題圖來自：視覺中國
發(fā)展超過10年、隨三維模型制作在游戲、動畫領(lǐng)域的興起而滲透到房產(chǎn)行業(yè)中的虛擬房地產(chǎn)技術(shù)，近年來成為被廣泛關(guān)注的一類科技服務(wù)。
從房地產(chǎn)新零售的角度來看，一方面VR（虛擬現(xiàn)實）等概念，為傳統(tǒng)的基于三維建模設(shè)計房屋樣板間的服務(wù)，添上一層更有科技感的“外衣”，并且已經(jīng)有不少虛擬房地產(chǎn)服務(wù)商，嘗試以VR頭盔為載體來呈現(xiàn)他們的虛擬看房服務(wù)；而另一方面，實景拍攝技術(shù)和空間測量技術(shù)的融合，催生了基于實景影像的虛擬房地產(chǎn)服務(wù)形態(tài)，并帶來了更為直觀、真實的看房體驗；市場中，硅谷創(chuàng)業(yè)公司Matterport是這一類服務(wù)商的經(jīng)典代表。因此，虛擬房地產(chǎn)服務(wù)市場也因此分成了兩大技術(shù)流派：三維建模派和三維實景派；兩類流派分別聚焦于期房市場和現(xiàn)房市場。
盡管住房地產(chǎn)一直以來都是熱點(diǎn)話題，其與民生更直接相關(guān)，但這并不意味著虛擬房地產(chǎn)服務(wù)具有與生俱來的商業(yè)變現(xiàn)潛力，相對來說，其仍處于早期教育和市場培養(yǎng)階段。究其瓶頸在于，虛擬房地產(chǎn)服務(wù)的提供商難以和房地產(chǎn)開發(fā)商保持長期、穩(wěn)定、廣泛的合作關(guān)系；換句話說，房地產(chǎn)的虛擬化展示，目前還并不是開發(fā)商的必選的項目展示方案。從前景來看，虛擬房地產(chǎn)的服務(wù)市場，仍可謂尷尬與機(jī)遇并存。
虛擬房地產(chǎn)服務(wù)到底是一類偽需求，還是之于開發(fā)商來說已經(jīng)成為一種重要的支持？
在期房市場中，由于樓盤尚處于建設(shè)期，購房者無法親臨現(xiàn)場感受房屋格局以及小區(qū)的整體環(huán)境，而傳統(tǒng)沙盤也無法讓購房者有更直觀的感受。這個時候，基于房屋CAD圖設(shè)計制作的三維房屋樣板間，以及結(jié)合整體規(guī)劃設(shè)計的虛擬三維小區(qū)沙盤，就具有較高的參考價值。特別是對于已經(jīng)達(dá)到高度仿真效果的虛擬房屋和沙盤來說，購房者既可以從中感受到虛擬房屋一年四季的真實采光變化，也可以更全面地了解小區(qū)規(guī)劃情況和周邊的區(qū)位要素。除了購房者可以見到的優(yōu)勢之外，虛擬房地產(chǎn)服務(wù)還主要應(yīng)用于開發(fā)商的樓盤營銷。
2010年成立的美谷科技是虛擬房地產(chǎn)市場較早的一批玩家之一。在其聯(lián)合創(chuàng)始人兼CTO王巍看來，一套虛擬房地產(chǎn)平臺可以幫助房地產(chǎn)銷售人員提高客戶轉(zhuǎn)化率。例如銷售人員以往在向購房者展現(xiàn)實體沙盤和戶型圖之后，就開始進(jìn)入枯燥的價格商討的環(huán)節(jié)；而虛擬房地產(chǎn)服務(wù)的參與，可以讓銷售人員可以結(jié)合每套戶型的三維結(jié)構(gòu)，針對格局、采光、抗噪聲模擬等細(xì)微差異，直觀的向購房者闡述這些戶型和價格之間的聯(lián)系，與此同時，銷售人員還可以從虛擬房產(chǎn)展示和溝通中進(jìn)一步了解購房者需求，從而抓住機(jī)會提高促單的機(jī)會。
除此之外，2012年成立的美房云客其聯(lián)合創(chuàng)始人魏忠陽認(rèn)為，虛擬房地產(chǎn)服務(wù)還可以應(yīng)用在房產(chǎn)銷售前期的蓄客環(huán)節(jié)，開發(fā)商會率先根據(jù)設(shè)計圖設(shè)計虛擬樣板間和沙盤，通過向客戶展示來了解購買的喜好和意向。其中，開放商會從前來看房的顧客那里量化意向的程度，初步預(yù)判房屋的銷售前景，并有針對的對樓盤項目設(shè)計做出一些調(diào)整和改善。
在現(xiàn)房市場中，三維實景拍攝技術(shù)則為毛坯房、精裝房或開發(fā)商提前置辦的精裝樣板間，以及小區(qū)整體環(huán)境，向購房者還原真實的影像信息；與此同時，基于不同的拍照設(shè)備，三維實景拍攝技術(shù)由于還能提供厘米級甚至亞厘米級精度的空間深度信息，這意味著購房者可以在三維實景中，量測房屋的空間距離，從而為提前準(zhǔn)備房屋的裝修、改良提供更準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)支持。另外，較之于一手房看房，早在2014年，鏈家、我愛我家等房地產(chǎn)中介平臺便打出了“360°全景看房”的概念，不過至今，這種房產(chǎn)展現(xiàn)的形態(tài)仍未得到普遍應(yīng)用。
在拍照設(shè)備和數(shù)據(jù)處理技術(shù)上對標(biāo)Matterport的國內(nèi)三維實景拍攝服務(wù)公司眾趣科技，其創(chuàng)始人兼CEO高翔提到，三維實景拍照技術(shù)對于現(xiàn)房市場的開發(fā)商、二手房中介商的主要價值，始終在于該其并行的呈現(xiàn)了真實全景和三維深度信息兩個層面的數(shù)據(jù)。其中，全景看房解決了用戶不能及時前往看房的痛點(diǎn)，而三維深度信息，則幫助已經(jīng)購房的用戶，在家裝層面有更好的數(shù)據(jù)支持。對地產(chǎn)商來說，他們可以借助三維實景拍照技術(shù)，更好的包裝其在營銷和后市場方面的服務(wù)。
因此本質(zhì)上，無論對于期房還是現(xiàn)房市場，虛擬房地產(chǎn)技術(shù)和服務(wù)所要解決的問題，無疑是幫助開發(fā)商和購房者之間克服時間和空間上的不對等屏障，并盡可能讓購房者以更高的效率接觸開發(fā)商的樓盤項目，從而有效推進(jìn)房地產(chǎn)的銷售和后續(xù)服務(wù)。
但盡管其中的技術(shù)和服務(wù)已經(jīng)發(fā)揮了比較重要的作用，而從現(xiàn)狀來看，虛擬房地產(chǎn)服務(wù)似乎更像是開發(fā)商、中介商們的可選項，更非剛需之下的標(biāo)配。
2015年成立的唯幻科技，是少數(shù)既提供三維建模開發(fā)，又提供三維實景拍攝的虛擬房地產(chǎn)服務(wù)商；其中在三維實景拍攝業(yè)務(wù)方面，這家公司選擇了跟Matterport合作，引進(jìn)了其拍照設(shè)備向國內(nèi)市場提供服務(wù)。唯幻科技CEO沈強(qiáng)盛表示，一個理想的市場合作狀態(tài)，應(yīng)該是房地產(chǎn)開發(fā)商在期房階段選擇基于三維建模技術(shù)去做虛擬樣板間和社區(qū)沙盤，在樓盤建好以后如果還有可觀數(shù)量的房子沒有銷售，他們再去跟做三維實景拍攝的公司合作，做房屋的實景展示。
因而唯幻科技的差異化市場拓展思路在于，他們打造了一種“售樓盒子”的解決方案，意在幫助開發(fā)商以更低成本在異地核心城市快速搭建一個樓盤的實體營銷網(wǎng)點(diǎn)，網(wǎng)點(diǎn)目前主要打包期房項目的虛擬房地產(chǎn)服務(wù)。對于售樓盒子本身，唯幻科技還會通過市場調(diào)查、利用空間大數(shù)據(jù)分析等手段，在寫字樓區(qū)、中高檔小區(qū)、商業(yè)街、公園等人流密集的區(qū)域，幫助開發(fā)商選址。
在沈強(qiáng)盛看來，房地產(chǎn)開發(fā)商的本質(zhì)需求是提高項目銷售的速度，開發(fā)商既不會太在意把虛擬房產(chǎn)的演示技術(shù)視作展示公司實力的重要途徑，也尚未把虛擬房地產(chǎn)服務(wù)納入房地產(chǎn)營銷和銷售環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化流程中。
“能否促進(jìn)房地產(chǎn)的銷售才是目前虛擬房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要驅(qū)動力。”美谷科技的王巍總結(jié)道。但他也指出，即便如此，虛擬房地產(chǎn)市場仍主要寄居在房地產(chǎn)銷售的大環(huán)境中，遭遇著隨市場逐流的尷尬。
例如，房地產(chǎn)銷售火爆的時候，房子很快就能賣出去，開發(fā)商與虛擬房地產(chǎn)服務(wù)商的合作機(jī)會幾乎為零；房地產(chǎn)銷售處于低谷期時，開發(fā)商也不會有意向為虛擬房地產(chǎn)之于項目的營銷宣傳做出預(yù)算，甚至還會考慮封山育林，待時而動。“好在我們的心態(tài)已經(jīng)平和了，其實這么看來，對虛擬房地產(chǎn)從業(yè)群體來說，市場也就無所謂高峰和低谷，這意味著你還是要把自己的產(chǎn)品做好，了解開發(fā)商的需求，就會有蛋糕分給你了。”王巍說。
美房云客的魏忠陽認(rèn)為一個突破口在于，目前諸如Top20的房地產(chǎn)開發(fā)商在預(yù)期房子比較好賣，在短時間里可以通過房產(chǎn)銷售回籠大部分資金時，他們會考慮前置營銷，即投入更充分的營銷資金來加快房子的銷售進(jìn)程，進(jìn)而加快資金的回籠。
在房地產(chǎn)術(shù)語中提到的“567”、“456”、“345”，比如其中的“567”指代開發(fā)商自拿地之日起的第5月開始售房，第6個月內(nèi)能做到資金回籠，第7個月內(nèi)便可以利用回籠資金進(jìn)行下一輪拿地。“456”、“345”則代表了更快的循環(huán)過程。魏忠陽表示，在房地產(chǎn)期房項目快速推進(jìn)的過程中，這些大中型開發(fā)商對虛擬房地產(chǎn)服務(wù)的需求相對是更加迫切的；而更高頻率的虛擬房地產(chǎn)項目開發(fā)需求一方面考驗諸如美房云客這類企業(yè)的交付能力，也會給更多的同類服務(wù)商大展拳腳的機(jī)會。
同樣看好與Top10、Top20房地產(chǎn)開發(fā)商合作機(jī)會的，還有以VR虛擬房地產(chǎn)服務(wù)起家的指揮家VR。目前，這個團(tuán)隊正在拓展以VR頭盔為載體的影視和游戲業(yè)務(wù)，而為開發(fā)商基于三維建模技術(shù)設(shè)計可以用VR頭盔瀏覽的虛擬樣板間和社區(qū)沙盤，仍然還是這個團(tuán)隊的主營業(yè)務(wù)。
指揮家VR聯(lián)合創(chuàng)始人白志藝提到，2015年期間國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)開發(fā)商們實際上已經(jīng)開始以積極的態(tài)度擁抱新技術(shù)來促進(jìn)房產(chǎn)項目的銷售，其中VR看房是他們嘗試的一個方向，甚至作為一個宣傳點(diǎn)來吸引看房者。在這一年中，指揮家VR為綠地集團(tuán)的幾個商住兩用的綜合體項目制作了可以多人同時佩戴VR頭盔并在線瀏覽的虛擬看房平臺。
白志藝的感受是，2015年是VR看房的關(guān)鍵一年，地產(chǎn)開發(fā)商和虛擬房地產(chǎn)服務(wù)商相互合作，VR看房從最早作為一種吸引客流的噱頭，到開發(fā)商開始深思虛擬房地產(chǎn)服務(wù)對于樓盤銷售的營銷價值，整個過程都是充滿意義的。到了2016年和2017年，這些處在一線市場位置的開發(fā)商們的直接訴求，也是在看除了推進(jìn)銷售的用途之外，還會有哪些更實際的幫助，可以讓虛擬房地產(chǎn)應(yīng)用能成為房地產(chǎn)項目的標(biāo)配服務(wù)，幫助開發(fā)商在更多環(huán)節(jié)提高效率或降低成本。
室內(nèi)3D掃描技術(shù)的提供商天樞星圖，其創(chuàng)始人嚴(yán)強(qiáng)在長達(dá)數(shù)月和諸多開發(fā)商的溝通中，找到了一個答案：虛擬房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，除了可以幫助銷售部門以營銷為目的使用之外，還可以為其他有關(guān)部門提供三維化的數(shù)據(jù)存檔，以及為項目的復(fù)盤提供數(shù)據(jù)支持。而對這些數(shù)據(jù)感興趣的，往往是開發(fā)商總部的主管部門。
和眾趣科技類似，天樞星圖利用代理的激光雷達(dá)掃描和影像拍照一體化設(shè)備，采集室內(nèi)的三維深度信息和影像，并在采集后合成三維實景數(shù)據(jù)；在面向開發(fā)商銷售部門時，天樞星圖團(tuán)隊可以基于這些數(shù)據(jù)開發(fā)實景看房軟件。而這些數(shù)據(jù)對于總部主管部門來說，亦是項目復(fù)盤時重要的參考依據(jù)；嚴(yán)強(qiáng)說，相比三維建模技術(shù)，三維實景拍攝可以在更短的時間內(nèi)幫助開發(fā)商把要復(fù)盤的地產(chǎn)項目制作成成品，但這也有賴于開發(fā)商的喜好，畢竟由CAD設(shè)計圖還原的精致的三維建模，同樣也具有參考價值。
總結(jié)來看，虛擬房地產(chǎn)服務(wù)的價值包括以下三類：
第一，是用于房地產(chǎn)項目的異地銷售，即將期房項目或現(xiàn)房項目，以三維建?；蛉S實景為展現(xiàn)方式，投放到目標(biāo)銷售的城市或區(qū)域，通過搭建銷售網(wǎng)點(diǎn)，幫助潛在顧客群快速了解項目情況。
第二，是直接用于項目所在的房地產(chǎn)銷售大廳，其中，虛擬房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主要作為銷售人員促進(jìn)銷售的手段，與此同時，數(shù)據(jù)也能與客戶管理CRM系統(tǒng)和房產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)庫進(jìn)行打通，從而幫助銷售人員更精準(zhǔn)地記錄客戶需求，并盡可能準(zhǔn)確地推薦適合于購房者喜好的房型。
第三，是面向開發(fā)商的建筑信息管理部門，提供用于檔案儲存和復(fù)用的三維數(shù)據(jù)支持。三維建模和三維實景數(shù)據(jù)彌補(bǔ)了業(yè)內(nèi)仍廣泛采用傳統(tǒng)CAD數(shù)據(jù)二維展現(xiàn)方式的缺憾，也將是建筑領(lǐng)域三維信息化趨勢的重要組成部分，即走向BIM（建筑信息模型）化的重要技術(shù)支持。
最后從企業(yè)的經(jīng)營狀況和代表觀點(diǎn)，來洞悉市場前景。
作為新三板的掛牌企業(yè)，美房云客在今年4月公布的財務(wù)報告中顯示，其2016年營收約為2500萬元人民幣，較2015年增長約60%。在魏忠陽看來，美房云客從早年創(chuàng)立之初的幾百萬的營收，到目前所取得的成績，都反映出虛擬房地產(chǎn)服務(wù)快速發(fā)展的一面；據(jù)其透露，美房的銷售團(tuán)隊在2017年截止至今已經(jīng)完成接近5000萬的銷售業(yè)績，團(tuán)隊今年的總銷售目標(biāo)是8000萬-1億元人民幣。
王巍透露，美谷科技2016年的營收也超過了2000萬元人民幣，對這家較少通過市場和公關(guān)宣傳手段來包裝自己，同時也很少在相關(guān)行業(yè)會議露臉的老牌虛擬房地產(chǎn)服務(wù)公司來說，產(chǎn)品質(zhì)量和對市場的理解到位，才是保持持續(xù)增長的硬道理。但對于接下來的營收勢頭，王巍提到了“B端市場向C端轉(zhuǎn)化的價值”，而面向房地產(chǎn)領(lǐng)域的“虛擬現(xiàn)實房地產(chǎn)電商”平臺，是依附于現(xiàn)有的虛擬房地產(chǎn)產(chǎn)品打造的一類后市場服務(wù)。通過該服務(wù)，購房者在訂房后，可以進(jìn)一步在虛擬樣板間的毛坯房基礎(chǔ)上確定家庭裝修風(fēng)格，然后由家裝領(lǐng)域的供應(yīng)商提供所見即所得的家裝服務(wù)，美谷科技從中獲得分成收益。
對期房市場的預(yù)判，白志藝的認(rèn)為，開發(fā)商對于虛擬房地產(chǎn)服務(wù)的認(rèn)知度，包括對VR看房的了解程度，已經(jīng)達(dá)到七八成的比重，但市場開發(fā)度僅在其中的3%-5%左右，而到今年年底，虛擬房地產(chǎn)服務(wù)的滲透比重，市場開發(fā)會有望達(dá)到20%左右。
對于現(xiàn)房市場來說，高翔認(rèn)為三維實景數(shù)據(jù)服務(wù)的機(jī)會存在于房地產(chǎn)及泛地產(chǎn)領(lǐng)域的服務(wù)互聯(lián)網(wǎng)化。開發(fā)商和二手房的交易平臺在向人們在線展示房地產(chǎn)項目時，人們對于三維信息的需求，將不可或缺。在預(yù)期接下來的市場增量后，研發(fā)了三維實景相機(jī)的眾趣科技推出了他們的“合伙人計劃”，下游創(chuàng)業(yè)者將通過購買設(shè)備的方式加入到計劃中，和眾趣科技共同致力于市場的探索。
嚴(yán)強(qiáng)則提到，聯(lián)合房地產(chǎn)管理部門（諸如地方的房地產(chǎn)管理局、房屋管理局等）與開發(fā)商共同推進(jìn)三維實景數(shù)據(jù)的多元化應(yīng)用，同樣也是一類拓展合作的契機(jī)，在嘗試了類似這樣的合作之后，數(shù)據(jù)從面向銷售到管理環(huán)節(jié)的價值，均得到了體現(xiàn)。
從差異化經(jīng)營所取得的階段性成果來看，沈強(qiáng)盛覺得今年業(yè)績做得還不錯，例如年中營收狀況已經(jīng)遠(yuǎn)超去年。隨著售樓盒子業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，業(yè)績將呈現(xiàn)指數(shù)級增長，接下來，根據(jù)開發(fā)商的需求，他們有計劃把三維虛擬建模和三維實景拍攝服務(wù)都封裝進(jìn)用于樓盤異地營銷的售樓盒子的業(yè)務(wù)方案中。沈強(qiáng)盛認(rèn)為，業(yè)內(nèi)對虛擬房地產(chǎn)服務(wù)是“可有可無”的認(rèn)知，即將宣告破產(chǎn)，盡管虛擬房地產(chǎn)服務(wù)目前還難以成為每一個開發(fā)商的標(biāo)配，但每一個采用者對于其價值的認(rèn)可，早已根深蒂固。（本文首發(fā)鈦媒體）
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