南方大雪，寒冬凜冽。
當(dāng)下樓市，年關(guān)將至，本該冷冷清清。
但最近的幾個(gè)事件，攪動(dòng)了一池表面平靜的渾水。
前幾天，安居客被號(hào)稱(chēng)“北京中介聯(lián)盟”宣布抵制，這個(gè)聯(lián)盟一共只有三家公司分別是鏈家、我愛(ài)我家、麥田，聲明中咄咄逼人的背后，可以看出中介的意圖：通過(guò)裹挾媒體，要求安居客的端口費(fèi)不得漲價(jià)，這是與平臺(tái)討價(jià)還價(jià)的過(guò)程。
隨后，近來(lái)很低調(diào)的愛(ài)屋吉屋，被朋友圈傳為《再見(jiàn)，愛(ài)屋吉屋！又一明星企業(yè)隕落》、《再見(jiàn)，愛(ài)屋吉屋》、《又一大佬，墜落了！》等等一篇稿件洗出來(lái)的標(biāo)題黨文章，愛(ài)屋吉屋被吊打，認(rèn)為愛(ài)屋吉屋已經(jīng)失敗了，或者“被”淘汰了，言之鑿鑿。
隔天，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曝出鏈家在上交所公司債券項(xiàng)目平臺(tái)申請(qǐng)2018年非公開(kāi)發(fā)行公司債券60億元。《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》認(rèn)為這說(shuō)明鏈家資金鏈可能較為緊張。
緊接著，網(wǎng)易發(fā)表了一篇獨(dú)家深度報(bào)道《獨(dú)家對(duì)話我愛(ài)我家：它走獨(dú)木橋，我有陽(yáng)關(guān)道》，我愛(ài)我家副總裁胡景暉發(fā)聲，不少觀點(diǎn)直懟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手鏈家。
隨后，地產(chǎn)業(yè)內(nèi)不少自媒體都紛紛做出了解讀，更多的是猜測(cè)，這一波輿論潮顯得特別有節(jié)奏和步驟，但是很突然，處處透露著“詭異”，大家不停的追問(wèn)，這背后到底發(fā)生了什么？
筆者認(rèn)為：這背后沒(méi)有無(wú)緣無(wú)故的恨，也不可能是當(dāng)事者自己黑自己，唯有想獲取利益的背后操縱者，在布局。
如果說(shuō)剛剛開(kāi)過(guò)年會(huì)，歡天喜地準(zhǔn)備過(guò)年的愛(ài)屋吉屋突然“被死亡”，那么低調(diào)已久的房多多要不要拿來(lái)說(shuō)？樂(lè)居、搜房、焦點(diǎn)還要不要批？除了鏈家、我愛(ài)我家之外的其他中介是否也已經(jīng)“被死亡”了？這些公關(guān)輿論戰(zhàn)的做法，并不罕見(jiàn)，如果真的歸結(jié)其原因，還是有人要上位罷了，追溯根本是2018年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生了巨變，中介行業(yè)紛紛尋求解脫之法。葉落知秋，大家在尋求過(guò)冬的套路上，走的更早了一些。
總結(jié)下來(lái)：中介行業(yè)的洗牌時(shí)代，在2018年，拉開(kāi)了帷幕，市場(chǎng)使然，結(jié)局或許早已注定。
不一樣的2018，一樣焦急的中介行業(yè)
2014年到2017年，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)其實(shí)經(jīng)歷一場(chǎng)大牛市，這是眾所周知的，但從2016年開(kāi)始，國(guó)家不斷出臺(tái)調(diào)控政策，防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，控制房?jī)r(jià)上漲，以一二線城市，和一二線周邊熱點(diǎn)城市，大多通過(guò)“限價(jià)、限售、限商、限簽”的“四限”的方式，進(jìn)行調(diào)控，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格被鎖定，流動(dòng)性也被鎖。
國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控決心，在短期內(nèi)看不到松動(dòng)的跡象，所謂“長(zhǎng)效機(jī)制”，降低了市場(chǎng)的預(yù)期，以上海為例，2017年上海商品住宅開(kāi)發(fā)投資額同比增速為正，而新開(kāi)工面積在下半年同比增速為負(fù)。表明房企拿地意愿依舊強(qiáng)烈，但開(kāi)發(fā)項(xiàng)目節(jié)奏放緩，將減緩市場(chǎng)周轉(zhuǎn)速度。開(kāi)發(fā)商的預(yù)期在未來(lái)，但2018年顯然是一二線城市上市量銳減之年。
反而是三四線城市，在2017年讓諸多網(wǎng)站感受到了新的熱流，三四線反彈主要有兩個(gè)方面的原因，一是貨幣化棚改對(duì)市場(chǎng)影響非常大，二是隨著城市外溢的投資需求，在未來(lái)隨著特色小鎮(zhèn)的落地，三四線城市受到政策影響有限，并且還是存在持續(xù)的“去庫(kù)存”需求。
作為天然衍伸房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)，受到一二級(jí)市場(chǎng)的影響自然巨大，中介行業(yè)通常被認(rèn)為“靠天吃飯”，在14年到17年這波大的行情中，中介大多賺的捧滿(mǎn)缽滿(mǎn)，但17年年底，各個(gè)中介開(kāi)始關(guān)店、裁員收縮，市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、交易量下降，都是正?，F(xiàn)象，不能因?yàn)榻灰琢肯碌ブ肛?zé)任何中介的“關(guān)門(mén)”。
但需要注意的是：目前我們所看到的鏈家、我愛(ài)我家、愛(ài)屋吉屋等品牌，并未完全有規(guī)模的滲透到三四線城市，盡管未來(lái)看到市場(chǎng)巨大，同樣巨變的市場(chǎng)，如果依靠線下門(mén)店的方式布局三四線城市，可能是一種冒進(jìn)，首先在當(dāng)?shù)赜挟?dāng)?shù)氐闹薪楣?，且業(yè)務(wù)規(guī)模發(fā)展比較緩慢。
一方面，北京和上海17年交易額、交易量顯著下降，未來(lái)3-5年長(zhǎng)周期范圍內(nèi)可能是只有12-15萬(wàn)套的弱市場(chǎng)，肉少狼多，三四線新市場(chǎng)布局偏弱，這正是所有中介的焦急之處，如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，令人意外的是猝不及防的這次口水戰(zhàn)。
同行互懟，其實(shí)都是錢(qián)鬧的
鏈家的“無(wú)底薪”這兩天被業(yè)內(nèi)拿出來(lái)詬病，其實(shí)鏈家的做法也談不上“無(wú)底薪”，鏈家內(nèi)部把這種做法稱(chēng)為保障底薪，即員工沒(méi)有完成業(yè)績(jī)，公司會(huì)發(fā)保障底薪，中途離職，員工無(wú)需返還，如果完成了業(yè)務(wù)，則按照鏈家的薪資規(guī)定，如果完成業(yè)績(jī)后，需要抵扣。
其實(shí)，這樣的做法，是中國(guó)中介行業(yè)的縮影，眾所周知的流動(dòng)性大，以上海鏈家為例，盡管2017年11月和12月份是鏈家與德祐合并后業(yè)績(jī)最好的月份，為此左暉在元月2號(hào)特地飛上海給團(tuán)隊(duì)頒獎(jiǎng)，不過(guò)由于用北京的績(jī)效考核統(tǒng)一上海鏈家的考核，之前的大規(guī)模人員流動(dòng)，并非傳言。
作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，與北京媒體關(guān)系非常“鐵”的胡景暉自然不會(huì)放棄“懟”的機(jī)會(huì)，他認(rèn)為類(lèi)似鏈家的這種“閃婚式”并購(gòu)存在較大風(fēng)險(xiǎn)，往往會(huì)出現(xiàn)資和人不和。要經(jīng)過(guò)消化、陣痛和磨合，才能好起來(lái)。大并購(gòu)消化起來(lái)慢，五到八年后才能分出勝負(fù)，先還沒(méi)有到分出勝負(fù)的時(shí)候。
加上剛剛完成40億融資的鏈家“自如”，如果對(duì)標(biāo)“相寓”，自如的優(yōu)勢(shì)在于有統(tǒng)一的團(tuán)隊(duì)、規(guī)劃、裝修、管理，而“相寓”更像是轉(zhuǎn)租。2018年將會(huì)是長(zhǎng)租公寓的熱門(mén)年份，包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、互聯(lián)網(wǎng)公司都會(huì)殺入，各種廝殺不會(huì)僅僅由中介公司來(lái)做代表。
對(duì)于抵制端口費(fèi)漲價(jià)，胡景暉認(rèn)為端口網(wǎng)站依舊還會(huì)是我愛(ài)我家的客源補(bǔ)充渠道，至于為什么撕逼，他也毫不回避的表示“比如采集到一個(gè)有效客戶(hù)信息，可能2000塊是個(gè)臨界點(diǎn)，你要1999塊錢(qián)，我也就忍了?？赡嫒绻?500塊，那咱們就撕逼吧，沒(méi)有辦法。”說(shuō)白了，就是錢(qián)鬧的唄。而從全國(guó)的二手房規(guī)模體量和資本估值上來(lái)看，我愛(ài)我家落后了鏈家很多，如果采用 “穩(wěn)健”方式追趕對(duì)手，略顯溫柔。
中介公司想成為互聯(lián)網(wǎng)公司并不容易
鏈家把自己歸結(jié)到互聯(lián)網(wǎng)公司，而我愛(ài)我家則希望定義自己是“上市的互聯(lián)網(wǎng)公司”，鏈家在2008年把賺的錢(qián)幾乎都給了IBM，用以打造“樓盤(pán)字典”，這么多年之后，樓盤(pán)字典成為了中國(guó)最大的二手房房源數(shù)據(jù)庫(kù)。后來(lái)鏈家又做了鏈家網(wǎng)，開(kāi)啟了自己的“互聯(lián)網(wǎng)公司”的歷程，我愛(ài)我家在今年1月份，才姍姍來(lái)遲，做出了一個(gè)與鏈家APP界面、功能和真房源度高度同質(zhì)化的“互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)”。
按照我愛(ài)我家的看法，未來(lái)這個(gè)平臺(tái)，將會(huì)成為買(mǎi)房者重要的入口資源，相比鏈家晚了數(shù)年，盡管如此，兩家的目的都很明顯，通過(guò)自建數(shù)據(jù)庫(kù)，模仿美國(guó)MLS和Zillow模式。
zillow獲得了美國(guó)很多地區(qū)的MLS數(shù)據(jù)庫(kù)的使用資格，Multiple listing System 是美國(guó)房地產(chǎn)中介共用的買(mǎi)賣(mài)數(shù)據(jù)庫(kù)，憑借經(jīng)紀(jì)人自主更新和第三方數(shù)據(jù)整合，完成持續(xù)更新，而Zillow用自己的算法和用戶(hù)、社區(qū)中的信息完善數(shù)據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)和歷史交易價(jià)格，預(yù)估房產(chǎn)的價(jià)格。
胡景暉認(rèn)為我愛(ài)我家會(huì)成為“上市的互聯(lián)網(wǎng)公司”的原因，優(yōu)越感還取決于標(biāo)榜使用了支付寶作為支付工具和愛(ài)空間有營(yíng)銷(xiāo)合作，不花錢(qián)做廣告云云，筆者弱弱的問(wèn)下胡總是否對(duì)互聯(lián)網(wǎng)公司的定義有誤解？
如果從互聯(lián)網(wǎng)角度來(lái)理解，筆者認(rèn)為，任何一家公司自己建立的平臺(tái)系統(tǒng)，僅僅是一個(gè)B2C系統(tǒng)，并不能完全與美國(guó)的MLS和zillow相比，并不具備真正的S2B2C的實(shí)力，因?yàn)閿?shù)據(jù)還是封閉的，從交易模式上，美國(guó)的經(jīng)紀(jì)人交易是賣(mài)方承擔(dān)中介費(fèi)用，交易又買(mǎi)賣(mài)雙方的經(jīng)紀(jì)人相互撮合，這與國(guó)內(nèi)“羊毛出在羊身上”，賣(mài)方處于優(yōu)勢(shì)地位，各類(lèi)中介潛規(guī)則亂象完全不同。
通俗意義上理解，鏈家網(wǎng)和我愛(ài)我家APP的背后，還是一家企業(yè)自己的數(shù)據(jù)庫(kù)，在部分城市具有一定優(yōu)勢(shì)，但并沒(méi)有普遍意義，也不是真正的互聯(lián)網(wǎng)開(kāi)放平臺(tái)。兩家公司的互懟，從根本上來(lái)看，還是因?yàn)樵跇I(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)上有重合，但從體量上，盡管我愛(ài)我家表現(xiàn)的相當(dāng)有風(fēng)度，喊出了“它走獨(dú)木橋，我有陽(yáng)關(guān)道。”霸氣的宣言。
從根子上，兩家公司的中介公司的身份未變，思維未變，都不能成為是互聯(lián)網(wǎng)公司，只能說(shuō)是進(jìn)行了互聯(lián)網(wǎng)化改造的傳統(tǒng)中介公司，可能請(qǐng)的技術(shù)團(tuán)隊(duì)很專(zhuān)業(yè)，但并不能說(shuō)就完全互聯(lián)網(wǎng)化了。
傳統(tǒng)公司被資本看中，雖然有一定互聯(lián)網(wǎng)因素的資本投資，但筆者認(rèn)為一方面是沖著穩(wěn)健的行業(yè)趨勢(shì)使然，另外一方面，也的確在中介行業(yè)，沒(méi)有太多更好的選擇而已，矮子里面拔將軍。
說(shuō)白了，中介行業(yè)的門(mén)檻很低，受到市場(chǎng)因素很大，對(duì)于互聯(lián)網(wǎng)與房地產(chǎn)之間的嘗試，也正在發(fā)生，如果僅僅是構(gòu)建自己的行業(yè)護(hù)城河，通過(guò)規(guī)模和壟斷去應(yīng)對(duì)市場(chǎng)，筆者認(rèn)為這并不是明智的選擇，年底了，用公關(guān)手法把水?dāng)嚋啠瑢?duì)自己唱唱贊歌，并不會(huì)阻止市場(chǎng)的劇烈變化，該來(lái)的市場(chǎng)寒冬還將機(jī)會(huì)，中介行業(yè)應(yīng)該用更加開(kāi)放的心態(tài)去面對(duì)行業(yè)的變化，不要把傳統(tǒng)肉搏戰(zhàn)玩法帶到互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域，或者用自己樸素的方式去理解和所謂互聯(lián)網(wǎng)化，這很容易迷失。
如果談互聯(lián)網(wǎng)公司，易居房友沖著萬(wàn)家中介門(mén)店而去，已經(jīng)布局4000家在全國(guó)，背后是樂(lè)居、新浪、騰訊等重要流量入口；房多多則基本放棄最初的電商模式，通過(guò)自身整合優(yōu)勢(shì)，手上有一大批中介經(jīng)紀(jì)人的資源，模仿其他公司做，S2B2C的經(jīng)紀(jì)人平臺(tái)；搜房的股票依舊在美國(guó)股市還行；愛(ài)屋吉屋剛剛愉快的結(jié)束了自己年會(huì)，似乎破產(chǎn)倒閉的時(shí)候也還未到；由創(chuàng)新工場(chǎng)、紅杉資本、源碼資本、新天域資本、經(jīng)緯中國(guó)分別進(jìn)行了投資的銷(xiāo)冠科技已經(jīng)占領(lǐng)全國(guó)29個(gè)城市的S2B2C房地產(chǎn)市場(chǎng)；58近日宣布要攜安居客快速下沉到縣級(jí)市級(jí)別，布局市場(chǎng)；京東房產(chǎn)、諸葛找房、居理新房等后期之秀也正默默快速發(fā)展……
從互聯(lián)網(wǎng)角度，筆者更愿意看到，在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的敏感階段，大家都在探索基于中國(guó)的房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)交易平臺(tái)的方式，不管成功與否，開(kāi)放的心態(tài)遠(yuǎn)比撕逼更重要，格局要放大，誰(shuí)能把這個(gè)基礎(chǔ)設(shè)施能做成？如果以現(xiàn)有的格局心態(tài)來(lái)看，中介公司真的很難做到！
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直接copy了虎嗅的標(biāo)題。。原文不是這個(gè)標(biāo)題，虎嗅先發(fā)的。