星巴克首要推薦品“梅露絲大街”，由櫻桃口味比特酒+冷萃咖啡+曼哈頓雞尾酒調(diào)制而成
許大金為星巴克的落成下了很大功夫。他對(duì)鈦媒體說：
"北京坊的星巴克就是一個(gè)被放大的客廳空間。桌椅擺放更靈活，客人行動(dòng)沒有太多拘束感。這家店吸引了很多‘星粉’，三層空間推開桌子就能辦PARTY，那邊的調(diào)酒師就是這里的駐唱。"
除了星巴克，MUJI hotel也嘗試把日式簡(jiǎn)約生活理念與傳統(tǒng)京味融合：裝飾用到了舊街改造時(shí)留下的青磚，大堂的天花照明則像極了四合院的天井，頂層的飯?zhí)煤途瓢稍O(shè)計(jì)有露臺(tái)，可以依次眺望中軸線上的故宮、天安門廣場(chǎng)、前門城樓，確實(shí)是不常有的體驗(yàn)。MUJI hotel大廳的BOOK LOUNGE，收集了大約8000本以旅程或世界生活為主題的書籍，來客隨便抄起一本，躺在MUJI暢銷的懶人沙發(fā)上，和友人聊聊天，倒也十分悠閑。
實(shí)際上，從1980年MUJI品牌誕生時(shí)，它就已經(jīng)想做MUJI hotel了。北京也是MUJI hotel在中國(guó)的又一次嘗試。MUJI hotel體現(xiàn)的是北京坊“居住文化”的業(yè)態(tài)，它是一個(gè)“容器”，既是MUJI生活方式的體驗(yàn)，也是屬地化北京人的胡同生活。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方譽(yù)都思建筑咨詢公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理?xiàng)|原文生，本來就是一位鐘愛胡同和四合院的設(shè)計(jì)師，他希望在酒店里也能營(yíng)造一種隨意、舒適身在胡同的感受。
三家MUJI Hotel分別坐落于：深圳、北京、日本銀座
本意想“鬧中取靜”的北京坊現(xiàn)在成了一個(gè)不折不扣的網(wǎng)紅景點(diǎn)，尤其是周末及假期。
由于地處前門區(qū)域，自然會(huì)考慮到北京坊內(nèi)是否也有較多的外地游客，但答案是否定的。一些偶然從大柵欄走到北京坊的外地游客，進(jìn)進(jìn)出出很是猶豫，他們說：“不知道是做什么的，看上去有點(diǎn)貴。”
住在北京坊周邊的居民通常在遛彎時(shí)步行而來，他們表示：“平時(shí)這里非常安靜，有很多新奇的玩意兒，而且影院票價(jià)比較便宜。但周末不會(huì)來，人太多了。”每逢周末，北京坊的地下及周邊500多個(gè)車庫整天都是滿的。很多人為了體驗(yàn)這份新鮮感，參觀、拍照，他們說：“高大上的地方，來打個(gè)卡。”
那么，這些人還會(huì)常來北京坊嗎？北京坊的目標(biāo)群體到底是哪些人？
北京坊在開業(yè)初期，就將消費(fèi)客群鎖定為中高端有文化消費(fèi)需求的客群，預(yù)計(jì)單次消費(fèi)為1000元左右。隨著北京坊內(nèi)店鋪開店數(shù)量的增加，普通消費(fèi)者數(shù)量上升，實(shí)際平均消費(fèi)金額也以200-500元這個(gè)區(qū)間為主。
北京坊近期的一次調(diào)研結(jié)果顯示，在北京坊實(shí)地消費(fèi)的客群中，38%的群體有超過一種業(yè)態(tài)的消費(fèi)行為，大部分仍以單品類消費(fèi)為主，其中更以餐飲、觀影消費(fèi)居多。并且，這樣的人群大多是本地學(xué)歷較高的年輕人。另外，根據(jù)北京坊官方移動(dòng)端數(shù)據(jù)顯示，每天在北京坊停留的人有2-3萬人，消費(fèi)人群中，北京常住人口占了84.21%，四十歲以下占近四成。
北京坊年齡層分布調(diào)研數(shù)據(jù)
許大金告訴鈦媒體：
“在北京坊，希望更多的是體驗(yàn)文化層面的消費(fèi)，（他們）必定不是來去匆匆的過客。我們希望能夠深度體驗(yàn)的人越多越好，每個(gè)項(xiàng)目開始的階段都必然要經(jīng)歷作為景點(diǎn)的階段，能夠沉淀下來的人才是我們真正的目標(biāo)群體。這些人有文化消費(fèi)的情結(jié)，有所屬的‘文化圈子’’’。
原來，“洋氣”的消費(fèi)品牌抓足了眼球，但真正的體驗(yàn)還有更多。
北京坊的核心建筑，是修繕后的北京勸業(yè)場(chǎng)恢復(fù)了巴洛克式建筑風(fēng)格，建筑面積8000余平方米，地上四層、地下一層。在內(nèi)容運(yùn)營(yíng)上，將會(huì)引進(jìn)藝術(shù)、文化、科技類展覽，開展文化講壇、先鋒劇場(chǎng)、品牌發(fā)布等活動(dòng)。每逢金秋9、10月，這里就是北京國(guó)際設(shè)計(jì)周的分會(huì)場(chǎng)，充當(dāng)著文化會(huì)客廳的重要作用，同時(shí)，這些活動(dòng)多配合特色餐飲和零售消費(fèi)，以線上線下融合的電商方式來呈現(xiàn)。
勸業(yè)場(chǎng)西側(cè)的國(guó)際生活廣場(chǎng)以社交聊天為主，地上是國(guó)際交流中心，地下是文化科技展示中心；勸業(yè)場(chǎng)東側(cè)是我們熟悉的文化品牌匯集區(qū)、觀影區(qū)，“太糊實(shí)雕塑小廣場(chǎng)”每天都有不少大柵欄本地居民在此活動(dòng)；仍在修建中的南區(qū)，未來會(huì)成為創(chuàng)客、設(shè)計(jì)師匯聚的個(gè)性化地帶。
北京坊主題規(guī)劃布局
再來看看行走路線。北京坊的建筑設(shè)計(jì)結(jié)合了屋頂?shù)腻e(cuò)落有致和空間圍合，形成了較為立體街巷結(jié)構(gòu)，通過扶梯、連廊將胡同的尺度和隨機(jī)與公共廣場(chǎng)充分結(jié)合，人流可以自然地分散在地面或空中街巷。
北京坊多維漫步體系
最終，漫步在其中的“文化人兒”能夠形成一條生活式的消費(fèi)動(dòng)線，從單點(diǎn)消費(fèi)、順便消費(fèi)轉(zhuǎn)向多點(diǎn)消費(fèi)、主線消費(fèi)。使這里成為家庭、工作之外的“第三居所”，滿足一切高層次文化消費(fèi)的需求。但考慮到北京坊經(jīng)營(yíng)時(shí)間不久，這樣的目標(biāo)還需要時(shí)間來驗(yàn)證。
沿中軸線向北，一東一西各坐落著王府井商圈、西單商圈，北京坊的出現(xiàn)無疑填補(bǔ)了這一類商業(yè)街區(qū)在這一核心區(qū)域南側(cè)的空白，并逐漸成為北京老城南城的一個(gè)新的活力中心。
下一個(gè)藍(lán)色港灣、南鑼鼓巷、三里屯太古里？下一個(gè)“上海新天地”？
“北京坊就是北京坊，它是創(chuàng)新的、獨(dú)特的，與任何其他商業(yè)街區(qū)都不同”，許大金說，“北京坊承載著首都功能，它的商業(yè)生態(tài)和未來趨勢(shì)也是現(xiàn)在文化消費(fèi)發(fā)展的必然產(chǎn)物。”
按國(guó)外購(gòu)物中心類商業(yè)地產(chǎn)的四個(gè)發(fā)展階段，首先出現(xiàn)的是社區(qū)型購(gòu)物中心CSC(Community Shopping Center)，這些購(gòu)物中心基本上采用室內(nèi)封閉形式，以購(gòu)物為主要目的，后來有了廣域型購(gòu)物中心RSC(Regional Shopping Center)，即shopping mall，發(fā)展至今，LSC(Lifestyle Shopping Center)——生活方式購(gòu)物中心出現(xiàn)了。
在北京坊之前，西單大悅城、藍(lán)色港灣兩個(gè)項(xiàng)目也曾有許總參與其中。它們都是在購(gòu)物中心類商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的節(jié)點(diǎn)上，最具代表性的作品。
許大金向鈦媒體介紹，“西單大悅城是將‘青年人的時(shí)尚朝圣地’作為賣點(diǎn)，從讓年輕人吃的新鮮，喝的新潮開始經(jīng)營(yíng)；而藍(lán)色港灣作為L(zhǎng)SC類購(gòu)物中心的典型代表，則代表著消費(fèi)已經(jīng)開始從單純的吃喝進(jìn)化到游樂觀光的全家消費(fèi)”。
藍(lán)色港灣。圖片來源：視覺中國(guó)
在國(guó)內(nèi)，隨著我國(guó)居民人均收入的不斷提升，消費(fèi)的觀念不再僅僅停留于獲得產(chǎn)品本身。商業(yè)地產(chǎn)的操盤手們，也變著花樣的吸引人來消費(fèi)并長(zhǎng)時(shí)間逗留，從餐飲到電影院，從美體館到親子園，商場(chǎng)內(nèi)部的功能分層越來越細(xì)化，綜合性也越來越強(qiáng)。
但普遍來說，從2013到2016年，大部分的購(gòu)物中心普遍存在租金增長(zhǎng)停滯明顯、運(yùn)營(yíng)成本高、形式雷同等問題。常被提及的原因主要包括電商的分流以及奢侈品消費(fèi)的海外分流。究其根本原因，是僅有 “場(chǎng)地”已經(jīng)無法提供足夠的價(jià)值。
從商業(yè)經(jīng)營(yíng)的角度來講，娛樂、服務(wù)和餐飲正在逐步擠壓商品零售的份額，體驗(yàn)型業(yè)態(tài)的客流和消費(fèi)增長(zhǎng)迅速。
跨界性、新鮮感、個(gè)性化、社交感、參與性是未來此類商業(yè)形態(tài)做精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的重要杠桿。購(gòu)物場(chǎng)所已經(jīng)逐漸成為社交場(chǎng)所，需要經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者共同創(chuàng)造理想的消費(fèi)空間。
北京坊的經(jīng)營(yíng)理念實(shí)際上就是把產(chǎn)業(yè)、人與自然、和諧自然的結(jié)合在一起。這不僅是一種產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)的新運(yùn)營(yíng)思路，也是老城區(qū)“復(fù)興”改造的全新嘗試。
許大金對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)新價(jià)值的理解，是讓其成為“消費(fèi)者生活和體驗(yàn)的空間”。
從城市更新的角度來說，金融，文創(chuàng)、商業(yè)、地產(chǎn)、科技等多個(gè)領(lǐng)域正在有機(jī)地產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，更有價(jià)值的“內(nèi)容”也必將服務(wù)于更有價(jià)值的空間。
廊坊頭條北，一塊寶地；北京坊，則更像是在皇城根兒下長(zhǎng)大的朝氣少年。
改造一片老街區(qū)，本質(zhì)上是倡導(dǎo)一種生活方式。誰能真正讓城市精英與普通居民在同一空間里找到屬于自己的文化樂趣？（本文首發(fā)鈦媒體，作者/叢笑）
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對(duì)創(chuàng)新商業(yè)地產(chǎn)管理很有啟發(fā)。
這是咋的啦