
所謂黃金十年，意指地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)人人彎腰就可以撿到黃金的暴利時(shí)代。2014年，萬科董事長郁亮提出地產(chǎn)進(jìn)入白銀時(shí)代，“白銀雖不如黃金，但依舊是貴重金屬。”
其實(shí)，兩個(gè)概念都不盡然準(zhǔn)確，畢竟這五年來，諸如融創(chuàng)、新城等房企，依靠房價(jià)全面暴漲迅速崛起，又如恒大2018年上半年錄得500億元凈利潤，實(shí)力駁斥郁亮論斷。
黃金十年和白銀時(shí)代的概念并非全無可取之處，它們都取自貴重金屬，代表著地產(chǎn)行業(yè)近些年的高度金融化，銀行、信托、保險(xiǎn)、基金、債券、IPO，各類融資渠道與房地產(chǎn)互為表里、相向繁榮。
今年以來，“房住不炒”的政治定性深入肌理，高度金融化的房地產(chǎn)不得不快速去金融化，銀行、信托等融資渠道遭遇監(jiān)管嚴(yán)卡，IPO市場對房企上市不再追棒，債券融資雖尚稱通暢，但融資成本堪比高利貸。
《棱鏡》編輯部認(rèn)為，白銀時(shí)代的概念已經(jīng)過氣，地產(chǎn)行業(yè)正在進(jìn)入青銅時(shí)代。
所謂青銅時(shí)代，代表著房地產(chǎn)的金融和投資屬性逐漸褪色，居住屬性凸顯，正如中國的青銅，不管是過去的青銅器，還是作為現(xiàn)代工業(yè)生產(chǎn)的原材料，都是立足于使用價(jià)值，呼應(yīng)“房住不炒”對于使用價(jià)值的重新定性。
《棱鏡》編輯部希望通過兩篇報(bào)道，分別從房企得融資和回款角度，闡述何為地產(chǎn)青銅時(shí)代。
是為下篇。
買房搖號正熄火
十一假期過后，張彤又奔波在買房一線了。這次他看上了綠城楊柳郡四期的房子。
這個(gè)項(xiàng)目總計(jì)590套房源，均價(jià)35377元/平方米，共計(jì)10416組客戶登記，中簽率僅5.66%，這是離杭州市中心最近的一個(gè)“萬人搖”項(xiàng)目。
10月10日上午8時(shí)許，張彤來到海外?；使诖缶频?，四樓的會議中心人頭攢動。
按照搖號流程，號碼1到400的購房者上午9點(diǎn)簽到入場，10點(diǎn)開始選房。號碼在400開外的，下午1點(diǎn)才能入場。
張彤的號碼排在2000之后。如果是一年前，他肯定不愿去現(xiàn)場，因?yàn)榕旁?000開后的號基本沒戲。
2019年以來，開發(fā)商推盤越來越多，新房二手房價(jià)差越來越小，購房者熱情不斷冷卻，杭州新房的棄選率隨之走高。
因此，張彤覺得自己這次有機(jī)會。
下午2點(diǎn)左右，400號之后的開始選房，果不其然，不斷有人棄選，到5點(diǎn)多的時(shí)候，張彤同樣也放棄了，“戶型太小、太差。”
綠城楊柳郡這次推了四棟樓，兩棟是85平方米及以上的大戶型，另外兩棟都是40-70平方米的小戶型。
上午選房時(shí)，大戶型基本被選光，下午選號的只剩小戶型。
對于剛需而言，小戶型沒法滿足一家三口的居住要求，將來置換改善型住房，則意味著二套房首付比例和貸款利息都會很高。對于投資客來說，小戶型將來也不好出手。
綠城地鐵楊柳郡的最后一套房被9201號買走，彼時(shí)已經(jīng)晚上8時(shí)許。
“萬人搖號”曾是杭州樓市一道靚麗風(fēng)景線，杭州城廂內(nèi)外，到處都是參與搖號的“長龍”，大批樓盤的中簽率低至個(gè)位數(shù)。
而今，偏遠(yuǎn)板塊的樓盤甚至不用搖號了。
數(shù)據(jù)顯示，8月杭州共有7.6萬人參與搖號，9月減少至5萬人次，新房搖號中簽率則從8月的13.63%升至9月的16.34 %。9月杭州新推的70多個(gè)新盤中，登記人數(shù)少于推出房源的樓盤多達(dá)33個(gè)。
杭州這個(gè)“搖號買房”熱度最高、持續(xù)最久的城市，正在熄火。
金九銀十到銅九鐵十
如火如荼的南京樓市隨著三秋落葉，略添涼意。
銷售小陸需要跑到公路上向來往的車主派發(fā)傳單。傳單上寫著5套特價(jià)房，每套價(jià)格直降13萬元，降幅達(dá)10%。
“促銷力度最大，推廣力度最猛的，都是南京非核心區(qū)域的樓盤，像江北六合、溧水區(qū)的房子，河西區(qū)域等核心地段還是不愁賣。”小陸表示。
數(shù)據(jù)顯示，南京9月共有51次開盤，11034套新房上市，僅13家樓盤當(dāng)天全部賣完，23家樓盤拿到銷售許可證之后，不用搖號直接平推。“很多樓盤賣得都一般，最差的只賣出3成。”小陸說。
即便如此，南京、杭州依舊是全國樓市銷售的領(lǐng)跑者。
統(tǒng)計(jì)顯示，9月份一線城市新房銷售額同比、環(huán)比分別下降19%和4%，跌幅領(lǐng)先平均水平。其中，北京、廣州兩地成交量繼續(xù)走低，北京環(huán)比跌幅更是超20%。
二三線城市成交環(huán)比下降6%，同比基本持平。
長三角市場分化明顯，杭州、無錫、常州等市場延續(xù)熱度，成交量環(huán)比均有不同程度增長，其中南京成交量明顯激增，環(huán)比漲幅超60%，寧波、合肥、徐州等市場明顯降溫，環(huán)比跌幅超20%。
成都、長沙、鄭州等市場加速轉(zhuǎn)冷，環(huán)比跌幅都在30%以上。
二手房市場同樣慘淡。
數(shù)據(jù)顯示，“十一”黃金周期間，14個(gè)受監(jiān)測城市日均成交面積較2018年同期下降21.9%，其中，一線城市同比下降36.4%，二線代表城市下降21.8%，僅三線城市出現(xiàn)18.6%的同比上漲。
曾經(jīng)的“金九銀十”，變成了“銅九鐵十”。
房企降價(jià)促銷貓膩
每到樓市蕭條季，開發(fā)商必會祭出各種促銷利器：特價(jià)房、打折促銷、一成首付、買房送車……
某總部位于上海的上市房企營銷總表示，房企的融資越來越難，樓市調(diào)控未見明顯放松，“種種因素綜合作用之下，我們普遍認(rèn)識到，拐點(diǎn)已經(jīng)來到，而且這次拐了之后，我們看不到日后還能拐回來。”
房企普遍通過促銷猛抓回款。
“一線、強(qiáng)二線城市降價(jià)不會很普遍，幅度不會很大，三四線城市普遍在降價(jià)并且力度很大。同一城市，核心區(qū)域不容易降，偏遠(yuǎn)地區(qū)先降起來。”該營銷總表示，在所有房企中，一般而言，兩類房企降價(jià)促銷的動力最大：一是土地儲備多、存貨大的房企，二是負(fù)債率偏高、融資困難的房企。
時(shí)代地產(chǎn)、富力地產(chǎn)早已開始全員買房，所有員工無論是否屬于營銷線，都在線上線下瘋狂推銷自家樓盤項(xiàng)目。
恒大從8月開始狂轟濫炸式的特惠促銷，促銷手段因不同區(qū)域、不同樓盤而異，但對于購房者而言不外乎以下方式：房價(jià)打折、部分特價(jià)房、首付分期、抽獎(jiǎng)、送大禮包、買房送車等。
房企還發(fā)動老業(yè)主進(jìn)行“老帶新”的促銷。銷售小陸表示，一般老業(yè)主通過介紹新客戶并成交，可以獲得千分之五的傭金。
此外，越來越多的項(xiàng)目選擇“分銷”。
上述營銷總表示，十一假期之前，杭州余杭區(qū)樓盤緊急召集數(shù)十位分銷人員，爭分奪秒地進(jìn)行項(xiàng)目介紹，為的就是能在國慶假期快速出貨。
各種搶收措施之下，9月份各大房企的銷售明顯好轉(zhuǎn)。例如，恒大錄得831億，同比增31.9%，環(huán)比增73.8%；碧桂園錄得515.8億，同比增40.39%，環(huán)比增10.14%；世茂房地產(chǎn)錄得320.9億，同比增57%，環(huán)比增49%；
一些中小房企卻銷售增長乏力。當(dāng)代置業(yè)9月錄得31億，同比僅增3.4%；花樣年錄得25.2億，環(huán)比減少一成以上。
“總體而言，促銷降價(jià)對房企加速回款還是起到了效果。”上述營銷總表示，然而，數(shù)據(jù)也有可能注水。
某上市房企審計(jì)部門負(fù)責(zé)人表示，“例如，在統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)之前，項(xiàng)目公司把房源賣給分銷公司，分銷公司只付很少的首付金，但項(xiàng)目公司上報(bào)給集團(tuán)總部的則是全款銷售額。統(tǒng)計(jì)時(shí)點(diǎn)過后，分銷公司再把沒賣掉的房源還給項(xiàng)目公司。”
對于房企的各種促銷和優(yōu)惠，該審計(jì)總提醒購房者擦亮眼睛，“很多特價(jià)房的樓層、戶型、朝向較差，本來就應(yīng)該比普遍房源價(jià)格低，所謂特價(jià)酬賓只是噱頭。”
注：應(yīng)受訪者要求，張彤為化名
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一代不如一代?。∠乱徊綄⑹氰F器時(shí)代吧？
還是有人樂此不疲
最后一個(gè)上車機(jī)會。只不過是上靈車，