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鈦媒體注：本文原文為《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志文章 Priceof prime properties around the world are falling（TheEconomist，2019），由如是金融研究院編譯。
倫敦市中心的OneBlackfriars大廈在泰晤士河南岸拔地而起。這座新建成的50層高的大廈包含274間豪華公寓，售價(jià)從100萬(wàn)英鎊到令人瞠目的1500萬(wàn)英鎊不等。
其獨(dú)特的外形（大樓中間部位像人鼓起來(lái)的肚子）也被諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)得主、曾對(duì)資產(chǎn)泡沫作出經(jīng)典解讀的羅伯特·希勒（Robert J. Shiller）直接稱為“大肚子（TheTummy）”。
當(dāng)然，這個(gè)趣稱同樣可以用在形容倫敦膨脹的樓市上——總體上，倫敦房產(chǎn)價(jià)格從2009年到如今已翻番。
其實(shí)，經(jīng)歷過08年全球金融危機(jī)房?jī)r(jià)暴跌和之后房產(chǎn)迅速升值的全球大都市，不僅僅只有倫敦。根據(jù)《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》雜志最新的全球房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查（下圖表），全世界最受歡迎的五座城市——香港、倫敦、悉尼和溫哥華的房?jī)r(jià)在2009年后均連續(xù)數(shù)年穩(wěn)步攀升。
然而，如今這些城市中最昂貴的“黃金”地段的房?jī)r(jià)正在下跌。溫哥華黃金地段的房?jī)r(jià)比去年下降了12%，豪宅大幅降價(jià)讓當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人叫苦不迭。知名歌手MichaelBublé最近就以評(píng)估價(jià)的72折賣掉了他在西溫哥華的一處房產(chǎn)。此外，香港房?jī)r(jià)也從去年8月就開始下降，跌幅已達(dá)9%。
前不久“太平山頂”這一名副其實(shí)的世界最昂貴地段的一塊空地開始招標(biāo)，結(jié)果當(dāng)?shù)亻_發(fā)商的出價(jià)均未能達(dá)到政府的底價(jià)，令所有人大跌眼鏡。去年，曼哈頓房?jī)r(jià)下跌了4.3%；據(jù)在線房產(chǎn)搜索公司StreetEasy統(tǒng)計(jì)，2018年售價(jià)為100萬(wàn)美元及以上的房屋有60%未能出售。在悉尼，黃金地段的房?jī)r(jià)從2017年起已經(jīng)下滑了16%。
據(jù)倫敦的第一太平戴維斯（Savills）估算，倫敦黃金地段的房?jī)r(jià)相比2014年的峰值已下降了20%，100萬(wàn)英鎊以上房屋的成交量也比2016年低了20%。
先不論脫歐帶來(lái)的影響，這種下滑背后隱藏著更為廣泛的原因，Savills的首席研究員LucianCook表示：跨境資本流入量的減少、政府政策收緊、資金成本和房屋供給量的上升都導(dǎo)致了倫敦房產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。
上述這些因素同樣也在影響世界其他城市。IMF的研究表明，近些年房?jī)r(jià)波動(dòng)在世界各地的傳導(dǎo)性日益增強(qiáng)，且這種傳導(dǎo)性在國(guó)際大都市之間體現(xiàn)得更加明顯（而不是在國(guó)家層面）。
這是因?yàn)榉慨a(chǎn)正在跳出區(qū)域限制，成為全球資產(chǎn)配置的重要一環(huán)。從這個(gè)意義上說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到國(guó)際市場(chǎng)風(fēng)向的影響并不比股市和債市少。因此IMF認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)衰退時(shí)期，國(guó)際相關(guān)性增強(qiáng)可以幫助預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫下行。
出現(xiàn)這種相關(guān)性的一個(gè)重要原因就是全球范圍內(nèi)的造富運(yùn)動(dòng)。受益于科技進(jìn)步和中國(guó)的迅速崛起，過去八年里，全球每小時(shí)新增250名百萬(wàn)富翁。
瑞士信貸的數(shù)據(jù)顯示，在2018年，百萬(wàn)富翁們掌握了世界45%的家庭財(cái)富，這一數(shù)值在2010年僅為36%。這些財(cái)富中相當(dāng)一部分被用來(lái)購(gòu)置國(guó)內(nèi)外豪宅。但是瑞信認(rèn)為，新百萬(wàn)富翁的增速未來(lái)會(huì)放緩，據(jù)預(yù)測(cè)其增速到2023年將會(huì)放緩20%。
在中國(guó)這個(gè)產(chǎn)生了世界六分之一新百萬(wàn)富翁的國(guó)家，資金流出變得越來(lái)越困難。在2015-2016年，1.3萬(wàn)億美元流出中國(guó)（不包括外商直投）。從那以后，當(dāng)局便致力于打擊精英階層的腐敗現(xiàn)象，并加強(qiáng)了對(duì)每人每年5萬(wàn)美金購(gòu)匯額度限制的執(zhí)行力度。這對(duì)住宅市場(chǎng)的影響無(wú)疑是深遠(yuǎn)的。
據(jù)美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)（America’s National Association of Realtors）估算，中國(guó)購(gòu)房者在美國(guó)花費(fèi)了300億美金購(gòu)置房產(chǎn)（2018年3月數(shù)據(jù)），這一數(shù)值比上年同期下降了4%。在澳大利亞，由于政策要求國(guó)際買家只能購(gòu)置新建房產(chǎn)，來(lái)自用于新建項(xiàng)目的中國(guó)投資在2018年下降了36%，降至13億澳元（合9.7億美元）。
然而即便如此，澳洲國(guó)際買家中的四分之一仍然是中國(guó)人，倫敦同樣如此。
政府為房產(chǎn)市場(chǎng)的降溫也出了份力。因?yàn)楦惺艿搅嗣癖姳桓叻績(jī)r(jià)剝削的憤怒，各級(jí)政府已經(jīng)開始致力于解決房產(chǎn)市場(chǎng)過熱的問題。2018年，溫哥華政府將非居民購(gòu)房交易稅比例從15%上調(diào)到20%。
此外，英國(guó)政府也開始加征交易稅——購(gòu)買一處價(jià)值250萬(wàn)英鎊的房產(chǎn)最多可能需要繳納28.8萬(wàn)英鎊的交易稅，2010年只需繳納10萬(wàn)英鎊。同時(shí)，非居民在英國(guó)也需繳納額外稅負(fù)。新西蘭的舉動(dòng)最為大膽，政府從2018年10月份起全面禁止了外國(guó)投資者購(gòu)置新西蘭的已完工房產(chǎn)。
資金成本的上升同樣起到了冷卻房產(chǎn)市場(chǎng)的作用。長(zhǎng)期以來(lái)寬松的貨幣政策正在收緊。萊坊（KnightFrank）的LiamBailey表示，現(xiàn)如今在美國(guó)用貸款購(gòu)置一套價(jià)值100萬(wàn)美元的房產(chǎn)，需要比3年前多付出65%的資金成本。
雖然，豪宅購(gòu)買者們通常都會(huì)使用現(xiàn)金交易，但是他們的風(fēng)險(xiǎn)偏好可能會(huì)因收益率的下跌而降低。MSCI數(shù)據(jù)顯示，2016年可投資住宅物業(yè)的總租金收益率首次跌破了5％。
收益率下跌部分是由供給原因?qū)е碌摹?/strong>地產(chǎn)顧問JonathanVandermolen表示，2016年之前的3年間，投資者在投資倫敦新的地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)“向任何有個(gè)性、有沖動(dòng)、有合理想法的人投錢”。
此情此景在曼哈頓也再現(xiàn)過，一座座超瘦型公寓（supperskinny apartments）因?yàn)槭艿饺藗兊目駸嶙放踉诼D中城拔地而起。而如今，曼哈頓近8600戶公寓卻因高庫(kù)存原因在大減價(jià)出售。
以上這些因素疊加導(dǎo)致了全球房產(chǎn)的降溫。即使對(duì)于不那么富有的大都市居民來(lái)說(shuō)房?jī)r(jià)下跌是利好的，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，外資投資興趣的降溫并非好事。
2017年倫敦市長(zhǎng)授意倫敦政治經(jīng)濟(jì)學(xué)院進(jìn)行的一項(xiàng)調(diào)查顯示，對(duì)于住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，外來(lái)投資有助于創(chuàng)造住房供給，而這些供給單單只依靠國(guó)內(nèi)力量是無(wú)法實(shí)現(xiàn)的。
同時(shí)，那些永遠(yuǎn)看好房產(chǎn)市場(chǎng)的中介認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)低迷只不過是暫時(shí)現(xiàn)象。這些樂觀者的理由是，大都市土地供給能力有限，所以價(jià)格總會(huì)漲回去的。從本質(zhì)上看，這個(gè)觀點(diǎn)不容置疑。
例如，香港長(zhǎng)期以來(lái)房產(chǎn)供不應(yīng)求，因此，中國(guó)大陸的投資者感覺投資香港房產(chǎn)市場(chǎng)更加安全。然而，房市接下來(lái)的任何反彈都不可能像08年危機(jī)剛過時(shí)那樣強(qiáng)勁：第一太平戴維斯認(rèn)為倫敦黃金地段的房產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)將趨向溫和。
對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來(lái)說(shuō)，幸運(yùn)的是總有一些人的想法和大眾不同。對(duì)沖基金巨頭肯·格里芬（KenGriffin）最近以近1億英鎊的價(jià)格——十多年來(lái)倫敦房屋交易額中最高的金額——買下了位于PallMall附近CarltonGardens（十大倫敦最貴花園區(qū)域中排名榜首的區(qū)域）的3處房產(chǎn)。
后來(lái)，他又以2.38億美元的價(jià)格在曼哈頓購(gòu)置了房產(chǎn)。所以看著吧，當(dāng)一個(gè)堅(jiān)定的富豪情緒高漲地想要買房時(shí)，誰(shuí)能阻止得了他呢？
*原文：Priceof prime properties around the world are falling（TheEconomist，2019）。
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