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在手機(jī)上搜索公司附近的房子，在線查看房屋配置，鄰居信息，直接在線簽約。入住之后享受管家式保潔服務(wù)，房屋問(wèn)題、家電故障手機(jī)上直接報(bào)修，交房租還可以打白條……如今，中國(guó)已經(jīng)有數(shù)百萬(wàn)年輕人享受著這樣的租房服務(wù)。
他們可能不知道的是，雖然槽點(diǎn)頗多，但這樣的O2O租房生活已經(jīng)使他們已經(jīng)走在了其他國(guó)家年輕人的前面——正如中國(guó)的移動(dòng)支付獨(dú)步全球一樣。
全球“墊底兒”的租售比，時(shí)間短、變動(dòng)頻的租約周期，以及REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）的缺席，導(dǎo)致中國(guó)分散型長(zhǎng)租公寓的發(fā)展速度和水平遠(yuǎn)超國(guó)外。
短時(shí)間內(nèi)收回投入的壓力，資本紛紛涌入的白熱化競(jìng)爭(zhēng)，迫使如家、蛋殼們?cè)诔杀究刂?、現(xiàn)金流管理、產(chǎn)品創(chuàng)新等方面不斷精進(jìn)，更不用說(shuō)國(guó)內(nèi)租賃市場(chǎng)的“互聯(lián)網(wǎng)化”水平也遠(yuǎn)超國(guó)外。
在美國(guó)，由于REITs市場(chǎng)早已成熟，長(zhǎng)租公寓在租賃住房中占比超過(guò)60%，而其中大多數(shù)都是自持集中式公寓，規(guī)模最大的Greystar擁有42萬(wàn)間，而分散式公寓管理公司的龍頭AMH目前只運(yùn)營(yíng)著4.8萬(wàn)間。中國(guó)市場(chǎng)剛好相反，分散式的自如管理規(guī)模約40萬(wàn)間，而集中式公寓的龍頭企業(yè)魔方只有3萬(wàn)間。
這也意味著“自如模式”已經(jīng)具備了“出海”的可能性。
兩年前，在英國(guó)做過(guò)四年房屋中介，管理過(guò)1200個(gè)房間的留學(xué)生陳一凡，動(dòng)起了把“自如模式”移植到英國(guó)的主意。
英國(guó)是一個(gè)對(duì)租賃文化十分認(rèn)同的國(guó)家，全國(guó)37%的人租房居住，倫敦這一比例更高達(dá)53%。
由于英國(guó)住房租賃REITs十年前才剛剛起步，一上市又受到金融危機(jī)的沖擊，目前市值也只有457億英鎊，所以與美國(guó)相比，英國(guó)的租賃市場(chǎng)是一塊“尚未開(kāi)墾的處女地，長(zhǎng)租公寓僅有2%的市場(chǎng)份額，60%—70%的市場(chǎng)都由極為分散的家族式房屋中介所把持。這是一個(gè)有待互聯(lián)網(wǎng)改造的傳統(tǒng)市場(chǎng)。
而陳一凡并未一開(kāi)始就從“房屋管家”做起。就像很多同類型的留學(xué)創(chuàng)業(yè)者一樣。他看到了英國(guó)日益龐大的留學(xué)生群體的租房需求。2004年到2014年十年間，英國(guó)的留學(xué)生數(shù)量增長(zhǎng)了41.5%，這使得英國(guó)一舉成為僅次于美國(guó)的外國(guó)學(xué)生最多的國(guó)家，而中國(guó)留學(xué)生已經(jīng)占到其中的38%。
一大批專門服務(wù)中國(guó)留學(xué)生的留學(xué)生公寓信息平臺(tái)應(yīng)運(yùn)而生，其中的“異鄉(xiāng)好居”還獲得了新東方高管的眾籌融資。
在這一波創(chuàng)業(yè)大潮中，陳一凡在2013年開(kāi)始了創(chuàng)業(yè)，搭建了一個(gè)海外學(xué)生住宿在線預(yù)定平臺(tái)6apt.com。然而有豐富實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)的他不滿足于只做信息平臺(tái)，那樣的想象空間太過(guò)有限。如果只做服務(wù)留學(xué)生群體的信息平臺(tái)，就很難滲透進(jìn)本地人市場(chǎng)。他看中的，是英國(guó)兩萬(wàn)億的租賃市場(chǎng)。
這使他萌生將“自如模式”移植到英國(guó)的想法。除了學(xué)校里價(jià)格高昂的學(xué)生公寓，標(biāo)準(zhǔn)化公寓的供應(yīng)在英國(guó)處于稀缺狀態(tài)。而英國(guó)的房齡很多都在50年以上，不僅亟需改造，裝修風(fēng)格已經(jīng)很難滿足年輕一代的審美。而英國(guó)的傳統(tǒng)中介，服務(wù)效率并未比中國(guó)的中介公司高多少。
在合理的租售比之下，英國(guó)房主更習(xí)慣通過(guò)租賃收回投資。長(zhǎng)約包租同時(shí)裝修、維護(hù)房子的“自如模式”對(duì)他們很有吸引力。
而據(jù)陳一凡介紹，由于英國(guó)租賃市場(chǎng)30%—40%房源都是房東直租，所以他60%的房源都可以直接從房東那里拿到。“我們2016年談房源時(shí)都要拿著銀行賬單去談，告訴房東我們有這么多錢不會(huì)跑的，現(xiàn)在就不用了，直接讓他們上網(wǎng)站上看案例。”陳一凡即使已經(jīng)是租賃市場(chǎng)的“老手”，依然需要經(jīng)歷從0到1。
獲客成本目前的水平，也成為陳一凡眼中的“利好”：在英國(guó)獲得一個(gè)有效用戶的成本也僅有39英鎊，而國(guó)內(nèi)則要高達(dá)500人民幣左右。
2015年7月，陳一凡創(chuàng)辦的UCNEST獲得險(xiǎn)峰長(zhǎng)青、戈壁資本和光源資本等機(jī)構(gòu)的投資。UCNEST花了兩年時(shí)間，累積了700多間房源，平均客單價(jià)高達(dá)5萬(wàn)元（人民幣），溢價(jià)率可達(dá)26%以上。從2015年9月到2017年9月，UCNEST的銷售額超過(guò)3000萬(wàn)，而最近一個(gè)月的銷售額超過(guò)了過(guò)去兩年之和。2017年2月，UCNEST又獲得了青松基金的Pre-A輪投資。
2015年UCNEST的客戶群100%為中國(guó)留學(xué)生，到2017年已經(jīng)轉(zhuǎn)變成40%的客戶來(lái)自于本地以及其他國(guó)際人群，初步驗(yàn)證了自如模式在本地的認(rèn)可度。
UCNEST要做的事，是對(duì)接本地房東、房產(chǎn)投資商、房產(chǎn)管理公司，把各式各樣的房子拿過(guò)來(lái)，簽約后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化裝飾和改造，并建立完備的租后服務(wù)體系，整合了房地產(chǎn)租賃、保潔、維修等多個(gè)行業(yè)，所有流程都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)電子化。
陳一凡介紹，UCNEST每間公寓的改造成本在1萬(wàn)人民幣左右，而一間公寓的租金收入是國(guó)內(nèi)的5倍以上。
目前UCNEST的英國(guó)全職員工僅有8個(gè)人，主要是銷售及管家，而其余的裝修、工程隊(duì)伍則采取外包的形式。
UCNEST的技術(shù)、產(chǎn)品團(tuán)隊(duì)則設(shè)在北京，因?yàn)閲?guó)內(nèi)無(wú)論技術(shù)思維還是成本優(yōu)勢(shì)方面，都領(lǐng)先于英國(guó)。
雖然才成立兩年時(shí)間，UCNEST已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了從1.0向2.0的升級(jí)。從1.0到2.0升級(jí)的過(guò)程中，陳一凡忍淘汰掉了30%共計(jì)200多間不符合標(biāo)準(zhǔn)的房源，在明年從2.0到3.0的升級(jí)中，還將淘汰掉一大批房源。“未來(lái)，小到一個(gè)螺絲釘都要是我們自己的供應(yīng)商，每一個(gè)開(kāi)關(guān)、排線、水暖工、瓦工都是自己的標(biāo)準(zhǔn)。”在陳一凡看來(lái)，只有做到這種程度，才能做到真正的標(biāo)準(zhǔn)化。
“青松認(rèn)可中國(guó)模式出海，也相信從出口中國(guó)制造向出口中國(guó)服務(wù)的趨勢(shì)。”這是青松基金合伙人董占斌所告訴陳一凡的投資UCNEST的理由。
“我在倫敦的辦公室旁邊，就是華業(yè)集團(tuán)的五星級(jí)酒店。碧桂園、萬(wàn)達(dá)、綠地都在英國(guó)有項(xiàng)目，他們還是在制造輸出，我們是在做模式輸出和服務(wù)輸出。”陳一凡如是說(shuō)。
傳統(tǒng)定義下的“出海”，是中國(guó)公司積極開(kāi)拓海外市場(chǎng)，成功者如獵豹、一加、小米等，而UCNEST則是商業(yè)模式的海外移植，陳一凡在北京的產(chǎn)品實(shí)驗(yàn)室就把自如等國(guó)內(nèi)公司作為學(xué)習(xí)、研究的對(duì)象。
相比于硬件、工具類應(yīng)用的海外拓展，商業(yè)模式以及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)外落地難度更高，“自如們”本身做不了這樣的事情，只有在本土市場(chǎng)摸爬滾打多年的人才能做到。而這一潮流才剛剛開(kāi)始。（本文首發(fā)鈦媒體，記者/張遠(yuǎn)）
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