圖片來源@視覺中國
近3個月以來，58同城、我愛我家、鏈家之間因真假房源、高房價、長租公寓等話題引發(fā)的一系列口水戰(zhàn)，讓房產(chǎn)經(jīng)紀這個伴隨著中國房地產(chǎn)市場起起伏伏20年的行業(yè)，成為輿論爭議的焦點。
1998年7月，國務院頒布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》，取消福利分房，啟動住房改革，正式拉開了住房市場化的序幕，刺激無數(shù)資本與玩家擠入賽道，掀起了史無前例的開發(fā)浪潮。
如今的房地產(chǎn)市場也成長到了新的階段：戶均住房套數(shù)超過1，多數(shù)一二線城市二手房交易量超過新房，進入存量時代。而與之相輔相成的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)，在提高房產(chǎn)交易效率的同時，卻時常因為“哄抬房價”、“黑中介”的行業(yè)亂象而被外界詬病。
“伴隨存量時代的到來，中介行業(yè)也獲得了充足的成長空間。但站在今天這個時間點，還是要看到高流失率、低傭金率、惡性競爭、重復產(chǎn)能建設以及用戶滿意度不達標等依然是困擾行業(yè)的幾大難題，”。
在9月5日貝殼研究院舉辦“中介20年——歷史與進化，開啟新經(jīng)紀時代”的分享活動上，貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長楊現(xiàn)領表示，未來只有走合作道路，構建‘共生型網(wǎng)絡’（Co-Live），才能提高行業(yè)整體效率，降低邊際成本，推動行業(yè)向?qū)I(yè)化、標準化演化。
中介行業(yè)的發(fā)展，發(fā)端于1998年的房改，并在二手房交易的驅(qū)動下取得長足的進步。
我國二手房交易市場雖起步較晚，但發(fā)展迅速。根據(jù)貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)，二手房從1998年不到百億的交易額擴大到如今的萬億級別，全國累計交易GMV（成交總額）已達到30.33萬億，交易總套數(shù)達2391萬套。
過去5年，二手房交易體量實現(xiàn)了跨越式的增長。全國交易量達到1557萬套，占總交易額的70%。過去20年，北京的二手房交易GMV是5.1萬億，交易總套數(shù)210萬套，交易量翻了7.5倍，GMV翻了120倍；上海的二手房交易GMV是6.6萬億，交易總套數(shù)365萬套，交易量翻了15倍，GMV翻了250倍。且隨著存量市場進一步發(fā)展，二手房交易需求在中國核心城市已超過新房成為主導。
從貝殼研究院披露的數(shù)據(jù)來看，二手房市場催生并推動了房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的逐步繁榮發(fā)展，圍繞二手房交易產(chǎn)生的經(jīng)紀公司品牌、傭金市場、廣告市場和配套服務也在逐步完善，形成完整的二手交易產(chǎn)業(yè)鏈，全國的經(jīng)紀公司門店數(shù)超過20萬，有145萬經(jīng)紀人服務于2億的社區(qū)家庭。
不過，楊現(xiàn)領強調(diào)，中國的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)與樓市共生共榮的同時，發(fā)展依然不成熟。
貝殼找房首席經(jīng)濟學家、貝殼研究院院長 楊現(xiàn)領
與屢創(chuàng)新高的行業(yè)數(shù)據(jù)相比，中國的經(jīng)紀人群體的生存狀態(tài)卻并不理想，存在收入總體偏低、波動性強、收入方差大，基尼系數(shù)偏高等問題。
據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，自2012年到今年，TOP15城市經(jīng)紀行業(yè)基尼系數(shù)大部分保持在0.6-0.7之間，高于全行業(yè)平均水平30%。且各城市間分化較為嚴重，北京最低在0.5左右，廈門煙臺等城市接近0.7。經(jīng)紀人收入過于集中在頭部經(jīng)紀，頭部那10%的高收入經(jīng)紀人，在收入中的占比高達40-50%，而尾部50%低收入經(jīng)紀人，其收入占比僅有10%左右。這一收入差距在市場處于下行周期的時候?qū)⒏鼮槊黠@。
另外，缺少協(xié)作也制約行業(yè)發(fā)展的問題。
隨著國內(nèi)一二線城市全面進入存量時代，經(jīng)紀公司市場滲透率逐步擴大，各線城市滲透率普遍達到75%以上，但事實上，大城市的頭部企業(yè)市占集中度偏高，而門店小于10家的小規(guī)模作業(yè)公司在全國范圍內(nèi)也占到了97%的比例，這反映出單兵作戰(zhàn)的行業(yè)現(xiàn)實，因為缺少合作而難以形成規(guī)模效應。
楊現(xiàn)領告訴鈦媒體，團隊從傭金費率、經(jīng)紀行業(yè)規(guī)模、人均行業(yè)規(guī)模、人效、經(jīng)紀人覆蓋情況、活躍經(jīng)紀人數(shù)這6個指標建立了“經(jīng)紀行業(yè)指標體系”，并通過對比分析發(fā)現(xiàn)，我國的傭金費率、人效和經(jīng)紀人覆蓋率等均未達到國際成熟市場的標準。
據(jù)他介紹，目前中國的傭金率僅有2%，遠低于美國、日本等成熟市場5-6%的平均傭金率，中國的千人經(jīng)紀人覆蓋率約為0.25%，也低于美國的0.6%，從人效來看，中國經(jīng)紀人目前人均年單量約為3單，與美國相當，但時間投入?yún)s是后者的2倍。
由此可見，傳統(tǒng)意義上的中介業(yè)務已經(jīng)無法適應行業(yè)的變化。信息的生產(chǎn)、分發(fā)與匹配、服務線上化等因素必將成為驅(qū)動行業(yè)走向下一階段的關鍵力量。
楊現(xiàn)領認為，成熟的房地產(chǎn)經(jīng)紀市場中，經(jīng)紀人的核心價值是溢價和談判功能，信息層面的價值在降低，服務層面的價值在提升。作為需求雙方的紐帶，職業(yè)經(jīng)紀人的價值比以往任何時候都重要。
從發(fā)達市場房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)的基本發(fā)展經(jīng)驗來看，大致會經(jīng)歷三個階段：
第一個階段是有限地理的自交易網(wǎng)絡，即由賣方和買方直接交付；
第二個階段是多家委托下的線下B2C交易網(wǎng)絡，出現(xiàn)了經(jīng)紀人或經(jīng)紀公司，但這種交互成本最高，多家委托導致競爭環(huán)境非常激烈，這也是我國房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)目前所處的階段；
第三個階段是在多家委托下，基于互聯(lián)網(wǎng)的交易網(wǎng)絡，逐步從“多家委托”走向“獨家委托”，由“直營為主”變成“加盟為主”。
比如，在上世紀30年代，誕生于美國中介市場的MLS（Multiple Listing Service）房地產(chǎn)營銷模式，如今仍被廣泛使用于中介代理服務中。
MLS模式極大地提高了二手房交易的效率，使房屋的銷售更加合理，市場更加繁榮。在MLS模式下，所有加盟會員機構都可以出售任何一家會員掛出的房源，極大地擴展了購買者的范圍，加快了住房出售的速度。在某種程度上來說，MLS模式真正實現(xiàn)了房地產(chǎn)開發(fā)商、代理商、經(jīng)紀商和消費者的共贏。
“MLS出現(xiàn)后，競爭結(jié)構發(fā)生變化”，用楊現(xiàn)領話來說，MLS模式出現(xiàn)以前，美國市場是以競爭為中心的合作，競爭為主，合作是輔助性的；在MLS模式普及后，市場變成了以合作為中心的競爭。“在這個情況下，行業(yè)的生態(tài)結(jié)構才會發(fā)生變化，以合作為基礎的生態(tài)行業(yè)才會形成”。
顯然，MLS這種以合作為中心競爭的行業(yè)結(jié)構，很值得國內(nèi)的房產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)去借鑒。
楊現(xiàn)領表示，2018年是“中國式加盟”的崛起之年，公司之間的競爭也將逐步走向平臺化的合作，行業(yè)未來需要發(fā)展“共生型網(wǎng)絡”（Co-live），所謂“共生型網(wǎng)絡”即是經(jīng)紀人網(wǎng)絡“抱團”合作，多個中介品牌并存的生態(tài)圈，一個或多個新型交易服務新平臺，共同為消費者提供優(yōu)質(zhì)服務，為中介企業(yè)、品牌和經(jīng)紀人創(chuàng)造價值。
據(jù)了解，貝殼找房搭建了ACN（Agent Cooperation Network）經(jīng)紀合作網(wǎng)絡基礎，以期讓行業(yè)得以實現(xiàn)共享房源、分工協(xié)作、聯(lián)賣共贏。“如果說未來貝殼能夠重新構建新的秩序，那我相信會發(fā)生更深的變化，但目前為止相對來說還是比較有限的，”楊現(xiàn)領說，“如今最重要的還是要堅持真房源、提升人效、謀求合作。”（本文首發(fā)鈦媒體，作者/叢笑）
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