一張圖看懂REITs
再往深處看，我們發(fā)現(xiàn) Wework 大概有 1/4 營業(yè)點的房子都是自持有的，這不就是做房地產(chǎn)的公司嗎？怎么能算是 TMT 公司呢？再往下挖一層，發(fā)現(xiàn)Wework的房子全部都是用 REITs（房地產(chǎn)信托投資基金）買的，而 Wework 還有一支不動產(chǎn)基金，這個模型就閉上環(huán)了。關(guān)于REITs，延伸閱讀《像賣股票一樣賣房子，美國人高明在哪里？》
右邊這只手做聯(lián)合辦公、共享辦公。共享辦公最大的能量是他去各個地方找來的房子永遠(yuǎn)都比周圍的房子便宜。Wework獲得房子的租金是周圍同類寫字樓的60%，這一塊他已經(jīng)有40%的利潤了。
左邊這只手再把聯(lián)合辦公的公司裝進去做運營，把每個場地的 EBITDA（稅息折舊及攤銷前利潤）算出來。比如，對于特定的場地，EBITDA 三年 5%，六年 8%，這就符合美國 REITs 退出的標(biāo)準(zhǔn)了。
公司用 REITs 說服房屋持有人，我多給你錢， 你把房子賣給我。對 Wework 而言，買了房子以后是百分之百能退出的，因為他所設(shè)計的 EBITDA 和可以讓 REITs 退出的 EBITDA 是相符的。左手和右手，一只手玩資產(chǎn)，一只手玩運營。Wework 有大塊的收入不在租金，而是在 REITs 退出的收入上，這樣的收入極為可觀。
這次到華爾街，發(fā)現(xiàn) Wework 可以拿出 7 個億來買樓。那是它自己融的錢嗎？那都是 REITs 的錢。
這個閉環(huán)很漂亮，大家看到桌面上那幾億美元的租金收入就是它的現(xiàn)金流，根本不會產(chǎn)生收益的大頭。他的桌子底下一堆入駐服務(wù)公司的股權(quán)，這邊還有一堆樓，3年退出幾個、6年退出幾個，然后再發(fā) REITs、再買樓、再開辦公點。
對于投資人來說，這就是一個輕資產(chǎn)運營加上資產(chǎn)證券化和資產(chǎn)資本化的公司。本來有租金收入和 REITs 運營就夠了，還加上了收購一堆公司的股權(quán)所產(chǎn)生的收益。
這就是 Wework 的戰(zhàn)略。這么多年跟投資人講來講去就是這么點兒故事，一直重復(fù)講。每次融完一輪資干兩件事兒：一筆錢到手，先買七八家公司 5-20% 的股權(quán)；再做 REITs 買樓，一輪一輪地做。
第三，戰(zhàn)術(shù)實際上就是如何把你的戰(zhàn)略做具體落地實施。
Wework 把各個團隊的人分得特別清楚，一個兩人的團隊專門負(fù)責(zé)找樓，一個四人團隊天天在世界各地 Wework 的空間里找能值得投的人。跟 VC（風(fēng)險投資）不同在于，這些公司都在它的空間里，它可以天天跟他們打交道，這就是物理空間的好處。
（本文由鈦媒體編輯精選自：“馮侖風(fēng)馬牛”，原文標(biāo)題：《毛大慶：當(dāng)我談融資時，我談些什么？》）
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